부동산

29일 오전 서울 강남구 개포동의 한 부동산 중개업소. 김동한 공인중개사는 이날 “집을 사겠다”는 전화를 한 통도 받지 못했다.

지난 3월 개포주공2단지가 3.3㎡당 평균 3760만원의 비싼 분양가에 ‘완판’된 뒤 재건축 시세가 오르며 매수 문의가 줄을 이었었다.

대신 그동안 값을 조금씩 올리던 집주인들의 전화만 계속 걸려왔다. 정부의 중도금 대출 보증 규제로 시장이 어떻게 될지 묻는 전화였다.

그는 “정부가 본격적으로 강남권 재건축을 규제하는 것이 아닌지 불안해하는 사람이 많았다”고 말했다.

서울 강남구 내 한 재건축조합은 28일 오후부터 잇따라 비상회의를 열었다. 중도금 대출 보증 규제의 영향을 분석하고 대책을 마련하기 위해서다. 갑작스러운 회의에 시공사도 참여했다.

조합 관계자는 “일반분양이 어려워질 것이라는 데는 별다른 이견이 없으나 대책과 관련해서는 뾰족한 방법을 찾지 못해 답답하다”고 말했다.

중도금 대출 규제가 집값을 선도해온 서울 강남권을 긴장시키고 있다. 일반분양분의 분양가가 대부분 9억원을 초과해 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증을 받을 수 없기 때문이다.

중도금 대출이 막히면 계약률이 떨어지고 분양에 시간이 걸려 조합의 사업비 부담이 커진다. 이는 재건축 투자성 악화로 연결돼 재건축 단지의 매력이 떨어진다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구원은 “강남권 재건축 단지의 고분양가 행진에 제동이 걸리고 비싼 분양가로 촉발된 재건축 단지들의 가격 상승세도 주춤해질 것”이라고 말했다.

하지만 일부에선 충격파가 크지 않을 것이란 주장도 나온다. 강남권 주택 수요자들이 대출에 의존하지 않을 정도로 경제력을 갖추고 있어서다.

일반분양분이 많지 않기도 하다. 부동산인포의 조사에 따르면 내년까지 분양 예정인 강남권 주요 재건축 단지의 일반분양분은 전체 건립가구수(1만여 가구)의 10%인 1000여 가구다. 단지별로 평균 130여 가구다.

대형건설사 재건축담당 임원은 “일반분양 물량이 많으면 상당히 부담스럽겠지만 얼마 되지 않아 자금사정이 좋은 수요자에게 충분히 분양할 수 있을 것”이라고 말했다.


일부선 "충격 적을 것" 주장도

분양시장의 과열 양상은 진정될 것으로 보인다. 중도금 대출 걱정 없이 분양권 전매 차익을 노린 투자수요가 빠져나가기 때문이다.

주택 수요가 많은 지역과 브랜드 인지도가 높은 아파트는 든든한 실수요가 뒷받침돼 큰 영향이 없을 것 같다. 실수요의 청약이 깐깐해져 인기 지역이나 대형건설사 단지로 청약 쏠림이 심해질 수 있다.

정부의 기대와 달리 지방 분양시장이 상당한 충격을 받을 것으로 전문가들은 보고 있다. 이미 주택이 많이 공급된 상황에서 실수요보다 가수요가 지방 분양시장의 주를 이루고 있기 때문이다.

올 들어 입주가 늘면서 기존 주택시장은 약세인데 신규 분양 아파트는 최고 수백대 1의 청약경쟁률을 보이고 계약 직후 분양권 단타 전매가 극심하다.

서정렬 영산대 주택·도시연구소장은 “지방은 전매 제한이 없고 투기 수요까지 가세해 사실상 가수요에 의해 유지돼 왔다”며 “분양시장이 급랭할 우려가 크다”고 분석했다.

이번 규제로 이달까지 분양된 미분양분이나 강남권 주변 지역은 반사이익을 바라고 있다. 미분양분에는 규제가 적용되지 않고 중도금을 마련하지 못한 강남권 수요가 차선책으로 인근 지역으로 갈 수 있다.

오피스텔도 아파트와 함께 중도금 대출 규제를 받게 되면서 오피스텔 여러 채를 분양받아 임대사업을 하기가 힘들게 됐다. 오피스텔은 연 5% 정도의 수익률을 낼 수 있어 수요가 늘고 있는 상품이다.

2013~2014년 연평균 4만여 실이던 건축 허가 물량이 지난해 두 배가 넘는 10여만 실로 급증했다. 올 들어서도 3월까지 2만7000여 실이 허가를 받고 분양을 준비하고 있다. 

분양대행사 관계자는 “중도금 대출을 받으면 몇 천만원으로 원룸형을 분양받을 수 있어 많게는 10실까지 구입하는 계약자도 있다”고 전했다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “이번 조치가 실수요자에겐 기회”라며 “분양시장 과열이 식으면서 장래 주택시장 먹구름인 공급 과잉 우려도 줄어들 것”으로 내다봤다.

 

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