부동산

재건축 사업에 대한 규제는 사실상 다 풀렸다. 아니, 다 풀 계획이다. 남은 규제는 중소형 주택 의무비율과 초과이익환수제 정도다. 규제처럼 인식돼 온 안전진단 기준도 완화된다.

물론 안전진단은 재건축 사업의 첫 단추라는 점에서 굳이 따지자면 규제는 아니지만 마치 규제처럼 인식돼 왔다.

아무튼 이 중 중소형 주택 의무 비율과 안전진단 기준은 이르면 내년부터 완화되거나 풀린다. 사실상 확정이다.

다만 초과이익환수제 역시 폐지를 추진 중이지만 장담하긴 어렵다. 야당이 강력히 반대해 왔기 때문이다. 어쨌든 초과이익환수제를 없애겠다는 정부 의지는 확고하다. 사실 지금도 유예(연말까지 관리처분인가를 신청하면)해 주고 있다.

재건축 벽 거의 사라진다

중소형 주택 의무 비율 폐지는 최근 금융규제 완화와 맞물려 나왔다. 기재부는  “수도권 과밀억제권역에서 재건축할 때 중소형주택 규제를 아예 삭제하는 방안을 국토부와 협의 중”이라면서 “최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 재건축 규제를 주택담보인정비율(LTV) 등과 더불어 대표적인 ‘여름철 규제’라고 여기고 있다”고 말했다.

지금은 서울과 수도권에서 재건축할 때 전용면적 85㎡ 이하 중소형을 전체 공급 가구 수의 60% 이상 지어야 한다. 또 소형주택 연면적은 전체 주택 연면적의 50%를 넘어야 한다. 정부가 이 규제를 없애려는 건 1~2인 가구 증가로 소형 주택형에 대한 선호도가 높아진 때문이다.

과거엔 중소형보다 전용면적 85㎡ 초과 중대형이 인기가 많자 수익성을 높이기 위해 재건축조합들이 중대형 짓기에 혈안이 돼 있었다. 그래서 이런 규제가 나온 것이다.

하지만 이젠 거꾸로 중소형 주택이 더 인기가 많으니 없앨 때가 됐다는 얘기다.

안전진단 기준은 구조안전 문제가 크지 않더라도 주거환경이 열악하거나 건물이 노후됐다면 재건축할 수 있도록 개선할 방침이다. 초과이익환수제도는 재건축을 통해 조합원당 평균 3000만원 이상 개발 이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

대표적인 재건축 규제로 꼽혀 그동안 폐지를 촉구하는 목소리가 높았다. 이로 인해 재건축 사업이 멈추고, 도심 주택 공급이 줄자 정부는 2012년 11월에 2014년 말까지 관리처분인가를 신청하는 단지에 한해 이 제도의 적용을 유예해 주도록 했다.

초과이익환수제 폐지여부는 아직 '안갯속'

정부는 풀겠다는 입장이지만 야당을 설득하지 못하고 있다. 정부는 이 제도를 폐지하는 법안을 지난 3월 국회에 접수했지만 아직 상정조차 안 됐다. 여전히 야당의 반대가 심해 이 제도가 없어질 지는 두고봐야 할 것 같다.

그렇더라도 도심 주택 공급 확대 측면에서 올해 말까지로 예정된 유예 기간이 늘어날 가능성이 있다. 아니면 내년 초 이 제도가 다시 적용되고 이로 인해 재건축 사업에 제동이 걸린다면 폐지안이 힘을 받을 수도 있다.



그렇다면 이제 남은 규제는 분양가 상한제 정도다. 분양가 상한제는 재건축 규제는 아니지만 재건축 단지의 일반분양 분양가 상승을 막고 있다는 측면에서 재건축과도 밀접한 관련이 있다. 일반분양 분양가를 올려 받으면 그만큼 재건축조합원 부담이 줄기 때문이다.

상한제 역시 정부는 공공단지에만 적용하자는 쪽이다. 민간 단지가 대상에서 빠지면 특히 강남 등 인기지역 재건축 단지의 채산성이 한결 좋아질 전망이다.

하지만 야당 반대로 쉽지 않아 보인다. 2012년 6월 상한제 폐지 법안이 발의됐지만 이후 소위원회 안건으로 채택조차 안되고 있다.

초과이익환수제와 상한제가 없어지면 재건축 사업은 날개를 달 수 있다. 하지만 이 제도가 폐지 또는 유예되지 않는다면 채산성 악화로 일부 단지는 사업이 지연될 수밖에 없다. 물론 이 제도가 있다고 해서 아예 사업을 할 수 없는 상황은 아니다.

시장 반응은 일단 긍정

2012년 이른바 ‘1대 1 재건축’ 규제 완화에 이어 중소형주택 의무비율이 폐지된다면 저층(5층 이하) 단지는 물론 사업 속도가 더딘 중층(10층 정도) 재건축 단지들도 속도를 낼 수 있다. 또 안전진단 기준이 바뀌면 안전진단 바로 이전 단계인 기본계획 단계의 재건축 추진 단지의 사업 속도가 빨라질 전망이다.

서울시와 관련 업계에 따르면 기본계획 단계의 재건축 추진 단지는 서울에서만 27개 단지 1만8000여 가구에 이른다. 전국적으론 6만여 가구에 이른다.

그러나 투자자 입장에선 규제 완화보다는 주택시장 흐름을 우선 살펴봐야 한다.

규제란 게 없어지면 좋지만 있으면 있는 대로 적응하게 돼 있다. 정부가 잇따라 완화·폐지한 규제들이 지뢰처럼 널려 있는 데도 재건축 사업이 착착 진행된 단지가 있는 것도 그래서다.

핵심은 주택시장 정상화 여부다. 규제 완화가 곧바로 투자 수익으로 이어지는 것이 아니라, 규제 완화로 얼마나 빠르게 주택시장이 정상화하느냐에 달려 있다는 얘기다. 전문가들도 “(재건축) 규제 완화는 정부가 주택시장을 정상화하겠다는 의도 정도로 읽는 것이 바람직하다”고 말한다.

그런 의미에서 일단 반응은 긍정적이다. 주택시장이 정상화의 길로 접어 든다면 사업이 초기 단계인 재건축 단지를 눈여겨 볼만하다. 신한은행 이남수 부동산팀장은  “각종 규제로 채산성을 확보하지 못해 사업이 답보상태인 단지의 급매물도 노려볼 만하다”며 “다만 장기적인 관점에서 접근해야 한다”고 조언했다.

 

• ▶ 경전철 신설에 서울 동북권 ‘함박웃음’
• ▶ 제주 노른자 수익형 호텔 어때요?
• ▶ 다주택자 새 아파트 당첨 확률 높아진다
• ▶ 억대 웃돈 붙은 위례신도시에 불법 판친다
• ▶ 하반기 어디 분양 받나 고민?

 

<저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전재-재배포 금지.>