부동산

YTN. 3일 오전 7시 40분. 생방송 인터뷰

지난 수요일 발표된 8.28 전월세 대책이 시행된 지 1주일이 지났습니다. 서민경제를 위한 전월세 해법의 핵심은 '매매 활성화'였습니다. 그리고 국회에서 핵심쟁점이 될 취득세, 양도세의 문제도 여전히 뜨겁습니다. 지금 부동산 시장은 어떻게 움직이고 있을까요? 또한 부동산 관련 법안들의 통과는 어떨지 시장상황과 전망 부동산 전문기자 헤럴드경제의 장용동 대기자 전화로 연결해 이야기 나눠봅니다. 장 기자님 안녕하세요?

-질문1. 일단 1000만원만 더 올려주세요!" 최근 서울시내 부동산 중개업소에서 흔히 들을 수 있는 소리라고 합니다. 서울 아파트 매매가가 14주만에 반등했다고 하는데요. 8.28이후 부동산 시장 상황 어떻습니까?

▶가을이사철에 접어들고 있는데다 8.28대책발표, 전세가 급등 등으로 주택시장이 어수선한 상황입니다. 일단 표면적으로는 전세가 상승세, 구득난이 이어지고 있는가운데 매매가가 부분적으로 꿈틀대고 있는게 사실입니다. 매수세력이 일부 움직이면서 강북의 소형아파트, 강남 재건축등이 일부 오르고 있으며 집주인들도 호가를 높이는 현상이 두드러지고 있습니다. 재건축은 일주일사이에 천만원이상 오른단지가 생겨나고 잇습니다.여기에다 8.28후속조치로 8조원대에 달하는 주택자금을 풀 계획이 나와 시장은 주택시장에 대한 기대감이 높아가는 분위기입니다.

전세난 후폭풍으로 소형아파트가 오르고 사업속도가 빨라지면서 강남권 대형 단지 재건축대상 아파트가 상승, 향후 시장을 주도해 갈 것으로 기대됩니다. 신규분양아파트 역시 최근들어 분양이 호조를 보이고 있구요.

-질문1-2. 매매 호가에 대한 움직임이 거래시장이 살아나는 신호로 보기엔 무리가 있는 건 아닌가요? 오히려 호가 상승으로 거래가 더 줄어들거란 전망도 있습니다.

▶시장의 이중구조특성이 있죠. 취득세도 영구인하되고 모기지가 확대되는 등 자금면에서 유리한 이기회에 집을 사볼까하는 구매심리가 살아나는 것은 분명합니다. 하지만 현상황에서 호가가 상승하면 집살려는 기대감이 다시 떨어질 것입니다.

현재의 소형아파트강세, 재건축의 움직임등은 가을이사철이거나 약간의 호재가 나오면 으레껏 먼저 움직이는 첨병역할을 해왔습니다. 이번에도 역시 마찬가지죠. 현재까지는 8.28의 효험이 덧붙여진 것은 사실이나 꾸준한 매기로 이어질지는 아직 의문입니다. 상황에 따라서는 가을이사철이 끝나는 11월, 또는 재건축 사업에 걸림돌이 나타나면 언제든지 가격은 내릴수 있구, 매수세는 이탈할수 있다고 봐야합니다.

-질문1-3. 매매 활성화의 가장 관심을 갖는 '수익-손익 모기지'의 경우 생애 최초구입 단서조건 때문에 매매에 얼마나 기여할까 우려도 있는 상황이지요? (혹은 현재 무주택자 중 재구매자에 대한 혜택은?)

▶그렇습니다. 생애최초구입자금 대출은 지난해에도 3조원대가 넘게 나갔고 아주 인기가높았습니다. 하지만 매매시장을 견인하지는 못했습니다. 이렇게 볼 때 너무 기대치가 높지않나 생각됩니다. 하지만 정부가 8.28후속대책으로 주택 구입자금규모를 4조5000억원늘린데다 가구수만으로도 5만2000가구에 달할 것으로 보여 파급효과가 더욱 커질 것으로 보입니다. 그만큼 바닥매물을 말리는 역할을 해 매매시장이 정상화될수 있는 환경이 만들어진다고 봐야합니다. 3000가구에 지원될 모기지의 지원자격 대상주택 금리 등을 대폭 완화한점이 효과를 더욱 증폭시킬 것입니다. 지역별 배정을 놓고 치열한 경쟁도 벌어질 것입니다. 물론 주택구입경력이 있는 세입자층의 재구매자에 대한 지원도 효험이 있을 것으로 보입니다.

-질문1-4. 오피스텔, 주상복합 등은 대표적인 수익형 부동산입니다. 실제로 이번 대책에도 주거용 오피스텔에 대한 기금대출과 소득요건 조정이 포함돼 있는데요, 어떻게 전망하십니까?

▶그동안 오피스텔과 주상복합 등은 정부지원에서 실제로 제외되는 경우가 많았는데 이번에는 주거용에 한해 기금대출을 2억원으로 늘리고 대상주택도 6억원이하로 높여 2-3%대의 이자로 총 2조원을 지원할 계획이어서 다소 영향이 클 것으로 예상됩니다. 다만 오피스텔은 주택, 아파트와 달리 가족중심의 생활이나 유동성면에서 불리하기 때문에 매입에 주의해야합니다.

#### 8조원 국민주택기금 투입과 취득세/양도세 처리전망 ####

-질문2. 국토 교통부에 따르면 올 연말까지 총 8조원이 12만 가구에 투입될 전망이라고 합니다. 올해 말까지 계획된 예산만 모두 소진 되도 서민들의 내집 마련과 침체된 거래가 회복세로 돌아서는데 도움이 될 거라는 전망인데.. 어떻게 보십니까?

▶주택시장정상화에 상당한 도움이 될 것으로 예상됩니다. 생애최초주택구입자나 주택구매 경력이 있는 무주택자, 세입자의 경우 자기 자금이 없어도 1-2%대 이자정도 상황능력만 있으면 얼마든지 내집을 마련할 수있기때문. 특히 과거 경험을 보더라도 정책을 이기는 시장은 없습니다. 정부가 주택매매시장 견인에 초점을 맞추고 본격적으로 정책을 쏟아내고 잇는 이상, 시장은 회복될 것으로 예상됩니다. 다만 부작용도 감안해야합니다. 시장이 움직이지 않거나 경제적 쇼크등으로 어려워지면 모기지 자체가 부담이 될수 있죠. 과거 홍콩등에서도 모기지가 파산난 경우가 있고 2008년 세계 금융위기도 미국의 서브프라임 모기지 파산에서부터 출발했잔아요

-질문2-1. 8.28대책의 혜택을 받는 예비구매자들도 취득세 감면 여부를 지켜보는 관망세로 돌아서는 경우가 많다고 합니다. 현재 취득세 영구감면이 국회에서 통과될지는 미지수인데요? 어떻게 전망하십니까?(취득세 소급적용은?)[참고 : 8.28대책에 대해서 민주당 윤관석 의원(정책위부의장)은 '정부의 취득세율 인하가 지방세 보전 없이 추진된다면 또 다른 지방재정위기'를 불러올 것이라는 경고를 하기도 했습니다.]

▶어려운 문제입니다. 취득세를 깍아주면 지방재정이 어렵고...하지만 이미 주택시장 견인효과가 있는 것으로 확인된만큼 적극적으로 추진, 시장의 불확실성, 불신을 제거하는 것이 효과적입니다. 불신을 치유, 되돌리려면 정말 어려다고 봐야합니다. 민주당도 지방재정보전만 되면 동의할 것으로 보입니다. 양면성이죠. 시장을 살리고 취득세를 많이 거두는 방법이냐 마냥 회복시까지 기다릴 것이냐를 놓고 보면 전자가 더 효과적이라고 할수 있죠

-질문2-2. 비판적인 시각에서는 매매활성화 라는 일방통행이 아니라 전월세 상한제같은 제도적 보완도 주장하고 있는데 이점은 어떻게 보십니까?

▶충분히 그런 의견이 있을수 있습니다. 우리는 세입자보호에 사실상 손을 놓고 있었다고 봐야합니다. 서구 등에 비해서 더욱 그렇습니다. 이는 자가보유주택중심의 정책을 취해왔기 때문인데요. 이제 전세제도의 퇴색, 월세 증가..그리고 전국민의 50%이상이 세입자라는 측면에서 전적으로 제도보완이 필요합니다.

하지만 현재와 같은 전세급등 장세에서 전월세 상한제를 실시할 경우 되레 전세가격이 더 오를 가능성이 큽니다. 전형적인 공급자, 집주인 중심의 시장이 형성되어 있기 때문이죠. 이같은 급등장세가 진정되면 서둘러 세입자 호호장치, 지역별 상한제는 물론 갱신권 등이 보장되어야합니다.

-질문2-3. 집값 하락 우려가 개선되지 않는 한 정부대책은 큰 효과를 보기 힘들다는 시선도 있습니다. 결국 거래활성화가 1차적인 마중물이 될 텐데 다주택자 양도소득세 중과폐지와 같은 규제완화가 관건입니다. 9월 국회에서 처리된다면 거래활성화와 이에 따른 전월세가 정상화가 가능할까요?

▶우선 시장의 신뢰시그널을 보낸다는 차원에서 중요합니다. 정책이 나오면 집행된다는 신호를 보내야 시장이 이에 준해 움직입니다. 다주택 양도소득세 중과폐지는 정말 중요합니다. 여유자금을 끌어들여 목마른 주택시장에 자금을 수혈하는 셈이고 또 그만큼 전셋집을 늘리는 역할을 하기 때문이죠. 민간임대시장을 활성화하지않고 정부가 공공에서 이를 대응하기란 힘든게 사실입니다. 유럽에서 이미 공공임대중심의 정책이 재정부담만을 가중시킨다는게 결론이 나있습니다. 줄어드는 전세를 이를 통해 서서히 배출하면서 시장을 정상화시키는게 중요하다고 봅니다.

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