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(서울=연합뉴스) 강건택 이유진 기자 = 정부가 17일 5차 보금자리주택지구 후보지로 발표한 서울 강동(고덕, 강일 3ㆍ4)과 과천지식정보타운은 강남권과 인접해 있어 이 지역 대기수요를 일부 흡수할 것으로 기대된다.

다만 보금자리주택의 분양가가 시세의 85~90%로 올라가고 주택시장 침체가 지속되고 있다는 점에서 과거와 같은 '로또'식 투기 열풍이 불기보다는 실거주 목적의 제한된 수요가 몰릴 것으로 전문가들은 예상했다.

◇강남권 수요분산 기대 = 5차 보금자리주택지구 후보지는 입지가 좋아 강남권 진입을 노리는 수요를 일부 흡수할 것으로 예상된다.

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함영진 실장은 "워낙 입지가 뛰어나고 개발 기대감이 높은 지역이라 부동산 시장에 긍정적인 효과가 있을 것"이라며 "도심에서는 10㎞ 이상 떨어져 있지만 강남권 반경에 있으니 강남권 대기수요자가 선호할 만하다"고 평가했다.

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임병철 팀장도 "과천은 지하철 교통과 기반시설이 잘 갖춰져 있고 녹지율도 좋아 입지가 훌륭하다. 강동은 상대적으로 교통이 다소 불편하지만 서울에 있고 강남 접근성이 뛰어나 무난한 결과가 예상된다"고 말했다.

과천보다 선호도가 낮은 인근 포일지구에서 좋은 성과를 거뒀다는 점에서 과천은 성공이 보장된 입지라는 평가인 데다, 강동도 강남으로 출퇴근하기가 좋아 실수요자와 투자자들의 관심을 끌기에 충분하다는 평가다.

하지만 전반적인 부동산 시장 침체와 보금자리주택의 분양가가 시세의 85~90%로 올라간다는 점에서 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 분석된다.

임 팀장은 "일단 오늘은 발표한 수준에 불과하고 부동산 시장의 침체로 기대감이 낮은 상황이어서 주변 지역 거래가 좀 이뤄지긴 하겠지만 큰 파급효과를 내기는 어려울 것"이라고 내다봤다.

또 서울 강동과 주변 지역에 지나치게 보금자리주택이 집중되는 데 따른 부작용이 우려되기도 한다.

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이영진 이사는 "강동구는 하남ㆍ미사지구 등 보금자리가 몰려있고 강일지구 아래로는 위례신도시까지 있다. 여기에 고덕ㆍ둔촌 재건축에 임대아파트 택지지구까지 고려하면 물량이 너무 집중돼 있다고 볼 수 있다"고 지적했다.

이 이사는 "하남도 아직 미분양이 남았는데 5차 지정까지 겹쳐 공급과잉이 우려된다"며 "강동구는 보금자리 특화지구라고 불러야 할 것 같다"고 말했다.

준강남권에 보금자리주택이 대량 공급되면서 기존 주택 매매시장을 더욱 위축시키는 등의 부작용을 낳을 것이라는 의견도 있다.

부동산1번지 박원갑 소장은 "기존의 민간 청약시장과 매매시장의 침체를 더욱 가중하고 전셋값 상승을 부추길 것"이라며 "보금자리주택이 핵심 지역에서 공급되면 민간 분양에서는 분양가를 더욱 낮춰야 한다"고 말했다.

이영진 이사도 "보금자리의 원래 취지에서 어긋나는 선정이라고 본다. 과천과 같은 고가의 신개념 보금자리주택을 공급할 바에는 차라리 그냥 택지지구로 지정해 개발하는 게 낫다고 생각한다"고 비판했다.

특히 과천은 정부청사 이전을 앞두고 있는 상황에서 보금자리주택까지 들어와 집값 하락을 부채질하게 생겼다며 불만이 가득하다.

과천 H공인 관계자는 "가뜩이나 매매가 안되는 상황인데 시세보다 가격이 낮은 보금자리주택이 들어오게 돼 집을 팔고 싶어하는 손님들이 속상해하고 있다"고 전했다.

◇청약 전략은 = 5차 보금자리주택지구는 분양 가격이 주변 시세와 큰 차이가 나지 않아 비용이 많이 들어간다는 점을 우선 명심해야 한다.

부동산114가 주변 시세의 85%로 가정해 해당 지구의 예상 분양가를 추산한 결과 과천지식정보타운은 2천179만~2천500만원, 고덕지구는 1천425만원, 강일 3ㆍ4지구는 1천278만원으로 각각 나타났다.

이는 3.3㎡ 당 924만~1천56만원에 불과했던 강남 세곡지구와 서초 우면지구 보금자리주택의 분양가를 훨씬 웃도는 수준으로 시세의 반값에 불과한 '로또 아파트'를 기대할 수 없다는 의미다.

따라서 기존 보금자리주택과는 달리 투자자들의 자금 여력이 청약의 가장 큰 변수가 될 것으로 보인다.

이영진 이사는 "이번 보금자리주택은 청약순위나 가입기간보다 자금력과 같은 순위 외적인 측면에서 접근할 수 있는 상품"이라며 "자금력이 모자라면 입주할 수 없기 때문에 신혼부부 등의 특별공급은 그리 경쟁이 치열하지 않을 것"이라고 설명했다.

부동산 정보업체 리얼투데이는 5차 보금자리주택의 당첨 커트라인을 고덕ㆍ과천 1천500만원(이하 청약저축 납입액), 강일 1천100만원으로 예상했는데 이는 과거 서초 보금자리(1천357만원)와 비슷한 수준이다.

리얼투데이 양지영 팀장은 " 전용면적85㎡ 이하 보금자리주택은 100% 가점제로 바뀌어 장기간 무주택자를 제외하면 입지가 좋은 곳에 당첨되기 어렵고 청약통장 1순위 가입자가 1천만명이 넘어 경쟁이 더욱 치열할 것"이라며 "가점이 낮다면 입지 여건이 다소 떨어지는 강일 지구를 노리는 것이 좋다"고 말했다.

특히 면적이 66만㎡ 미만인 강일 3지구와 4지구는 지역우선 공급이 적용돼 서울 거주자만 청약 가능하다는 점을 활용할 수 있다.

함영진 실장은 "100% 지역우선이 적용되는 강일 3ㆍ4지구는 경기 지역 가입자에게 청약 기회가 돌아가지 않으니 가점이 떨어지는 서울 가입자는 이곳을 노려볼 만 하다"고 말했다.

전반적인 경쟁률은 이전 보금자리주택에 비해 떨어지겠지만 청약저축 가입기간이 짧은 수요자들은 '3자녀 가구', '노부모부양', '생애최초', '신혼부부' 등의 특별공급을 노리는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다.

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