부동산

정부가 지난 2월 26일 ‘주택임대차시장 선진화 방안’을 발표한 이후 두 달 동안 서울 강남권 재건축 아파트 값이 대폭 떨어졌다. 주택 임대소득 과세 방침이 일반 아파트보다 전·월세 수익이 많지 않은 재건축시장에 찬바람을 몰고 온 것이다.

부동산정보업체인 닥터아파트가 2·26 대책 이후 이달 22일까지 약 2개월 간 강남 3개 구(강남·서초·송파구)와 강동구의 재건축 아파트 값 변동률을 조사한 결과 1.95%가 떨어졌다. 이는 2·26 대책이 발표되기 이전 2개월 간(1~2월) 2.62% 상승한 것과 대비된다.

2·26 대책 발표 이후 강남권에서는 재건축과 일반 아파트 값이 상반된 흐름을 보이고 있다. 재건축 아파트 값은 대책 발표 직후 3월 말까지 한 달 간 1.58% 하락했고, 이어 3월 말 이후 지난 22일 현재까지 한 달 간 0.33% 내렸다. 

이에 반해 강남권 일반 아파트는 대책 발표 이후 한 달 간은 1.01% 떨어졌다가 지난 한 달 간은 다시 0.13% 올랐다. 이는 실수요자를 중심으로 급매물이 팔려나간 때문이라는 분석이다. 

재건축 아파트 값만 급락

강남권 재건축 아파트 값은 올해 초부터 강한 상승 기류를 탔다. 강남구만 해도 1~2월 두 달 간 6.31%나 급등했고, 송파구는 3.79% 뛰었다. 지난해 말 다주택자 양도소득세 중과세가 폐지된 데 이어, 국토교통부가 초과이익환수제 폐지 등 재건축 규제를 폐지키로 한 데 따른 것이다.

하지만 2·26 대책이 이 같은 분위기에 찬물을 끼얹은 것이다. 2·26 대책 이후 서초구는 한신3차 등 전용면적 85㎡ 초과 중대형이 내림세를 주도하며 2.42% 내렸다. 강남구는 1만2000여 가구에 이르는 개포주공 및 개포시영에 대한 관망세가 확산되면서 2개월 간 1.74% 하락했다.  

전·월세용 주택이 많은 일반 중소형 아파트나 다세대·연립주택 등이 아니라 재건축 아파트 값이 2·26 대책에 가장 민감하게 반응하는 것은 왜 일까.  전문가들은 심리적인 요인이 크다고 말한다. 

사실 강남권 재건축 아파트를 갖고 있거나 잠재 수요 상당수는 다주택자들이다. 전·월세 수익이 아니라 재건축 사업으로 시세차익을 얻으려는 투자자들이라는 얘기다. 

그러다 보니 임대소득 양성화를 골자로 한 2·26 대책 이후 투자 심리가 급격히 위축됐다는 설명이다. 한 은행의 부동산팀장은 “보유하고 있는 다른 주택이나 오피스텔 등의 임대소득 노출을 꺼리는 다주택자들의 경계심리가 재건축 아파트 거래 위축을 불러온 것”이라고 진단했다.


시장 안팎 악재로 울상

내부 악재도 있다. 지난달 27일 대법원이 2008년 송파구청이 인가한 가락시영 아파트의 재건축 결의 취소 판결이 나왔다. 이미 이주까지 이뤄졌는데 이 아파트의 재건축 사업계획안을 취소하는 것이 바람직하다고 판결한 것이다. 

이번 판결이 선례가 돼 혹시 다른 재건축 단지에도 영향을 미칠까 우려하는 목소리가 나오면서 관망세로 돌아선 투자자들이 적지 않다는 분석이다.  실제로 가락시영은 재건축 결의 취소 판결 악재까지 겹치면서 두 달 새 2.87% 하락했다. 

여기에 추가분담금 파동까지 겹쳤다. 애초 가락시영아파트 51㎡를 소유한 조합원이 84㎡를 배정받을 경우 발생하는 추가분담금이 5000만원 정도로 예상됐지만 실제 분담금은 최고 1억원을 넘었다. 

장기간에 걸친 부동산 경기 침체로 금융비용과 공사대금이 상승한 데 따른 것이다. 그런데 강남권 일대 다른 재건축 단지들도 상당기간 재건축 사업이 멈춰 서 있었다. 강남구 개포동의 한 중개업소 관계자는 “이번 추가분담금 문제는 가락시영만의 문제가 아니라 강남권 재건축 아파트 대부분의 문제”라고 말했다. 

이 때문에 당분간 재건축 시장이 위축될 것이라는 전망이 많다. 고덕동의 한 중개업소 사장은 “다른 문제는 차치하더라도 2·26 대책이 원안대로 시행된다면 당분간 재건축 시장이 살아나긴 쉽지 않을 것”이라고 예상했다. 

 

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