부동산

이른바 '반값 수수료'를 도입하는 지자체가 늘고 있습니다. 하지만 중개수수료를 한 푼이라도 아끼려는 중개의뢰인과 최소한의 소득을 보장받으려는 중개업자 간의 의견차이는 쉽게 좁혀지지 않는 모습입니다.

사실 반값 수수료 도입 전에도 중개의뢰인과 중개업소 사이에 수수료 논쟁은 빈번하게 발생했습니다. 최근에는 경기불황이 깊어지면서 다툼의 형태도 다양해 지고 있습니다.

흔히 볼 수 있는 사례는 중개수수료를 내지 않기 위해 계약 과정에서 중개업자를 배제하거나 수수료를 적게 받는 다른 중개업자에게 위임하는 것입니다. 이는 거래 당사자끼리 직접 부동산을 거래하는 직거래와는 그 의미가 다릅니다.

문제가 되는 대목은 중개업자가 계약 성립에 결정적인 기여를 했지만 최종 계약 단계에서 배제됐다는 점입니다. 이런 경우 중개업자는 거래 당사자들에게 수수료를 청구할 수 있을까요?

다음 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.


중개업자가 계약성립에 기여했다면 수수료 청구 가능

먼저 중개수수료 관련 법규를 살펴보면, 공인중개사법 제32조 제1항은 “개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다”고 규정하고 있습니다.

중개업자가 중개의뢰인에게 보수를 청구하기 위해선 ‘부동산중개계약이 존재할 것’, ‘중개업자의 중개완성으로 인한 중개의 대상인 거래계약이 성립할 것’, ‘거래계약의 성립과 중개업자의 중개와의 사이에 인과관계가 있을 것’을 요건으로 하고 있습니다.

즉 중개업자가 계약 성립에 결정적인 역할을 했다면 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있다는 의미입니다. 이때 중계계약은 반드시 서면에 의해 이루어져야 할 필요는 없습니다. 구두에 의한 계약일 때도 중개보수를 청구할 수 있습니다.

이 사건에 관한 판례를 살펴보면 “부동산중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 부동산중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하거나, 부동산중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하였음에도 그의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 부동산중개업자가 최종적인 계약서 작성에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 각 취지와 신의성실의 원칙에 등에 비추어 부동산중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다. (부산지방법원 1987. 9. 24. 선고 87나516 판결, 울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결, 청주지방법원 2013. 2. 1. 선고 2012가단19055 판결 참고)고 판시하고 있습니다.

소송 시 입증책임은 중개업자 몫

따라서 이 사건의 중개업자는 각 거래 당사자에게 수수료를 청구할 수 있습니다. 중개업자는 거래계약의 성립에 결정적인 기여를 했고 그의 귀책사유 없이 거래계약서 작성에 관여하지 못했기 때문입니다.

이때 거래당사자와 중개업자간 합의가 이뤄지지 않아 소송까지 가는 경우 중개행위의 적극성에 따라 법원이 중개보수를 판단하게 됩니다. 이 때 중개업자는 적극적인 중개행위가 있었다는 것을 스스로 입증해야 하며 입증자료를 충실히 준비해야 원하는 중개보수를 청구할 수 있을 것입니다. 

 

 

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