부동산

명맥이 끊기다시피 했던 해외 부동산 공모 펀드가 다시 찾아왔다.

미래에셋자산운용은 호주 수도인 캔버라에 있는 연방정부 교육부 청사 건물에 투자하려는 일반 투자자를 모집한다고 6일 밝혔다. 2010년에 완공된 12층짜리 건물이다.

정부기관이 밀집한 시빅(Civic) 지역에 자리 잡고 있다. 이 건물을 매입한 미래에셋자산운용이 건물에 입주한 호주 교육부에서 임대료를 받아 투자자에게 배분(배당)하는 구조다.

배당은 오는 6월 말부터 반기마다 지급된다. 호주 교육부는 2025년 5월까지 이 건물에 머물기로 계약돼 있다. 호주 교육부가 내는 임차료는 연 3.35%씩 상승한다.

펀드 모집액은 1410억원이다. 만기는 5년 6개월짜리로 중도에 환매가 불가능하다. 환율 변동 위험을 분산하는 환 헤지는 하지 않아 배당은 호주 달러에 연동된다.

최창훈 미래에셋자산운용 부동산부문 사장은 "저금리 시대 투자 대안이 될 수 있는 세계 우량자산을 발굴할 것"이라고 말했다.

미래에셋자산운용은 지난해 9월 미국 텍사스주 댈러스 오피스 빌딩에 투자하는 펀드를 출시했다. 당시 2900억원의 투자금이 몰렸다.

하나자산운용은 한국투자증권, 삼성증권과 손잡고 미국 항공우주국(NASA·나사) 본사가 입주한 워싱턴DC 소재 건물에 투자하기로 했다. 이번 주 중 금융감독원에 공모펀드 판매를 위한 증권신고서를 제출할 계획이다.

1993년부터 이 건물에 들어선 나사는 2028년까지 임차한다. 공모 펀드 모집액은 2000억원 수준으로 예상된다. 환 헤지 여부는 확정되지 않았다.
 
 
빌딩 가치 폭락 땐 큰 손실 볼 수도

해외 부동산 공모 펀드가 속속 등장하는 것은 대체투자에 대한 개인 투자자의 관심이 커지고 있어서다. 지금까지 해외 부동산은 사모펀드와 기관 투자자의 전유물이었다.

하지만 은행 예금금리 수준의 수익률에 지긋지긋해진 적극형 투자자가 늘었다. 공급 과잉을 겪고 있는 국내 오피스 시장 대신 해외 부동산으로 눈을 돌렸다.

펀드 평가사 제로인에 따르면 3일 기준 국내 부동산 펀드의 1년 평균 수익률은 -8.99%로 고꾸라졌다. 이 기간 해외 부동산 펀드는 5.04%였다.
 
한차례 위기를 겪은 뒤 전 세계 사무실 공실률(비어있는 사무실 비율)도 점차 개선됐다. 2010년 14.4%에서 지난해 10월 12.1%까지 낮아졌다.

한국투자증권 관계자는 "국내 투자자는 해외 부동산에 투자할 때 다양한 임차인이 들어선 건물보다 임차인의 신용이 좋은 쪽을 선호한다"며 "최근 2~3년간 해외 부동산 투자를 봐도 대부분 정부가 보증하는 임차인이 있는 경우가 많았다"고 말했다.

하지만 해외 부동산 공모 펀드도 어디까지나 원금 손실을 볼 수 있는 투자 상품이다. 잘 고르면 예금, 주식보다 높은 임대 수익을 얻을 수 있지만 자칫 손해를 볼 수도 있다.

예컨대 수년 동안 부동산 시장이 폭락해 자산가격이 급락하면 투자자는 손실을 고스란히 떠안아야 한다. 아예 안 팔리는 경우도 있다.

2007년 출시된 ‘한국WW베트남부동산개발특별자산1’이 대표적이다. 이 펀드는 베트남 부동산에 투자했지만 2014년인 만기가 지나고도 사겠다는 곳이 없어 매각하지 못하고 있다.

이 펀드 투자자는 의도치 않게 장기 투자자가 됐다. 앞으로 미국 정책금리가 공격적으로 오른다면 조달 금리가 높아지고 해외 부동산 경기가 위축될 수 있다는 점도 감안해야 한다.

금융투자업계 관계자는 "기본적으로 해외 투자인 만큼 환율 위험도 따져야 한다"고 말했다.

 

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