“그거 복잡하기만 하지 뭐. 혜택도 없고. 이 동네에서 그거 한 사람 몇 없어.”
다가구·다세대주택이 밀집한 서울 강남구 대치4동의 한 부동산중개업소 사장의 설명이다. 민간 매입임대사업자 등록 얘기다.
다가구·다세대는 특성상 상당수가 임대주택이다. 중개업소 사장은 “여긴 다세대주택 한 두 채씩 갖고 월세 받아 생활하는 사람이 대부분”이라고
말했다. 다른 지역의 주택가도 마찬가지다.
그런데 정작 임대사업자 등록을 한 사람은 많지 않다는 게 이 중개업소 사장의 설명이다. 실제로 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 전체
전·월세 임대가구(무상 거주 제외)는 769만9385가구에 이른다.
하지만 이 중 매입 임대로 등록된 임대주택은 32만6000여 가구로 4%에 불과하다. 전문가들은 “대부분이 미등록 상태여서 공급 안정성이
떨어질 수밖에 없고, 정부의 정책이 영향력을 발휘할 수 없는 것”이라고 말했다.
세제 혜택은 미비한데 절차는 복잡
사정이 이런 건 시장의 현실을 반영하지 않은 임대주택 정책 때문이라고 전문가들은 지적한다. 무엇보다 임대사업자들이 등록을 꺼리는 이유는
실질적인 혜택이 적기 때문이다.
예컨대 사업자 등록을 하면 취득세 혜택이 있지만, 임대 의무기간(5년)이 있어 이 기간을 지키지 못하면 3000만원 이하 벌금에 면제받았던
세금에 가산세까지 더한 금액을 내야 한다.
즉 사업자 입장에서는 배보다 배꼽이 더 클 수 있다는 얘기다. 양도소득세 면제 혜택도 있지만 임대 의무기간이 끝난 뒤 적용이 되기 때문에
집값이 오르지 않는 이상 사업자 입장에서 큰 메리트가 없다.
임대사업자로 등록하기 위한 절차도 복잡하다. 사업자로 등록하려면 구청에 가서 신고한 뒤 사업등록증을 받고 세무서에 가서 면세사업자 신청을
해야 한다. 이후 매년 2월 사업자 현황 신고를 또 해야 한다.
임차인(세입자)이 생기면 표준임대차계약서를 작성해야 하고 임대조건 등을 구청에 다시 신고해야 한다. 오피스텔의 경우 오피스텔 임차인 현황도
신고해야 하며 임대주택과 실제 거주 주소지가 다르면 일이 생길 때마다 구청과 세무서를 번갈아 다녀야 한다.
다가구주택은 혜택 거의 없어
다가구주택을 갖고 있는 경우 혜택은 더 미흡하다. 9·1 대책에서 다가구주택도 준공공 임대주택으로 등록할 수 있도록 면적 기준(85㎡
이하)을 없앴지만 여전히 최대 85㎡ 이하 면적 기준을 충족해야 취득세와 재산세 등의 감면을 받을 수 있다.
정작 등록 요건은 완화해 놓고 세제 혜택은 그대로 둔 것이다. 반면 최소 8년(매입임대는 5년) 이상 임대해야 하고 첫 임대료·보증금을
주변 시세 이하로 책정해 연 5% 이상 올리지 못하도록 한 의무(매입 임대는 제한 없음)는 그대로 지켜야 하기 때문에 혜택에 비해 규제가 과도한
상황이다.
세제 혜택도 적고 임대 의무기간 등 제도상 지켜야 할 게 너무 많은 셈이다. 대치4동의 또다른 중개업소 사장은 “등록 안 해도 월세받고
사는 데 아무 지장이 없는 데 굳이 그걸 할 필요가 있느냐”고 반문했다.
전문가들은 실질적인 지원을 통해 임대사업자를 제도권 안으로 끌어 들여야 한다고 지적한다. 신한PB 이남수 PB팀장은 “세금 감면 폭을
키우고 건축비 대출 등을 통해 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있게 해야 한다”고 말했다.
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