관련서비스

금융

부동산 메뉴

이혜진의 사건 25시…세입자 많아 경매 넘어가면 배당에서 제외될 수 있어
보증금을 날릴 걱정이 없는 안전한 전셋집을 구하기 위해서 가장 먼저 살펴봐야 할 것이 집주인의 대출 여부입니다. 하지만 임차하려는 집이 다가구 주택일 경우엔 집주인의 대출 외에도 다른 세입자들의 보증금도 함께 알아봐야 합니다.

다가구주택이란 분양 목적이 아닌 임대 목적으로 지어진 주택의 한 형태입니다. 외관은 3층 이하의 일반적인 주택의 모습을 갖고 있지만 단독주택과 다른 점은 한 주택 안에 소유자 가구 외에 여러 명의 세입자가 함께 거주한다는 점입니다. 

다가구 주택 내에는 2~19가구가 지어집니다. 많게는 19가구가 모여 살지만 분양 목적이 아니기 때문에 각 가구가 개별적으로 등기가 돼 있는 것은 아닙니다. 

세입자가 여러 명인 집을 임차할 때 주의해야 하는 이유는 세입자의 전입신고일자나 확정일자, 보증금액을 등기부등본에서 확인할 수 없기 때문입니다.

세입자 내역 서류상으론 확인 어려워

임대인의 구두상 설명만 믿고 계약해야 하기 때문에 세입자에게 보증금액 규모를 숨기거나 낮추는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

다음은 다가구주택에 후순위 전세입자로 들어갔다가 보증금을 모두 날리게 된 사건입니다.

세입자 A씨는 2003년 9월 29일, 대구 남구에 위치한 다가구 주택(12가구 거주) 301호에 보증금 5000만원으로 전세 계약을 했습니다. 계약 후 전세권설정 등기까지 마쳤습니다.

계약 당시 이 집에는 2건의 근저당권이 설정돼있고 9명의 세입자가 거주하고 있었습니다. 상세 내역은 다음과 같습니다. 


전세 계약 후 2달도 안된 2003년 11월 26일 우리은행의 경매신청으로 매각 절차가 개시됐습니다. 해당 주택의 감정가는 4억370여 만원이었고 3억1535만8216원에 낙찰됐습니다.

경매비용을 제외하고 실제 배당된 금액은 총 3억1106만6216원입니다. 

1순위 배당은 소액임차인에게 각각 1400만원씩 배당됐습니다. A씨를 제외한 9명의 세입자가 모두 소액임차인에 해당돼 이들에게 총 1억2600만원이 배당됐습니다. (1순위 근저당권설정일 2002년 11월 12일 기준 광역시 소액임차인의 보증금 범위는 3500만원 이하, 최우선변제 보증금은 1400만원) 

2순위로 대구 남구청장에게 당해세 30만4120만원이 배당됐습니다. 당해세는 해당물건에 부과된 국세,지방세 및 그 가산금을 뜻합니다. 배당 순위는 소액임차인의 최우선변제, 임금채권 다음으로 배당됩니다.

나머지 1억8476만2096원은 근저당권자인 우리은행에게 모두 돌아갔고 후순위 전세입자 A씨는 보증금 5000만원 중 한 푼도 배당 받지 못했습니다. 

중개업자·임대인에게 적극적으로 정보 요구해야

이 주택의 소유자는 계약 당시 우리은행의 근저당권이 설정돼있고 경매가 진행되면 A씨가 배당 받을 수 없다는 점을 알고 있었습니다.

하지만 소유자는 임차인 A씨에게 해당 주택의 시가가 5~6억원 정도이고 임차인 중 1명만 임대차 계약을 체결했다고 설명했습니다. 

나머지 세입자는 모두 보증금 없이 월세만 지급하고 있기 때문에 경매에 넘어가더라도 임차인 A씨의 보증금을 모두 배당 받을 수 있다고 했습니다.  

이 집을 중개한 공인중개사는 등기부상 권리인 근저당권에 대한 내역만 확인하고 세입자 내역은 소유자의 설명만 듣고 중개했습니다.

이 사건은 공인중개사의 확인·설명 의무가 문제될 수 있습니다. 판례 역시 공인중개사가 임대인의 말이 맞는지 적극적으로 검증해야 할 의무가 있다고 판시합니다.

선순위임차인의 보증금액·전입신고·확정일자 서면으로 받아놔야 안전

중개업소를 운영하고 있는 한 공인중개사는 세입자 내역의 경우 임대인 말을 믿고 그대로 설명할 수 밖에 없는 것이 현실이라고 하네요. “세입자 내역을 하나씩 다 확인하기 어렵기 때문에 보증금 총액 정보만 주인한테 물어봐 중개대상물 확인·설명서에 기재하고 있다”고 설명합니다.

다른 세입자 내역에 대한 확인·설명 책임이 중개업자에게 있다고 하더라도 전셋집을 알아볼 땐 중개업자와 임대인에게 적극적으로 정보 요구를 해야 합니다.

이때 요구해야 할 내역은 선순위임차인들의 보증금 액수, 전입신고일자, 확정일자에 대한 내용입니다. 확인된 사항은 중개대상물 확인·설명서에 꼭 포함시켜야 추후 다툼을 피할 수 있습니다. 

하지만 임대인이 다른 세입자들의 정보 공개에 적극적이지 않고 선순위 세입자가 많아 불안하다면 차라리 다른 집을 알아보는 것이 안전할 수 있습니다.  

 

 

<저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전재-재배포 금지.>

오늘의 주요뉴스

더보기

    부동산 이슈보기

    베스트토론

    더보기

      부동산 토론 이슈보기

      서비스 이용정보

      Daum부동산은 제휴 부동산정보업체가 제공하는 매물 정보와 기타 부동산 관련 정보를 제공하는 서비스로서,
      제휴 업체의 매물 정보를 비롯한 각종 정보 및 이와 관련한 거래에 대하여 어떠한 책임도 부담하지 않습니다.

      위 내용에 대한 저작권 및 법적 책임은 자료제공사 또는
      글쓴이에 있으며, Kakao의 입장과 다를 수 있습니다.

      Copyright © Kakao Corp. All rights reserved.