부동산

올해 주택시장은 큰 폭의 상승도, 큰 폭의 하락도 없는 해가 될 것으로 보인다. 정부가 앞으로 주택시장을 잘 관리한다는 전제에서다.

집값 방향은 상승보다 하락쪽으로 기울 것 같다. 시장의 하방압력이 존재하고, 이에 따라 주택가격이 하락하는 지역이 국지적으로 나타날 것으로 전망된다.  

올해 주택시장에 하방압력을 가할 주요 변수는 다섯 가지 정도로 파악된다. ▶대출규제 ▶금리 ▶가계부채 ▶공급량 ▶입주물량이다. 여기에 대내외적인 정치적 불확실성과 해운업에서 시작된 기업구조조정의 파장에 따라 하방압력의 강도가 달라질 수 있다.  

올해는 단일 변수가 시장을 견인하기보다 여러 변수가 복합적으로 작용하면서 시장을 이끌어갈 것으로 보인다.  

가계부채 문제에서 비롯된 대출규제는 공급량·입주물량 문제와 밀접한 관련이 있다. 최근 2년간 주택공급은 기록적인 수치를 보였다. 인허가 물량이 2015년 76만5000가구, 지난해 72만6000가구였다.

2015~16년 단 2년 동안 149만1000가구가 인허가를 받고 착공·분양에 들어가면서 분양물량이 급증하고 있다. 역대 최저 금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중의 풍부한 유동자금이 신규 분양시장에 몰린 결과다.

주택공급이 급증한 최근 2년을 제외하고 2005년부터 2014년까지 공급된 주택물량을 살펴보면 10년 동안 매년 주택은 평균 47만2000가구 정도가 공급됐다.

 
올해 집값 상승보다 하락쪽에 무게

연평균 공급량 47만2000가구를 적정수준으로 본다면 금융위기가 터진 2008년 이후 3년간 주택공급은 30만 가구 수준으로 급격히 감소했다. 이후 회복세를 보이며 2013년 44만가구까지 늘었지만 여전히 평균 공급량 수준에 미치지 못했다.

이러한 주택공급 감소현상이 저금리라는 호재를 만나 2015년과 2016년 인허가물량이 각각 70만 가구를 넘어서는 현상으로 나타난 것으로 보인다.

주택공급이 증가하면 주택가격이 안정되고 다양한 주택을 선택할 수 있는 기회가 많아져 소비자에게 유리하다. 나쁜 상황이 아니다.

또한 준공(입주)물량이 늘어나면서 전셋값이 하향 안정화될 수 있어 전·월세가구가 주거비 부담을 줄일 수 있는 절호의 기회다.

공급물량이 많아지면서 경쟁상품이 많아지기 때문에 주택사업자는 분양가를 마음대로 높게 책정할 수 없다. 오히려 물량이 집중되는 지역은 가격이 낮아질 수 있다.

그럼에도 불구하고 우리는 올해부터 입주물량이 크게 늘어나는 것을 걱정하고 있다. 이유가 뭘까.

올해 입주물량을 걱정하는 이유는 지난해 말 이후 구체적으로 가시화되고 있는 주택금융 관련 대출규제 때문이다.

준공물량은 2005년 이후 매년 40만 가구를 넘지 않고 30만 가구 수준에서 시장에 공급됐다. 그러다 2014년과 2015년 준공물량이 각각 40만 가구를 넘어섰고 지난해에는 51만5000가구로 크게 증가했다.

그 결과 집값은 0.71%, 전셋값은 1.32% 상승하는 수준에 그쳐 안정된 시장상황을 보였다. 주택금융을 본격적으로 규제하기 이전이다.

이런 관련성을 고려할 때 올해 주택담보대출은 준공물량이 증가하면서 더 늘어날 수밖에 없다. 이는 주택을 마련하거나 전세자금을 조달하는 데 주택담보대출을 많이 활용하기 때문이다.

부동산114 자료를 보면 준공물량 중 아파트는 향후 2년 동안 79만 가구 정도다. 이를 바꾸어 말하면 중도금을 납부하고 잔금대출을 준비해야 하는 가구가 내년까지 79만 가구에 이를 것이라는 얘기다.

이 규모는 2015년 기존 주택(약 1911만 가구)의 7%에 해당한다. 전국적으로 100가구 중 7가구는 올해와 내년에 이주를 앞두고 있다는 계산이 나온다.

입주를 앞두고 있는 가구가 정상적으로 중도금을 납부하고 잔금대출로 전환할 수 있다면 문제가 안 된다. 그동안 공급은 많았지만 미분양이 많지 않고 아직까지는 시장에서 소화할 수 있는 여력이 있어 보이기 때문이다.

그러나 입주를 앞두고 있는 가구가 중도금을 납부하지 못하고 연체하거나 잔금대출로 전환하지 못하는 상황이 벌어지면 대량의 미입주 사태가 발생하면서 시장 불안이 가중될 수 있다.

이는 집값 하락으로 이어져 시장전체가 냉각돼 가계부실뿐만 아니라 주택사업자의 부도, 금융기관의 부실까지 연쇄적으로 파장이 확산될 수 있다.

혈관에 혈액 공급 줄이면 탈날 것

입주물량이 크게 증가하는 올해부터 당분간은 입주시점에 사람들이 분양받은 신규 주택에 차질 없이 원활히 입주할 수 있는 시장환경을 조성해야 한다. 이를 위해 주택금융을 지속적으로 충분히 공급해야 한다.

금융은 혈관 속의 혈액과 같기 때문이다. 지난 2년 동안 주택시장에는 주거이동을 해야 하는 ‘혈관’이 많이 만들어졌다.

주거이동 관을 통해 사람들이 잘 이동할 수 있도록 지원하는 것이 정부의 남은 숙제다. 숙제 해결에 금융지원은 필수적이다.

그런데 최근 정부의 정책기조를 보면 주택금융 공급을 줄이고 있다. 혈관에 혈액 공급량을 줄이고 있는 것이다.

이런 상황이 지속되면 시장은 주거이동 숙제를 해결하지 못하고 뇌졸중에 걸린다. 뇌졸중에 걸린 주택시장은 마비가 오고 기능상실로 최악의 경우 사망진단을 받을 수 있다.

신중하게 시장상황을 모니터링하면서 금융공급을 조절해야 하는 이유다.    

일반은행에서 대출 받기 어려운 사업자나 소비자는 2금융권이나 지방은행을 찾는다. 조달금리가 높아 금융비용이 늘어난다.

3%대에서 조달 가능하던 중도금대출이 5%를 넘어도 구하기 어려운 상황이 발생할 수도 있다. 대출 자체가 어려워지면서 주택사업을 포기하거나 일정을 연기하는 경우가 잇따르게 된다.

입주예정자의 심리도 불안해지고 있다. 가계부채는 우리 경제의 뇌관이다. 건전성을 유지해야 한다.

그런데 관리방법은 다시 논의할 필요가 있다. 중도금대출(집단대출)은 주택도시보증공사 등이 보증이 있어 안전하고 2년 정도 사용하는 단기대출로 기업대출 특성이 강하다.

주택경기가 좋아 분양물량이 증가하면 늘어날 수밖에 없는데 대출 규제를 강화하는 것은 구조적으로 명분이 취약하다.

집단대출을 기업대출의 관점에서 보고 가계대출 중에서 잠재위험 리스크가 가장 높은 한계가구를 선별해 집중적으로 관리하는 것이 시장 부작용을 최소화하는 대안일 수 있다.      

정부는 공급량이 많았던 과거 2년을 되돌아 보면서 입주물량이 많아질 향후 2년을 염두에 두고 합리적인 수준에서 주택금융 규제 강도와 속도를 조절해야 한다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장

 

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