부동산

1990년대 초·중반 노태우 정부는 신도시 개발 등 ‘200만 가구 건립’을 추진했다.  당시 연간 아파트 입주물량은 20만 가구대에서 40만 가구선으로 늘었다. 

국민은행에 따르면 1980년대 말~1990년대 초반 연 20~30%의 상승률을 보이던 전국 아파트값은 공급 효과로 1991년부터 약세로 돌아섰다. 1992년 5%가량 떨어지면서 3년간 약세를 이어갔다.  

당시 집값 못지 않게 치솟던 전셋값 기세도 꺾였다. 연간 아파트 전셋값 상승률이 20~22%에서 5% 전후로 낮아졌다. 당시 주택보급률(일반가구수 대비 주택수 비율)이 70% 정도일 정도로 주택이 턱없이 부족하던 시절이어서 전셋값이 ‘마이너스’까지는 내려가지 않았다. 
 

대구, 공급 크게 늘며 6년 상승장 마감
 
앞으로도  ‘입주 홍수’ 태풍이 불 가능성이 크다. 그 위력을 알 수 있는 대표적인 곳이 대구다. 대구의 집값 및 전셋값은 지난해부터 하락세를 보이고 있다. 지난해 1월부터 지난달까지 17개월 연속 하락했다. 이 결과 2015년 말 대비 지난달 기준 집값은 2.17%, 전셋값은 1.78% 내렸다.

대구는 2015년까지 연간 5%가 넘는 집값과 전셋값 상승률을 보이던 지역이다. 2010년부터 6년간 이어오던 상승세가 무너진 셈이다.

공급이 영향을 미쳤다. 2011~2014년 연간 1만~1만3000가구이던 입주물량이 2015년 2만 가구를 넘기더니 지난해엔 3만 가구도 뛰어넘었다. 

‘매에는 장사 없다’는 말이 있듯이 공급 폭탄에 버틸 주택시장은 없다. 높은 입주 파고가 밀려오고 있지만 파장은 지역에 따라 차별화할 것으로 예상된다. 지역에 따라 입주물량이 차이 나고 기존 주택시장 체력이 서로 다르기 때문이다.  

정부의 2차 장기주택종합계획 상 지역별 주택수요와 입주예정 물량을 비교해봤다. 

수도권보다 지방 공급과잉이 심하고 지방에서도 중소도시가 큰 타격을 받을 것으로 예상된다. 서울 강남권(강남·서초·송파)은 상대적으로 공급과잉 우려가 크지 않다. 

2019년 이후 과잉 공급 물량은 전국적으로 55만(최대 수요 기준)~73만(평균 수요) 가구다(오피스텔 제외). 수도권과 지방을 나눠보면 '평균 수요(73만 가구)' 기준으로 수도권 39만 가구, 지방 34만 가구가 과잉 공급 물량이다. 

과잉 물량을 기존 주택수와 비교해보면 과잉 수준을 짐작할 수 있다. 기존 주택수 대비 비율이 높을수록 새로 들어서는 주택이 많기 때문에 시장의 부담이 크다. 

2015년 말 기준으로 전국 주택수는 1956만 가구인데 수도권 902만 가구, 지방 1054만 가구다.

수도권 902만 가구에 대한 공급과잉 39만가구의 비율은 4.3%이고, 이 비율이 지방은 3.2%(1054만가구 대비 34만가구)다. 그런데 여기서 지난해까지의 공급과잉 정도도 따져봐야 한다. 지난해까지 공급 부족이었다면 앞으로 공급과잉 문제는 덜 심각할 것이기 때문이다.  

부산· 제주 등 공급과잉 심해

정부의 2차 장기주택종합계획에 따르면 2013~2016년 전국 주택수요는 최대를 기준으로 181만가구다. 이 기간 실제로 준공된 주택은 180만 가구로 수요와 거의 맞았다. 때문에 2019년 이후 공급 과잉은 틀리지 않았다.
 
 
이제 지역별 공급 과잉 정도를 알아보자.

공급 부담은 제주가 가장 심하고 부산·울산·경남권, 대구·경북권 순이다. 공급과잉 물량은 2015년 기준 재고 주택 대비 제주 10.4%(2만3000가구), 부산·울산·경남 8.3%(26만 가구) , 대구·경북 6.5%(14만 가구) 순이다. 부산·대구 등 광역시보다 경남·경북 등의 중소도시의 공급과잉이 더 심각하다.   


수도권 하남·화성·평택·오산 등 공급 많아

수도권에서는 경기도가 상대적으로 공급과잉 가능성이 크고 서울은 덜하다. 2015년 재고 아파트 수 대비 2016~2019년 입주예정 물량 비중이 경기도 16.6%(42만 가구)인 데 비해 서울은 6.1%(10만 가구)다. 

경기도에서 올해 이후 아파트가 급증하는 지역은 하남·화성·평택·광주·시흥 등이다. 2015년 아파트수 대비 2016~2019년 입주 물량 비율이 하남 68.5%(2만가구), 화성 56%(7만가구),광주 40%(1만3000가구), 시흥 40.8%(3만5000가구), 평택 37.5%(3만1000가구) 등이다. 하남과 화성은 미사·감일지구, 동탄2신도시 등 택지지구·신도시에 분양된 물량이 많다. 

서울에서 강동·서대문·성동구 등에서 2017~2019년 입주하는 아파트 물량이 2015년 기준 아파트 재고수 대비 20% 선이다. 이들 지역은 재건축·재개발이 활발해 멸실되는 주택도 많다.   

 
강남권에선 같은 기간 아파트 1만8000여가구가 들어설 예정이다. 2015년 말 기존 아파트 대비로는 10%다. 

연평균으론 6000여가구다. 2011~2016년 연평균 아파트 입주물량 3100여가구의 두 배에 가깝지만 기존 공급부족 등을 감안하면 공급과잉이 크게 우려되지는 않는다.  

지역적으로 편차가 있지만 공급과잉 후유증이 상당할 것으로 우려되기 때문에 정부의 개입이 필요하다. 시장에만 맡겨둘 순 없다. 

공급과잉으로 남아도는 주택을 정부가 매입해 공공임대주택으로 활용하는 방안도 검토할 만하다. 우리나라 공공임대주택은 상대적으로 적기 때문에 추가로 확보해야 할 필요가 있다.

택지 개발이 한계에 달해 정부가 활용할 수 있는 땅이 부족한 상황에서 공공임대주택을 건설하기 벅찬 상황이다. 공급과잉 민간 주택을 공공임대로 쓰면 공급과잉 문제를 해결하고 임대주택 재고도 늘리는 효과를 모두 볼 수 있다. 

정부는 이번 기회에 분양 폭탄→공급 과잉으로 이어지는 순환고리를 끊을 대책도 강구해야 한다. 공급 과잉은 과도한 분양수요가 원인이다. 분양 주택에 대한 과도한 수요는 분양권 전매가 자유로워졌기 때문이다. 주택 수요보다 전매차익을 노린 투자수요가 크게 늘면서 신규 분양주택 수요가 부풀려진 것이다. 

분양권 전매가 어려웠던 2000년대 초·중반 노무현 정부 때는 달아오른 주택시장 열기에 비해 분양물량이 크게 늘지 않았다. 

2014년 이후 분양이 급증한 시기는 같은 해부터 이뤄진 분양권 전매제한 완화와 맞물린다. 2014년 6월 재건축·재개발 사업장 등 민간택지 분양권 전매제한 기간이 1년에서 6개월로 줄어들며 사실상 전매제한 효과가 없어졌다.  
 
분양권 전매가 분양 가수요 부추겨

2019년까지 입주 홍수의 홍역을 한바탕 치른 뒤에는 주택공급이 늘어난 덕에 주택시장 불안이 없어질까. 그렇지는 않을 것 같다.

가구수 증가와 멸실주택 등을 감안하면 2015년 말 기준 102.3%인 주택보급률이 2019년이 지나면서 105% 이상으로 오를 것으로 예상된다. 100% 미만인 수도권도 100%를 넘어설 것 같다. 

절대적인 주택부족이라는 '양'의 문제는 해결되겠지만 '질'의 문제는 남을 것이다. 주택보급률이 110%가 넘는 선진국에서도 집값 상승세가 없어지지 않는다. 세분화된 주택수급관리가 필요하다.

 

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