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[이슈]04.23 미분양 해소 대책 (8.29대책 한달)①건설사 자금난 여전히 진행중

- P-CBO 발행·미분양 매입확대 등 추진

- 미분양·입주대란·PF상환 어려움 지속

[이데일리 이진철 기자] 정부가 `8.29대책`을 발표한 지 한달이 됐지만 건설사들의 유동성 위기는 여전히 진행중이다.

정부는 8.29 대책에서 건설업체의 자구노력을 적극 유도하면서 견실한 업체가 일시적인 유동성 위기에 처하지 않도록 프라이머리 CBO(P-CBO) 발행과 미분양주택 매입확대 등을 통한 자금지원을 병행키로 했다.

그러나 주택시장이 좀처럼 회복되지 못하면서 건설업체들의 미분양과 입주대란, 프로젝트파이낸싱(PF) 상환 등에서 어려움을 겪고 있다.

◇ 8.29대책이후 경기회복 기대감 높아져

8.29 대책이후 건설업체들의 경기회복 기대감은 높아졌다.

한국건설산업연구원이 조사한 9월 건설기업 경기실사지수(CBSI) 전망치는 전월보다 21.4포인트 상승한 71.5로 조사됐다. CBSI가 기준선인 100을 넘으면 낙관적으로 보는 기업이 많다는 것이고, 반대로 100을 밑돌면 현재 건설경기 상황을 비관적으로 보는 기업이 많다는 것을 의미한다.

9월 전망치는 여전히 기준선을 밑도는 수준이지만 작년 7월(99.3) 이후 13개월간 하락세를 지속해온 건설경기 침체수준이 정부의 8.29대책의 영향으로 상당폭 개선될 것이란 기대감이 반영된 것으로 풀이된다.

그러나 실제 주택 거래량과 매매가격 추이, 미분양 주택의 감소속도 등을 감안할 때 건설업체들의 어려움은 쉽게 해소되지 못하고 있다.

건설업체 관계자는 "8.29대책 이후에도 매매시장 침체는 지속되고, 전셋값만 오르고 있다"면서 "미분양 아파트를 판매하는데 어려움을 겪는 것은 이전과 달라진 것이 없다"고 말했다.

◇ 건설사 자금난 지속.. 유동성 지원방안 영향 `미미`

8.29 대책의 건설사 유동성 지원방안은 아직 본격적으로 시행되지 않고 있어 건설사 자금난은 지속되고 있다.

8.29대책에선 대한주택보증의 환매조건부 매입대상과 업체별 매입한도 확대했다. 4.23대책을 보완해 미분양 매입 조건을 종전 공정률 50% 이상에서 30% 이상으로 낮추고, 업체당 지원 한도를 1500억원에서 2000억원으로 확대했다.

대한주택보증이 지난 13일부터 17일까자 8.29대책 발표 이후 처음으로 실시한 7차 환매조건부 미분양주택 매입신청 접수결과, 10개 업체가 11개 지방 사업장, 2577가구를 매입을 의뢰했다. 매입 신청금액은 3484억원으로 주택보증이 계획한 한도(5000억원)의 70%를 나타냈다.

자금난을 겪는 건설사 입장에선 미분양을 담보로 저리의 자금을 융통할 수 있는 측면이 있다. 하지만 완공후 1년 이내에 다시 인수를 해야 하고, 기존 계약자의 반발을 우려해 대부분의 건설사들은 환매조건부 미분양 매입신청을 꺼리고 있다.

8.29대책의 건설사 유동성 지원책의 하나인 최대 3조원 규모의 프라이머리 CBO(P-CBO) 발행은 현재 올 하반기부터 발행하되 1차로 5000억원 규모를 발행하고, 수요를 봐가며 추가발행 추진할 계획이다.

건설업의 비중을 50%로 해 업종 편중에 따른 위험을 완화하고, 후순위채는 발행기업, 건설관련 기관·단체, 신용보증기금이 순차적으로 인수토록 했다. 그러나 건설공제조합과 대한주택보증 등 후순위채 인수 후보자로 거론되는 단체와 기관들은 손실을 우려해 모두 난색을 표하고 있다.

주택보증 관계자는 "후순위채 인수와 관련한 업무범위가 정해진 것이 없어 현재 정관개정을 통한 업무근거 마련을 추진중"이라고 말했다.

강해성 대한건설협회 팀장은 "8.29대책의 건설사 유동성 지원방안이 아직 작동을 하지 않고 있어 업계에 미치는 영향이 없다"면서 "P-CBO 발행의 경우 회사채를 발행하지 못하는 중견기업들의 자금난 해소에 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다"고 말했다.

◇ 유동성 위기 정점 찍어.. 주택경기 회복여부 관건

8.29대책에도 불구, 근본적으로 부동산 경기 회복이 이뤄지지 않는다면 건설업체의 전반적인 유동성 위기는 당분간 이어질 것으로 예상된다.

특히 주택경기 침체에다 공공발주 물량도 줄어들고 있어 중소건설업체들의 어려움은 쉽게 해소되지 않을 것으로 보인다.

중견건설사의 한 관계자는 "업체들이 공공발주 공사로 몰리면서 입찰경쟁이 갈수록 치열해지고 있다"면서 "토목실적이 없는 주택전문 건설사의 경우 한국토지주택공사(LH)의 발주물량이 대안이었지만 최근 LH의 구조조정으로 물량이 줄어들고 있어 어려움이 크다"고 말했다.

강민석 메리츠종금증권 부동산금융연구소 연구원은 "8.29대책 이후에도 건설사들의 체감경기는 개선되지 않았다"면서 "미분양 해소가 가장 큰 관건이지만 주택보급률이 높고, 대형평형 물량이 많아 건설사들의 유동성 위기가 해소되는데 시간이 생각보다 오려 걸릴 수 있다"고 밝혔다.

지난 `6.25 건설업 신용위험평가`를 통해 부실건설사에 대한 지원이 이뤄지고 있는 만큼 더이상 상황이 악화되지는 않을 것이란 시각도 있다.

건설사의 워크아웃 및 퇴출 대상을 결정한 이후 금융권의 채권만기 연장이나 이자감면 등의 지원이 이뤄지면서 건설사들이 유동성 위기에서 한숨은 돌렸다는 평가다.

이광수 한화증권 애널리스트는 "6.25 건설업 구조조정 발표 당시가 건설사의 유동성 위기가 정점이었다"면서 "건설사의 유동성 위험이 더이상 악화되지는 않겠지만 미분양 문제가 여전히 남아있어 앞으로 회복속도가 관건이 될 것"이라고 말했다.

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