부동산

최근 몇 년 새 전셋집을 반전세(보증부 월세)로 돌리는 일이 잦아지고 있다. 전셋값이 급등하면서 세입자는 오른 전셋값 부담에, 집주인은 저금리 기조 영향으로 반전세를 선호하고 있기 때문이다. 

예컨대 이런 경우다. 전셋값 2억원에 전세 든 집이 2년 만에 시세가 2억6000만원으로 오른 경우다. 6000만원을 당장 마련할 길이 없으니 6000만원을 월세로 돌리는 식이다. 목돈 마련이 어려운 세입자에겐 이사 없이 살 수 있으니 반전세도 고마울 따름이다. 

이때 세입자들의 주의해야 할 게 있다. 바로 ‘전월세전환율’이다. 흔히 전월세전환율은 세입자에겐 별 의미 없는, 집주인들에게만 해당되는 것이라고 착각하는 경우가 많다. 그러나 전월세전환율은 집주인이 아니라 세입자가 알아둬야 할 정보다. 

이런 경우다. 왕십리에 사는 A씨는 최근 전세 2억원에 거주 중이던 전용면적 59㎡형 아파트 재계약 때 집주인과 상의해 반전세로 전환했다. 전셋값이 2억5000만원으로 오른 영향이다. 

5000만원을 당장 마련할 수 없었던 A씨는 5000만원에 대한 월세로 30만원씩을 주기로 재계약을 했다. 그런데 서울시에 따르면 A씨는 바가지를 썼다. 16일 서울시가 내놓은 서울 1분기 전월세전환율 평균은 7.7%. 

1분기 서울 전월세전환율 7.7%

2억~3억원대 아파트의 평균 전월세전환율은 6.7%였다. 하지만 A씨가 부담키로 한 5000만원에 대한 월세 30만원은 서울 평균치를 웃도는 7.2% 수준이다. 전월세전환율은 집주인의 전월세 수익률이 아니라 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다.

하지만 이 같은 사실을 정확히 알고 있는 세입자는 드물다. 수익률과 혼동한다거나 전월세전환율이 오르거나 떨어지는 상황을 잘못 이해하는 경우가 많다. A씨도 그런 경우다. 그러다 보니 집주인이 요구하는 데로, 또는 중개업소에서 이야기하는 데로 따라가는 경우가 많다.  

현재 주택임대차보호법 시행령 개정안에서 전월세 전환율 상한선은 연 10%로 돼 있다. 전월세 전환율은 월세를 전세금에서 월세 보증금을 뺀 금액으로 나누고 그 값에 100을 곱하면 된다. 연이율로 환산하려면 12를 곱한다. 

예컨대 실제 전세금이 1억1000만원인 주택을 보증금 8000만원에 월 임대료 20만 원의 월세로 전환하면 전월세 전환율은 0.66%가 된다. 여기에 12를 곱하면 연이율은 7.92%가 된다. 

연이율이 높을수록 집주인이 전세를 월세로 돌렸을 때 이자 소득이 늘어난다는 의미다. 서울시에 따르면 올 1분기 자치구별 전월세전환율은 종로구가 연 8.8%로 가장 높았다. 이어 성동구(8.6%), 서대문·금천구(이상 8.4%) 성북구(8.3%), 용산구(8.2%), 동대문구(8.1%) 순이었다. 반면 서초구는 6.9%로 25개 자치구 중 가장 낮았다.

서울에선 강북권이 전환율 높아

권역별로는 도심권(종로·용산·중구)이 8.3%로 가장 높았고 도심권 단독·다가구주택의 전월세 전환율은 9.6%로 동남·서남·서북권 아파트(6.9%)보다 2.7%포인트 높았다. 동남권은 서초·강남·송파·강동구가 해당되고 서남권은 양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악구, 서북권은 은평·서대문·마포구 등이다.

전세 보증금 1억 원 이하의 평균 전환율은 8.6%로 1억 원을 초과하는 경우(6.6%)보다 약 2%포인트 높았다. 더 적은 전세보증금을 주고 사는 세입자일수록 월세로 전환할 때 부담이 더 큰 셈이다. 

전월세전환율이 낮은 경우나 높은 경우 모두 잘 활용하면 집주인이나 임차인에게 유리한 방향으로 활용할 수 있다. 하지만 현재의 전월세전환율이 높은지, 낮은지를 판단하기는 쉽지 않은 문제다. 

과거와 비교해 올랐거나 떨어졌거나 하는 상황은 쉽게 비교할 수 있지만 현재 수준에서 어느 정도 수준인지는 쉽게 파악하기 힘들기 때문이다. 이런 경우 은행금리와 비교한다면 쉽게 이해할 수 있다. 

은행금리와 비교해 전월세전환율의 적정성을 보는 것은 전세보증금을 은행에 예금해 얻는 이자수익과 비교하는 것이다. 전문가들은 “임대차계약 때 전월세전환율을 이용해 월세를 계산하는 경우는 드물지만 전월세전환율을 정확히 이해하고 그에 따라 활용한다면 집주인이나 세입자 모두 자신에게 유리한 상황을 만들 수 있다”고 말한다.

 

• ▶ 경전철 신설에 서울 동북권 ‘함박웃음’
• ▶ 분양 성수기 알짜물량 잡아볼까?
• ▶ "좀더 있다 구입할까" 아파트 매매시장 관망세 확산
• ▶ 서울 마곡지구 오피스텔 투자 상투 혹은 대박?
• ▶ 교육·의료·교통 3박자 갖춘 대단지 아파트 쏟아진다

 

<저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전재-재배포 금지.>