부동산

재건축 시장의 풍향계로 불리는 서울 강남권(강남·서초·송파구)에서도 강남구 개포지구는 핵심단지로 꼽힌다. 1만 가구가 넘는 미니신도시급 규모 때문이다.
 
재건축 사업 속도가 빠른 것도 관심을 끄는 이유다. 지난해 12월 개포주공4단지가 마지막으로 건축심의를 통과하면서 사업에 속도가 붙었다. 개포주공3단지에 이어 개포주공2단지, 개포시영이 올 초 이주하면 새 아파트의 위용을 드러낼 날이 머지 않았다.

서울시가 지난해 12월 통과시킨 개포주공4단지 재건축정비사업 계획안에 따르면 개포주공4단지는 용적률 250%를 적용, 지상 최고 40층 3256가구로 탈바꿈한다. 내년 5월께 착공해 2019년 9월 완공 예정이다.

개포지구가 특히 주목을 받는 이유는 매머드급 규모도 작용하지만 지상 5층의 저층단지라는 점이다. 현재 강남권에서 재건축을 추진하고 있는 아파트는 대부분 10층 높이의 중층 단지다.

5층 저층단지라 사업성 좋은 편
 
같은 용적률이 적용된다면 기존 층이 낮을수록 재건축 사업성이 좋아진다. 낮은 만큼 더 많은 아파트(일반분양물량)을 지을 수 있어 조합원이 부담해야 하는 추가부담금이 적어지기 때문이다.

분위기는 괜찮다. 2단지 47㎡형(이하 전용면적)이 8억원선이다. 지난해 초에 비하면 3000만원 정도 떨어졌지만 회복세를 탄 것으로 보인다. 3단지 50㎡형은 8억8000만원 정도에 거래된다. 4단지와 시영은 가격이 좀 더 싸다. 4단지 44㎡형은 7억7000만~7억9000만원에 매물이 나온다. 이들 아파트도 분위기는 비슷하다.

매수 기회를 엿보고 있었다면 조금 서둘러야겠다. 거래가 늘어나고 시세도 오르고 있어서다. 재건축 사업에 속도가 붙은 데다 이른바 ‘부동산 3법’ 통과로 얼었던 분위기가 녹고 있는 영향이다.

실제 입주를 하긴 쉽지 않다. 90% 정도 세가 들어있어 대부분 전세를 끼고 사야 한다. 전세가율이 낮은 것아 한꺼번에 목돈이 필요해 부담이 될 수 있다. 전체적으로 전세가율이 15~20% 수준이다. 1단지 44㎡형의 경우 매매가격은 8억1000만~8억2000만원 정도지만 전셋값은 1억원선이다.

추가 부담금이 변수다. 1단지의 경우 42㎡형을 사서 재건축 후 84㎡형을 배정받는다면 추가 부담금은 1억7500만원 정도 될 것으로 보인다. 현재 42㎡ 시세가 7억원 정도라 총 8억7000만원이 필요하다. 인근 도곡동 삼성래미안이 9억원선, 타워팰리스 1차가 12억원선이다.

올 하반기 입주하는 대치동 래미안 대치청실 85㎡의 경우 추가 부담금을 포함한 조합원 입주권 시세가 13억 정도다. 이 정도 수준으로 오른다면 시세차익을 기대할 수 있다.

4단지는 새 아파트와 함께 되레 환급금을 돌려받을 수 있다. 36㎡형 소유자가 59㎡형을 배정받는다면 7000만원 정도 돌려받는다.

조합원 입주권을 매입할 계획이라면 시점을 잘 살펴야 한다. 조합원 분양가 산정, 동ㆍ호수 추첨이 모두 끝났다면 원하는 층에 웃돈이 붙어 있을 수 있다. 반면 추첨 전이라면 원하는 층을 고를 수 없다는 단점이 있다.

진행 사항이나 시장 분위기에 따라 일반 분양가가 낮게 책정되면 추가 부담금이 늘어날 수 있다는 것도 고려해야 한다.

 

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