부동산

버블경제 붕괴와 급격한 노인인구 증가를 겪은 일본의 주택시장이 어떻게 흐르고 있을까. 상당한 부분에서 뒤따라 가며 사회·경제적으로 일본을 닮아가고 있는 한국 입장에서 일본 주택시장은 눈을 뗄 수 없는 주목 대상이다. 앞서 가는 일본을 통해 한국 주택시장의 미래를 가늠해보려는 것이다.

널리 알려져 있다시피 일본은 1980년대 대규모 무역수지 흑자와 저금리 정책으로 부동산시장이 달아올라 거품(버블)이 끼었다. 유동성이 풍부해진 데다 주택 주수요층인 35~45세 인구가 늘고 가계소득도 증가해 일본 부동산가격은 1986~1991년 급등했다.

급기야 일본 정부가 금리를 올리고 세제를 강화하며 부동산 시장을 억눌렀다. 땅값이 급락하고 기업 부실 등으로 실물경제도 침체됐다. 버블 붕괴였다.

버블 붕괴 이후 일본 주택시장 구조도 많이 달라졌다. ‘인구 쓰나미’가 닥친 것이다. 고령인구의 급속한 증가로 2006년 일본은 초고령사회에 진입했다. 1~2인 가구도 크게 늘었다. 2010년 기준으로 노인인구 비율이 23%, 1인 가구 비율은 32%에 달했다. 2016년 이후엔 가구소 감소가 예상된다.

2013년 주택보급률이 전국 116.4%, 도쿄 113.7%까지 올라갔다. 신규 주택공급은 지속적으로 감소했다. 1989년 165만 가구이던 연간 신규 주택 공급량이 88만 가구로 줄었다.

저성장으로 인해 30~40대 가구의 자가율이 하락했다. 30대 가구 자가율이 1983년 55%에서 2008년 40%로 내렸다. 같은 기간 40대 가구의 작율은 72%에서 65%로 떨어졌다. 반면 60대 이상 가구의 자가율은 고령화 영향으로 소폭 증가했다.

정책·금리·인구·경기 등이 복합적으로 작용

주택시장은 어떻게 변했을까. 일본 관련 보고서 등을 종합해보며 주택거래가 신규 주택을 중심으로 이뤄지면서 기존 주택 거래는 부진하게 됐다. 기존 주택 거래 비율이 2008년 13.5%에 불과했다. 미국이 90.3%, 영국이 85.8%, 프랑스 64% 등과 비교하면 아주 저조하다.

기존 주택과 신규 주택간 가격차가 커졌다. 2009년 수도권에서 기존 주택 가격이 신규 주택 가격의 60% 수준에 그쳤다.

일본 주택시장 버블 형성과 붕괴 약사다. 일본 주택시장이 수렁에 빠진 데는 하나의 원인이 작용한 게 아니다. 정부 정책과 금리, 경기, 인구구조 등이 복합적으로 작용했다. 어느 하나의 요인만 부각해서 볼 수 없다.

때문에 국내 주택시장을 내다볼 때도 단선적으로 봐서는 안 된다.

일본 주택시장에서 흥미로운 점의 하나는 신규 주택 선호다. 주택시장이 가라 앉아도 신규 주택은 그나마 인기를 끌고 있는 셈이다. 2011년 기준으로 일본 기존 주택 가격지수는 160인 데 비해 신규 주택은 290이다. 버블이 꺼지면서 기존 주택 가격은 지속적으로 떨어진 데 비해 신규 주택 가격은 안정적이다. 수요자들이 상품성이 훨씬 뛰어난 ‘신상’을 찾고 낡은 집에서 새 집으로 옮기려는 수요는 일정하게 유지되기 때문이다.

요즘 국내 주택시장을 들여다보면 기존, 신규 가릴 것 없이 거래가 활발하지만 상대적으로 신규 분양시장이 더 뜨겁다. 분양시장에 대한 관심은 쉽게 꺾이지 않을 것 같다.

 

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