임대수익률은 내리는 데 가격은 오른다. 얼른 이해하기 힘들지만 요즘 오피스텔 시장이 그렇다. 부동산114에 따르면 올 1분기 전국 오피스텔 매매가격은 지난해 4분기보다 0.12% 올라 2012년 1분기 이후 3년만에 상승세로 돌아섰다.
서울이 0.1%, 경기가 0.24% 각각 상승했다. 지방 역시 부동산 열기가 뜨거운 대구(0.62%)와 부산(0.2%)이 많이 올랐다. 매매가격이 오르는 데는 월셋값 상승이 한 몫했다.
그러나 임대수익률은 여전히 약세다. 1분기 전국 오피스텔 임대수익률은 5.78%로 전 분기(5.81%)보다 또 낮아졌다. 수도권에서는 인천(6.24%), 경기(5.79%), 서울(5.38%) 순으로 수익률이 높았고, 지방에서는 제주(10.79%), 대전(7.42%), 광주(7.23%), 대구(6.23%), 부산(5.89%) 순이었다.
임대수익률은 계속 하락저금리 시대에 5%대 수익률도 높은 편이지만 각종 세금과 준조세, 중개수수료 등 부대비용을 더하면 임대수익률은 연 2~3%대로 확 떨어진다. 기준금리가 1%대인 상황에선 임대수익률이 어쨌든 연 2~3%만 돼도 투자 매리트가 있는 건 사실이다.
하지만 임대수익률이 이보다 더 내려갈 수 있다는 게 문제다. 우선 예상과 달리 공급이 너무 많다. 당초 전망과 달리 올해 오피스텔 신규 공급물량이 지난해 보다 더 증가할 것으로 전망된다. 관련 업계에 따르면 올해 초부터 3월까지 분양한 오피스텔은 9317실에 이른다.
1분기 기준으로 보면 2012년(8306실), 2013년(4166실)보다 많고 지난해(9508실)와 비슷한 수준이다. 이러한 수치는 올해 초 오피스텔 공급이 다소 줄어들 것이란 전망과 배치된다. 오피스텔 공급이 이미 과잉 수준이기 때문에 올해는 지난해의 절반 수준까지 줄어들 것이란 예측이 업계에서 지배적이었다.
하지만 실제로 뚜껑을 열어보니 공급량이 그다지 줄지 않은 것이다. 이 같은 현상은 아파트와 달리 연간 계획이 나오지 않기 때문이다. 대개 분양 2~3달 전에 분양 계획이 확정되는데, 분양 경기가 좋으면 예측과 달리 분양 물량이 확 늘어나는 것이다.
분위기 휩쓸리지 말아야특히 이 같은 1분기 추세라면 올해 오피스텔 신규 공급은 지난해보다 오히려 늘어 날지도 모른다. 오피스텔 분양 물량은 2012년 3만7196실, 2013년 3만4989실, 2014년 3만3137실로 최근 몇 년 간 매년 3만실 이상이 공급돼 왔는데, 지금 분위기로 봐서는 올해 4만실이 넘을 수도 있다.
여기에 분양가도 뛰고 있다. 2010년을 정점으로 꾸준히 약세를 보이던 서울 오피스텔 분양가격은 지난해부터 주택 거래가 회복세를 보이면서 상승세로 전환했다. 올해 1분기 경기도 오피스텔 분양가는 계약면적 기준 3.3㎡당 평균 870만원으로 지난해보다 53만원 상승했다.
같은 기간 서울도 193만원이 올라 3.3㎡당 평균 1343만원이었다. 분양가가 뛰면 임대수익률은 내릴 수밖에 없다. 금리 걱정도 해야 한다. 금리가 갑자기 확 오르진 힘들지만 기준금리가 상승세로 돌아서면 대출 부담은 늘어날 수 밖에 없다.
기준금리가 오르기 시작하면 임대수익률은 걷잡을 수 없이 하락할 수 밖에 없다. 그래서 전문가들은 분위기에 휩쓸리지 말라고 조언한다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “오피스텔 투자 분위기가 정점이지만 이럴 때일수록 지역별 공급물량, 주변 임대수요, 교통 여건 등을 따져 꼼꼼히 투자해야 한다”고 조언했다.
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