부동산

◆ 8·29 부동산 종합대책 / 서민 내집마련 쉽게 ◆

정부가 내놓은 '주택거래 정상화 대책'으로 무주택자들로서는 '내 집 마련' 기회가 다소 넓어지게 됐다. 생애최초 주택구입자 자금지원대책이 5년 만에 부활하고 전세자금 지원도 대폭 확대된다.

◆ 생애최초 주택자금 5년 만에 부활

= 먼저 '생애최초 주택구입자금'을 2005년 이후 5년 만에 부활시켜 내년 3월 말까지 한시적으로 시행한다. 지원 대상은 가구원 전원이 주택을 소유한 적이 없는 무주택 가구로 부부합산 연소득이 4000만원 이하인 사람에 한한다.

지원 요건을 충족한 가구는 85㎡ 이하ㆍ6억원 이하 주택 구입에 한해 국민주택기금에서 2억원 한도에서 연 5.2%로 대출받을 수 있다. 세 자녀 이상인 가구라면 0.5% 우대금리가 적용된 4.7%에 대출을 받게 된다. 다만 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 투기지역으로 지정된 강남3구 소재 주택은 대상에서 제외된다.

매매계약 체결일부터 소유권 이전등기 전까지 신청하면 된다. 만약 소유권 이전등기를 했다면 등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청할 수 있다. 정부는 또 무주택자ㆍ1가구 1주택자 등 실수요자에 대한 주택자금 지원폭을 지난 4ㆍ23대책 당시보다 넓히기로 했다. 신규 주택을 분양받은 자가 소유한 기존 주택을 구입하는 자에 대해 구입자금 지원요건을 완화함으로써 거래 활성화를 유도한다는 것이다.

이에 따라 지원 대상 주택을 4ㆍ23대책 당시 나왔던 '신규 주택 입주일을 경과한 자가 소유한 주택'에서 '6개월 이내 입주 예정자가 소유한 주택'으로까지 넓히기로 했다. 구입자 연소득도 4000만원 이하에서 5000만원 이하로 25% 높이기로 했다.

또 '85㎡ 이하ㆍ6억원 이하'라는 조항 역시 85㎡ 이하라는 요건은 둔 채 금액 조항은 아예 폐지했다. 하지만 대상에서 제외된 강남3구 외에 85㎡ 주택 중 6억원을 넘는 주택이 거의 없기 때문에 사실상 큰 변화는 없다는 것이 시장 시각이다. 이 같은 조건을 충족한 수요자는 2억원 한도에서 연 5.2%ㆍ20년 상환 조건으로 국민주택기금에서 지원받을 수 있다.

◆ 수도권 전세자금 지원 확대

= 전세 수요자들을 위한 지원도 다각도로 시행된다.

먼저 주택기금을 통해 전세 수요가 많고 시세도 높은 수도권 과밀억제권역 내 저소득 가구에 대한 전세자금 대출한도를 기존 4900만원에서 5600만원으로 14% 늘린다. 60㎡ 이하ㆍ보증금 8000만원 이하 주택에 거주하고 가구소득이 최저생계비 대비 2배 이내인 세 자녀 이상 가구에 대해서는 대출한도가 6300만원까지 높아진다.

근로자ㆍ서민 전세자금 대출기간 연장 시 가산금리를 기존 0.5%에서 0.25%로 내려 전세자금 상환 부담을 줄여주기로 했다. 대상은 85㎡ 이하 주택에 거주하는 연소득 3000만원 이하 가구로 6000만원 이내 대출에 한해 지원한다.

주택금융신용보증기금을 통한 전세자금 대출지원도 확대하기로 했다. 현행 '전세금 70%와 연간소득 최대 2.5배 중 적은 금액'에서 '전세금 80%와 연간소득 최대 3배 중 적은 금액'으로 한도가 넓어진다.

전세금 반환과 관련한 지원책도 마련된다. 전세기간 만료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세금이 부족할 때 주택금융신용보증기금이 보증을 서 대출받도록 할 방침이다.

이번 대책은 다음달 초부터 단계적으로 시행된다.

이와 관련해 김규ㅈ정 부동산114 팀장은 "실수요자 내 집 마련 유도 효과를 어느 정도 거둘 수 있을 것"이라며 "하지만 문제는 무주택자와 1주택자들이 주택 가치를 지나치게 높다고 보는 것이므로 거래량 자체가 폭발적으로 늘어나기에는 한계가 있다"고 내다봤다.

■ <용어설명>

▷ DTI (Debt To Incomeㆍ총부채상환비율)

= 연간 총소득에서 부채(빚)에 대한 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻한다. DTI가 40%라는 의미는 대출원리금 상환액과 기존 부채이자 상환액을 합친 금액이 연간 소득 대비 40%를 넘지 못하도록 대출한도를 규제하는 것이다.

▷ LTV (Loan To Value ratioㆍ주택담보대출비율)

= 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 주택 가치를 얼마로 보느냐 하는 비율이다. 공시가격이 아닌 시가 대비 일정 비율로 정한다. 부동산 가격 하락 때도 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 금융회사는 LTV를 100%보다 낮게 운용한다.

▷ P-CBO (Collateralized Bond Obligations)

= 채권을 기초자산으로 해 발행되는 자산담보부증권(ABS)이다. P-CBO는 신용도가 낮아 채권시장에서 회사채를 직접 발행하기 어려운 기업을 지원하기 위해 2000년 도입됐다.

▷ 보금자리주택

= 정부가 무주택 서민과 저소득층 주거 문제를 해결하기 위해 2008년 9월 도입한 개념이다. 도심이나 그린벨트 등 도심 인근에 공공이 직접 건설해 신속하고 주변 분양가보다 15% 안팎 저렴하게 공급한다.

[이명진 기자]

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