부동산

복잡한 분야인 데다 대개 수천억원의 대규모 자금이 필요해 변수가 많고 중간에 사업이 중단되는 경우도 많다. 이 때문에 시행사를 사기꾼으로 보는 곱지 않은 시선이 강했다.

최 이사는 “2001년 처음 업계에 발을 들였는데 5~6년간은 가족에게 부동산 개발한다는 말도 못했다. 사기꾼 회사 다닌다고 걱정할까봐. 당시 토지 계약금부터 대출받아서 하는 업체가 많아 사업이 부실화하는 경우가 많았다. 지금은 자기 자본 없이 시행하기 어려운 상황이라 부실 업체가 많이 걸러졌고 분위기가 다르다”고 말했다.

네오밸류는 서울 강남지구 푸르지오 시티, 위례신도시 아이파크 1차와 2차에 이어 광교신도시 아이파크까지 서울·수도권 알짜 부지에 오피스텔·주상복합 아파트 등을 지었다.

특히 위례 아이파크 1차는 이른바 대박이 났다. 2013년 9월 청약 당시 아파트는 평균 16대 1, 최고 207대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감했다. 당시 천덕꾸러기였던 전용 85㎡ 초과 중대형 단지인 데다 주상복합 아파트였지만 호응은 뜨거웠다.

상업시설은 더 큰 인기몰이를 했다. 분양을 시작한지 두 달 만에 153개 점포가 ‘완판’됐다.

최 이사는 “당시 상가 시장이 꽁꽁 얼어있었고 활황기에도 상가 분양이 3개월 안에 끝나는 것은 드문 일이라 뜨거운 반응에 분양 주체인 우리도 놀랬다. 수요자가 원하는 부분을 충족시켰던 것 같다”고 말했다.?

수요자 신뢰 얻기 위해 상가 직접 보유하기도

최 이사가 네오밸류를 만난 것은 2011년이다. 중앙대에서 도시계획을 전공한 그는 졸업 후 자연스레 부동산 업계에 발을 담갔다. 2001년부터 한화 오벨리스크 등 오피스텔, 지식산업센터(옛 아파트형 공장)를 거쳐 2006년 이후 5년간 호텔 반얀트리 개발을 맡았다.

그는? “단순히 호텔이라는 부동산을 파는 것이 아니라 서비스(호텔 회원권)를 팔아야 했다. 회원권 홍보는 물론 행사·이벤트·세일즈 등 상품 기획부터 마케팅, 운영까지 모두 맡았다. 이 때 쌓은 경험이 새로운 아이디어가 필요할 때마다 든든한 주춧돌이 된다"고 말했다.

그는 위례 아이파크 1·2차의 성공 요인으로 ‘상생’을 꼽는다. ‘잘 팔자’가 아니라 ‘잘 만들자’에 목표를 뒀다는 것이다.

최 이사는 “특히 상업시설은 분양 준비를 하면서도 청약 성적에 대해 반신반의 했다. 인천 송도지구 커낼워크 이후 상가 착공 전에 선분양한 사례가 없었다. 그만큼 상가시장이 싸늘했다. 하지만 여러 가지 새로운 시도를 했고 믿음이 있었다”고 회상했다.?

가장 대표적인 노력이 임대위탁동의 시스템이다. 상가를 지어서 분양하고 손을 떼는 것이 아니라 꾸준히 관리할 계획이다. 상권 활성화를 위해 계약자를 대신해 임차인을 구하고 중개수수료도 대신 낸다.

최 이사는 “개인이 각각 임차인을 구하다보면 업종 구성이 중구난방이 될 수 있고 상권 형성의 어려움이 있다. 큰 틀에서 상권 가치를 올리기 위해서는 관리가 필요하다고 생각했다. 개인은 접촉하기 힘든 유명 프랜차이즈를 유치하면 자연스레 유동인구가 늘어나고 상권 활성화에 도움이 될 것”이라고 말했다.?

상가 투자자들의 신뢰를 얻기 위해 회사도 상가를 보유하기로 했다.

최 이사는 “준공 후 책임관리 등의 문구를 앞세우는 업체들은 있지만 사실상 분양이 끝난 후 손을 떼버려도 계약자 입장에선 별다른 방법이 없다. 하지만 상가를 직접 보유하고 있다면 신뢰를 줄 수 있을 것으로 봤다”고 설명했다.

위례 아이파크 애비뉴 1차는 20%, 2차는 40%가 회사 몫이다. 6월 분양하는 광교 아이파크 애비뉴는 전 점포를, 8월 분양 예정인 경기도 구리시 갈매지구 아이파크 애비뉴는 30%를 회사가 직접 운영한다.

‘욕심’도 내려놨다. 강남권 신도시로 주목 받고 있었지만 위례 아이파크 1차는 3.3㎡당 평균 3500만원(1층 기준), 2차는 이보다 낮은 3.3㎡당 3200만원에 내놨다.

최 이사는 “판교신도시 상가 분양가가 3.3㎡당 8000만원까지 나왔다. 가격이 비싸니 임대료도 높게 책정될 수 밖에 없고 결국 상권 활성화가 어려워졌다. 1차 성공 후 2차 분양가를 올리자는 의견이 많았지만 되레 싸게 내놨다. 비싸게 팔아서 당장 이익을 남기는 것보다 상권을 활성화해서 투자자와 함께 이익을 남기는 편을 선택했다”고 말했다.

"자기자본 비율 높아야"

최 이사의 목표는 ‘제대로 된 상가’를 만드는 것이다. 회사의 목표이기도 하다.

최 이사는 “요즘 회사의 가장 큰 관심은 부동산개발 업체로서 사명감을 갖고 좋은 상가를 만드는 것이다. 이를 위해 치열하게 고민하고 있다. 다양한 분야의 전문가들에게 컨설팅도 받고 검증도 하고 있다. 8월 분양 예정이 구리 갈매 아이파크는 이런 노력의 결정체가 될 것”이라고 강조했다.

그는 이어 “래미안·자이같은 아파트 브랜드처럼 상가 브랜드를 만들 계획이다. ‘아, 그 상가는 안전하고 괜찮아’라는 신뢰받는 브랜드를 만들 것”이라고 덧붙였다.?


최근 분양시장이 달아올랐지만 최 이사는 '남들이 하니까 나도해볼까'라는 접근은 위험하다고 조언한다.

그는 “아파트건 상가건 자기자본 비율에 대한 기준이 명확해야 한다. 아파트라면 50%, 상가라면 60~70%는 내 자본을 투자해야 한다. 서울 인근 택지지구를 눈여겨볼 만하다. 위례신도시, 하남 미사강변도시, 남양주 진건지구 등은 입지 경쟁력이 있다고 본다"고 말했다.

상가 투자를 고민하고 있다면 여러 번 현장을 방문할 것을 주문했다.

그는 “해당 지역 부동산 중개업소는 물론이고 주변 지역 중개업소를 찾아 물어봐야 한다. 특히 택지지구같은 경우 개발 계획을 믿고 투자해야 하기 때문에 더욱 신중한 검토가 필요하다”고 말했다.?

웃돈을 주고 분양권을 구입하는 것은 고개를 저었다.

그는 “웃돈을 얹어주고 매입을 한다는 것은 실수요일 경우는 괜찮겠지만 투자 측면이라면 권하고 싶지 않다. 특히 상가는 직접 장사를 할 것이 아니라면 웃돈을 주기보다 새로운 곳을 찾아나서는 편이 나을 것”이라고 조언했다.?