부동산

부동산은 심리다. 시장이 가라앉으면 정부가 아무리 부양책을 내밀어도 좀처럼 분위기를 띄우기 어렵고, 시장이 한 번 달아오르면 정부가 규제책을 내놔도 날뛰는 집값을 잡기 어렵다.
 
역대 정부 부동산 정책은 경제 상황과 밀접하게 맞물려 움직였다. 이번 대선 후보와 마찬가지로 역대 정부가 내건 부동산 정책 목표도 ‘서민 주거 안정’이었지만 상황에 따라 냉·온탕을 오갔다. 부동산 가격이 급등하면 규제책을 내놨고, 경기가 부진하면 다른 정책보다 약발이 강하고 빠른 부동산 활성화 대책으로 대응했다. 

큰 틀에서 김대중·이명박 전 대통령은 화끈한 부양책에, 노태우·김염삼·노무현 전 대통령은 투기 단속에 몰두했다. 전두환·박근혜 전 대통령은 부양에서 규제로 돌아섰다.

하지만 효과는 정부가 기대한 것과 달랐다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “역대 정부의 규제 대책이 오히려 집값 상승을 부추기거나 다른지역까지 번지는 ‘풍선효과’를 가져온 적이 많았다”고 지적했다.


김대중·이명박 '부양', 노태우·김영삼·노무현 '규제'
 
전두환 전 대통령은 부동산 시장이 침체한 1980년 취임했다. 출범 초기엔 잇따라 부양책을 꺼내들었다. 양도소득세를 면제하고 주택 구입 자금을 지원했다. 신도시 개발의 근간이 된 ‘택지개발 촉진법’도 제정했다. 그러다 투기가 과열하자 분양가 규제, 불법 전매 금지, 종합토지세 신설 등 규제로 돌아섰다. 하지만 고삐풀린 집값은 경기 호황과 서울올림픽 특수 등을 타고 급등했다.
 
노태우 정부는 전두환 정부 말기 투기판으로 전락한 부동산 시장에 극약 처방을 내렸다. 88년 취임 첫 해 내놓은 부동산종합대책에 투기 억제지역 확대, 종합토지세 부과 조기 실시, 1가구 1주택 비과세요건 강화 등을 포함시켰다. 89년엔 공시지가제도도 도입했다. 경기도 분당·일산 등 신도시에 주택 214만 가구를 풀었다.

바통을 이어받은 김영삼 정부도 규제 모드를 이어갔다. 95년 금융·부동산실명제를 도입했다. 부동산 거래가 전반적으로 위축됐지만 부동산 시장을 안정화하는데 기여했다. 김영삼 전 대통령 재임 시절 전국 아파트값은 평균 3% 오르는 데 그쳤다. 그러다 1997년 외환위기(IMF)를 맞아 부동산 시장이 직격탄을 맞았다.

김대중 정부는 외환위기로 추락한 부동산 시장을 띄워야 했다. 분양가부터 자율화시켰다. 그 결과 노무현 정부가 분양가 상한제를 도입하기 직전인 2007년까지 분양가는 천정부지로 뛰었다. 양도소득세·취등록세 감면, 전매 제한 폐지, 청약요건 완화, 대출 확대 등 전면적인 부양책이 등장했다. 김대중 정부 시절 전국 아파트값은 평균 38%, 서울 아파트값은 60% 뛰었다.
 
전두환·박근혜 부양→규제 돌아서

과열된 시장을 넘겨받은 노무현 정부는 투기판을 잠재우는 데 주력했다. ‘부동산 투기와의 전쟁’을 앞세운 노무현 정부는 집값이 급등한 강남·서초·송파·목동·분당·용인·평촌 등 7곳을 ‘버블 세븐’으로 지정해 단속에 나섰다. 종합부동산세 신설, 양도소득세 강화, 분양권 전매 제한 등 강경책을 쏟아냈고 분양가 자율화를 폐지했다.

강남 재건축 시장을 중심으로 전 정부에서 도입하지 않았던 DTI(총부채상환비율)를 도입했고, LTV(주택담보대출비율)는 40%까지 낮췄다. '강수'에도 불구하고 노무현 정부 동안 전국 아파트값은 평균 34% 올랐다. 서울은 56% 급등했다. 

후유증은 이명박 정부로 이어졌다. 건설사 최고경영자(CEO) 출신인 이명박 대통령은 집권 중반기부터 취등록세 감면, 미분양 주택 양도세 면제, 대출 규제 완화 등 부양책을 하나둘 내놨지만 노무현 정부 때 워낙 강력한 규제가 나온 탓에 주택 시장을 좀처럼 회복시키지 못했다.

이명박 정부 시절 서울 아파트값은 평균 3% 뒷걸음질쳤다. 서울 아파트값 상승세가 꺾인 건 이명박 정부가 처음이었다.
 
이어 취임한 박근혜 전 대통령은 ‘빚 내서 집 사라’는 식의 규제 완화 정책을 통해 부동산 경기 부양에 ‘올인’했다. DTI·LTV를 완화하고 양도세를 한시 면제했다.

이에 강남을 비롯한 서울 아파트값은 거품이 최고조에 달했던 2008년을 뛰어넘어 역대 최고 수준을 기록했다. 가계 부채가 급증하자 지난해 중도금 대출 규제, 분양권 전매 제한 등 아파트 시장을 정조준한 11·3 부동산 대책을 꺼내들며 규제로 돌아섰다. 박 전 대통령 취임후 올 2월까지 전국 아파트값은 10% 올랐다.
 
5·9 대선을 앞둔 주요 후보들은 시장을 활성화시키거나 규제 고삐를 죄기보다 ‘현상 유지’에 무게를 두는 모양새다. 최근 중앙일보가 문재인·안철수·홍준표·유승민·심상정 후보 측에 부동산 공약을 질의한 결과 유력 주자인 문·안 후보는 대부분 질의에 대해 “현 정부 부동산 정책의 틀을 그대로 가져가겠다”고 답했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “역대 대선에서 집값을 인위적으로 올리거나 떨어뜨리려고 하면 취임 이후 부작용이 나타났다. 수요·공급 기능까지 좌지우지하는 세제 혜택이나 규제는 부동산 시장을 망가뜨릴 수 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 “단기적으로 지난해 11·3 부동산 대책의 규제 기조를 이어갈 것으로 보인다. 내수 경기 침체를 부를 수 있는 상황에서 집값을 인위적으로 떨어뜨리긴 어려울 것”이라고 내다봤다.

그는 “부동산 대책은 전체 시장을 잡거나 띄우는 ‘핵폭탄’이 아니라 지역별로 세심하게 접근하는 '정밀 타격 미사일'이 돼야한다”고 강조했다.

 

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