부동산

재건축 사업을 추진하는 조합원들이 가장 우려하는 것 중 하나가 추가분담금이다. 적게는 수천만원부터 많게는 수억원까지 추가 비용이 들기 때문이다. 

추가분담금은 주로 조합과 시공사가 계약을 맺는 과정에서 비롯된다. 일단 건설사는 치열한 수주경쟁 속에서 시공권을 따내기 위해 지키기 어려운 약속을 내건다. 그리고 계약 후 여러 가지 이유로 추가비용을 늘리곤 한다. 조합원들끼리 "시공사를 뽑는 순간 '갑과 을'이 바뀐다"는 우스갯소리가 나올 정도다. 

분담금은 ‘조합과 시공사의 가계약 → (관계관청 산하) 추정검증위원회 추정분담금 심의 → (심의 통과한) 추정분담금 조합원에게 공고 → 조합원 분양신청 → 본계약 → 관리처분인가 등’으로 결정된다. 

여기서 가계약은 용어가 풍기는 뉘앙스 때문에 임시로 맺는 계약이라 오해할 수 있다. 그러나 가계약도 엄연한 계약이다. 사업계획 변동, 사업 지연 등에 따라 사업시행인가 이후 본계약 때 내용을 추가하고 확정하기 위해 그 이전에 맺는 계약이라 해서 가계약이라 부르는 것이다. 실제 아파트 재건축 사업 공사 가계약서를 살펴봐도 총칙부터 준공인가 및 입주까지 본계약과 동일하게 계약조항이 완성돼 있다. 

가계약도 정식계약이기 때문에 계약 당사자간 협의 없이 한 쪽이 일방적으로 바꿀 수 없다. 전문가들은 “’나중에 수정할 테니 일단 가계약부터 맺자’는 제안에 넘어가선 안된다”며 “가계약에 기재된 내용이 앞으로 사업에 미치는 바가 크기 때문에 꼼꼼히 살피고 신중하게 계약에 나서야 한다”고 조언했다.

조합원, 지속적으로 사업에 관여해야

재건축 시공계약은 ‘지분제’나 ‘도급제’로 체결된다. 지분제는 계약 시 조합원의 지분율(대지지분 기준 추가분담금 없이 배정받는 아파트 면적의 비율)을 확정한 후 사업에 투입되는 모든 비용과 위험부담을 시공사가 떠안고 가는 방식이다. 물론 사업 후 남은 이익도 시공사 몫이다. 반면 도급제 방식에서 시공사는 단순 공사비만 받고 공사만 해준다. 조합이 사업 비용과 이에 따른 이익과 손실을 모두 챙기는 형태다.

지분제에선 지분율에 따라 추가분담금이 결정된다. 예컨대 지분율이 200%인 경우 재건축 전 대지지분이 33㎡인 조합원은 재건축 후 66㎡ 아파트를 비용 부담 없이 받을 수 있다. 그런데 지분율이 150%로 줄면 추가분담금 없이 분양 받는 면적은 49.5㎡다. 이 경우 66㎡을 분양 받고자 한다면 나머지(16.5㎡) 면적에 대한 추가분담금을 지불해야 한다. 

전문가들은 지분계약 시 시공사가 제안한 내용이 현실적인지 살펴야 한다고 조언한다. 업계는 지분율 140% 이상은 비현실적이라고 본다. 도시및 주거환경연구원 김구철 회장은 “건설사는 재건축 시공사로 선정되기 위해 지나치게 높은 지분율을 약속하기도 한다”며 “계약 후 시공사가 공사·금융 비용 증가로 지분율을 내린다면 조합원 한 명당 수천만원에서 수억원까지 추가 비용을 지불해야 한다”고 말했다.  

도급제 방식으로 사업을 진행하는 경우 가계약 시 산출된 공사비용이 증가하면서 추가분담금이 발생한다. 지난 8월 서울시는 주민 발주공사 무료 원가심사서비스를 제공하면서 “공사도면과 공사비 산출내역 없이 시공자 선정·계약 등을 하면서 가계약 대비 본계약 때 30% 이상 공사비가 증가돼 왔다”고 설명했다. 설계내역에 대한 검증 없이 계약한 뒤 본계약을 체결할 때 공사비가 증액돼 조합과 시공사간 추가분담금에 대한 갈등이 지속되고 있다는 것이다. 

따라서 도급제 방식으로 계약을 맺을 때 설계내역에 대한 정확한 검증을 포함해 시공사 귀책으로 공사가 지연되거나 하자가 생겼을 경우를 대비한 내용을 명시적으로 밝혀야 할 것이다. 법무법인 자연수 이현성 변호사는 “일반적으로 도급 공사계약을 체결할 때 공사금액을 정하고 건설사의 귀책으로 공사가 지연됐을 때 조합에게 지불하는 지체상금에 대한 조항을 넣는다”며 “도급계약을 체결할 때 물가·설계 변동 등으로 공사비 증액을 요구할 수 없다는 바를 명확히 하면 예상치 못한 추가분담금을 방지하는데 도움이 될 것”이라고 조언했다.        

재건축사업의 주체는 조합원이다. 조합원에겐 재건축 사업 전반에 직접 참여할 수 있는 권리와 분담금을 납부해야 하는 의무가 동시에 발생한다. 따라서 문제가 발생하기 전에 지속적으로 사업에 관심을 가지고 조합임원이나 업무 대행사가 불필요한 자금 지출을 못하게끔 해야 할 것이다. 혹여 문제가 발생할 경우 임시총회를 소집해 조합임원 해임, 새로운 임원 선임, 업무대행사 교체 등의 적극적인 행동으로 자신들의 재산을 지켜야 할 것 같다.

 

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