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초고층 재건축 논란
주변의 멋진 경관은 부동산 가치에 영향을 준다. 같은 아파트 단지라도 강변이 내려다보이는 고층과 보이지 않는 저층의 가격은 다르다.

초고층 아파트의 몸값은 중·저층보다 수억원 더 나간다. 예컨대 현재 최고 47층으로 공사 중인 서울 성수동 서울숲 트리마제 전용 면적 84㎡의 지난해 말 기준 분양권 시세는 한강이 잘 보이는 고층은 15억원 수준인데 중·저층은 13억원대다.

한강이나 남산과 같은 경관을 즐길 수 있는 권리는 시민 모두가 소유하고 있다. 문제는 한강변의 일반 주거지역 아파트 단지가 재건축을 통해 고층으로 세워지면 시민이 즐길 수 있는 조망권이 훼손된다는 점이다.

반면에 고층 아파트의 가격은 상대적으로 더 많이 오를 확률이 크다. 결국 조망권으로 발생한 이익을 특정 아파트 조합원이 독점하는 문제가 발생한다.

최근 서울시와 잠실주공5단지·은마아파트(대치동)·압구정동 아파트 단지가 벌이는 재건축 층수 논란은 경관 조망권의 성격과 개발이익 사유화를 둘러싼 고차방정식이다.

문제가 어렵다 보니 답을 찾기도 쉽지 않다. 지난 9일 서울시가 ‘일반 주거지역 초고층 불가, 최고 35층 제한’을 발표했음에도 다음날인 10일 은마아파트 재건축 조합은 최고 49층의 정비계획안 공람에 들어갔다.

조합은 서울시의 정책 방향을 무시하고 초고층 재건축을 강행하기로 했다.

초고층 가능성에 따라 아파트 시세는 출렁인다. 용도지역 변경을 통해 초고층 재건축 여지가 있는 잠실주공5단지는 일부 호가가 오른 반면 서울시가 반대한 은마와 압구정동 단지의 매수세는 움츠러들었다.

서울시는 아파트 층수를 제한하는 이유로 경관 조망권이라는 공공성을 들고 있다. 한강·남산 등의 경관은 초고층 아파트 주민의 전유물이 돼서는 안 된다는 것이다.

김학진 도시계획국장은 “주거지역에 지나치게 높은 건물이 들어서면 서울 시민이 공평하게 누려야 할 경관 조망권을 해치게 된다”고 말했다.
 
 
“규제 필요” vs “지역별 탄력 운영”

서울시는 노후화한 주거지 개선과 신규 주택 공급을 위해 재건축은 활성화돼야 한다고 밝혔다. 다만 층수는 재건축 규제와 다른 도시 관리의 문제라고 설명했다.

재건축 조합 등은 획일적인 층수 제한이 조망권을 더 가로막는다고 반박한다. 같은 규모로 짓더라도 층수를 높이면 건물 수를 줄일 수 있어 건물 사이로 보이는 조망 범위가 더 넓어진다는 것이다.

이를테면 한 개 층에 4가구씩 400가구를 짓는 경우 10층으로 지으면 10개 동이 들어선다. 반면에 20층으로 지으면 5개 동만 들어서면 된다.

강남권 재건축 조합 관계자는 “초고층으로 다양한 스카이라인을 만들면 더 멋진 경관이 나온다”고 말했다.

하지만 이는 표면적 이유일 뿐이다. 조합이 초고층을 주장하는 속내는 또 있다.

초고층 아파트 건설비는 일반 아파트 건설비에 비해 20~30% 더 들어가지만 조망권 프리미엄으로 인해 분양가를 더 비싸게 받을 수 있다. 그만큼 사업성이 좋아지고 조합원의 개발이익이 커진다.

전문가들 의견도 갈린다. 송인호 한국개발연구원 공공투자정책실장은 “공 익을 위해서는 적절한 범위 내에서 규제가 필요하다”고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “층수를 규제하더라도 단지 ·지역별 특성을 감안해 탄력적으로 운영해야 한다”고 말했다.

층수는 개별 단지의 범위를 넘어선 시 전체 도시계획이기 때문에 장기적인 비전이 필요하다는 지적도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “한때 50층까지 허용되던 층수 기준이 35층으로 바뀌면서 혼란을 키웠다”며 “일관된 정책이 필요하다”고 말했다.

 

 

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