부동산

현재 재건축을 추진하고 있는 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 아파트. 6200가구를 재건축해 총 1만1000여 가구를 건설할 예정이다.

재건축을 하려면 기존 주민들이 이주를 해야 한다. 재건축 조합은 조합원들이 한꺼번에 이주비를 빌릴 수 있도록 금융회사와 계약을 한다.

하지만 둔촌주공 아파트 조합은 대출을 해줄 금융회사를 찾지 못해 어려움을 겪고 있다. 대출을 받아야 할 금액이 가구당 3억원 정도로 총 1조8000억원에 달하는데 은행들이 1000억원 넘는 대출에 난색을 표하고 있어서다.

한 조합원은 “이주비 대출을 못 받으면 이주를 할 수 없는데 난감하다”라고 말했다. 조합 관계자는 “이주비 대출이 늦어지면 그만큼 사업이 지연돼 조합원들의 피해가 커진다”고 말했다.
 
전국 30개 단지 중 20곳에 불똥

금융권의 주택 대출 옥죄기가 전방위로 확산하고 있다. 지난해 차주의 상환능력을 꼼꼼히 따지는 여신심사가이드라인 도입을 계기로 기존 주택 담보대출에 이어 신규 아파트 집단대출까지 대출 제한이 확대되고 있어서다.

집단대출은 한 단지의 계약자가 한꺼번에 받는 이주비·중도금·잔금대출을 말한다.

금융권은 대출 리스크를 줄이기 위한 조치라고 하지만 집단대출 억제가 이미 냉기가 도는 주택시장을 얼어붙게 할 것이란 우려가 나온다.

지역이나 건설사 규모, 분양결과에 상관 없이 중도금 대출을 받지 못하는 사례가 속출하고 있다. 지난해 10월 경기도 광주에 분양된 현대건설의 힐스테이트 태전2차 아파트는 은행과 협의를 마치지 못해 15일부터인 중도금 1차 납부시기를 연기했다.

높은 청약경쟁률을 기록하며 조기 완판된 아파트도 대출 받기가 쉽지 않다. 지난해 10월 1순위 평균 22대 1의 경쟁률을 보인 서울 강동구 고덕동 고덕그라시움(주공2단지 재건축)도 다음달 1차 중도금 납부를 앞두고 아직 중도금 대출을 해결하지 못했다.

수도권 신도시 아파트도 마찬가지다. 경기도 화성시 동탄2신도시 더샵레이크에듀타운도 중도금 대출이 어려워 1차 중도금 납부시기를 한달 뒤로 늦췄다.

업계에 따르면 지난해 10월 이후 분양된 전국 30여 개 단지 가운데 20곳 정도가 아직 중도금 대출을 해줄 은행을 찾지 못한 것으로 파악됐다.

금융권은 주택 공급이 크게 늘었고 주택시장이 하락세에 접어들었기 때문에 예전과 같은 기준으로 집단대출을 해 줄 수 없다는 입장이다. 부실 대출을 막기 위한 은행 리스크 관리 차원에서 불가피하다는 것이다.

시중은행 담당자는 “부동산 시장 변동성이 커져 리스크 관리가 필요하다는 심사그룹의 내부 리포트가 나왔다”고 말했다.
 
"건설경기 위축, 미입주 사태 우려"

올해부터 시행된 잔금 대출 심사 강화의 불똥이 중도금으로 튄 측면도 있다. 중도금 대출을 만기까지 갚지 못할 경우 이 빚이 잔금대출로 자동 전환되기 때문이다.

시중은행 대출업무 담당자는 “중도금 대출 심사기준은 변한 게 없지만 잔금대출 때 소득서류를 받아야 하다 보니 소득이 없는 경우에는 중도금 대출을 쉽게 해줄 수 없는 실정”이라고 말했다.

집단대출이 조여지면서 금리가 올라가 계약자들의 이자부담은 커지고 있다. 한국은행에 따르면 집단대출금리는 지난해 7월 2.8%선에서 올 2월 초 3.7%까지 올랐다.

7개월 새 0.9%포인트 올랐다. 대출금액이 3억원이면 이자가 연간 270만원 증가한다.

시중은행의 대출 억제로 제2금융권에서 5%대에 빌리는 경우도 늘고 있다. 실수요자들의 부담이 커지는 것이다.

한국주택협회 김의열 정책실장은 “주택도시보증공사 등이 보증을 서고 분양 리스크가 적은 단지도 봐주지 않는 막무가내식 대출 억제는 주택 실수요마저 위축시킬 것”이라고 말했다.

지난해 청약자격과 분양권 전매제한을 강화한 11·3대책 이후 주택시장은 가수요가 빠져나가며 실수요 중심으로 바뀌어 왔다.

주택산업연구원 김덕례 주택정책실장은 “정부 규제와 올해부터 크게 늘어나는 입주물량 등 악재가 잇따르는 주택시장에서 실수요마저 위축되면 시장이 빠르게 냉각될 수 있다”고 말했다.

이미 주택시장은 2014년 하반기 이전 수준으로 다시 돌아갔다. 국토부가 14일 발표한 1월 주택매매거래동향에 따르면 1월 전국 주택매매거래량이 5만8000여 건으로 주택경기가 좋았던 2015년과 지난해 같은 달보다 6~25% 급감하며 2014년 1월(5만9000여건) 수준을 나타냈다.

1월 전국 집값 상승률이 0.02%로 같은 달 상승률로 2013년(-0.26%) 이후 가장 낮다.

중도금 대출을 받지 못하거나 제2금융권에서 빌려 당초 예상보다 이자부담이 커지면 분양권 매물이 늘고 미입주 사태를 낳을 수 있다.

내외주건 김신조 사장은 “올해와 내년 총 80만 가구 가까운 준공으로 입주문제가 클 수 있는데 대출 규제가 이를 더욱 악화시킬 가능성이 있다”고 말했다.

중도금 대출 불안감에 청약수요가 줄면 분양시장이 타격을 받고 건설경기가 위축된다. 명지대 권대중 부동산학과 교수는 “당국과 금융권은 총량 제한보다 단지별·개인별 기준을 마련해 대출 불확실성을 제거할 필요가 있다”고 말했다.

 

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