전세 계약 기간이 끝나기 전 갑자기 집을 빼야 하는 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 세입자가 집주인을 대신해 중개수수료를 내는 것이 관례입니다. 갑작스런 계약해지로 생길 수 있는 임대인의 손해를 보상하는 의미로 세입자가 대신 납부하는 것인데요.
그렇다면 기존 계약이 만료된 후 자동 연장된 계약일 경우는 어떨까요? 본 계약은 만료됐고 연장된 계약은 만료되기 전인데, 누가 수수료를 납부하는 것이 맞을까요?
서울 마포구의 한 아파트에 전세 살고 있는 세입자 A씨는 지난해 5월 19일 전세계약이 만료됐습니다. 계약에 대한 별다른 얘기 없이 계약만료기간이 지났고 전세계약은 자동 연장됐습니다.
이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 주택임대차보호법에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 중 계약 조건을 변경하거나 계약을 갱신하지 않겠다는 뜻을 임차인에게 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 재계약한 것으로 간주합니다. 같은 상황일 때 임차인은 계약 만료 한달 전까지 임대인에게 통지해야 합니다.
예를 들어 2011년 5월 20일부터 2013년 5월 19일까지 보증금 3억에 전세계약을 한 경우, 임대인은 보증금 증액이나 갱신 거절의 뜻을 2012년 11월 19일부터 2013년 4월 19일 사이에 임차인에게 전달해야 합니다. 임차인은 2013년 4월 19일 이전에 임대인에게 갱신 거절의 뜻을 밝혀야 합니다. 그렇지 않은 경우 종전 계약과 같은 보증금 3억에 2015년 5월 19일까지 계약기간이 자동 연장됩니다.
이 사건의 세입자 A씨는 묵시적 갱신을 통해 계약이 자동 연장됐습니다. 이후 세입자 A씨가 급하게 이사 갈 일이 생겨 중개업소에 집을 내놨고 한달 후 새로운 세입자를 구했습니다.
하지만 중개수수료 때문에 임대인과 전 세입자 사이에서 다툼이 생겼습니다. 기존 세입자는 기존 전세계약 만기를 주장하며 주인이 수수료를 줘야 한다고 하고, 주인은 연장된 계약이 만기되기 전이니 세입자가 내야 한다고 주장합니다.
미리 수수료에 대한 약정 해두는 것도 도움 이런 경우 수수료는 누가 내야 할까요?
공인중개사법 제32조 및 동법 시행규칙 제20조 규정에 따라 개업공인중개사가 거래계약을 체결할 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 일정 요율의 중개수수료를 받도록 돼있습니다. 즉 중개수수료 지불주체는 거래당사자인 임대인과 새로운 세입자입니다.
국토교통부 유권해석도 “주택임대차 계약 만료 후 자동 연장되어 2년이 경과되지 않고 이사를 할 경우에 중개수수료 부담은 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙”(국토해양부 전자 민원 6866. 2005. 2. 12)이라고 해석하고 있습니다.
판례 역시 임대인이 부담해야 한다고 판시하고 있습니다. 서울 지방법원 민사 9부 1998.7.1 선고, 97나55316호 판례에 따르면 “1년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 임대인이 새 임차인과 임대차계약을 맺으면서 지출한 중개수수료는 임차인이 부담하기로 하는 특별한 약정이 없는 한, 임차인이 부담할 성질의 것이 아니므로 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약관계의 청산을 요구하였기 때문에 중개수수료를 부담하여야 한다고 주장하나, 임차인과의 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차 계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다”고 합니다.
정리하면 임대인과 기존 세입자간 중개수수료에 대한 특별한 약정이 없다면 계약 만료 전이라도 임대인이 중개수수료를 지불해야 한다는 것입니다.
이 사건은 집주인과 세입자 A씨 사이에 중개수수료에 대한 약정이 따로 없었기 때문에 집주인이 중개수수료를 내는 것이 맞는 것으로 판단됩니다.
하지만 세입자는 본인의 일방적인 요구로 해지되는 계약이기 때문에 집주인의 얘기치 못한 손해를 헤아리는 마음이 필요할 것으로 보입니다. 계약기간을 채우지 못할 것을 대비해 임대인과 미리 중개수수료에 대한 약정을 해두는 것도 좋겠습니다.
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