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전문가 "단기적으로 집값 상승세 둔화하거나 제자리 걸음할 것"
6·19 부동산 대책 발표 이후 주택 시장의 관망세가 길어지고 있다. 시장 과열 요소로 지목된 서울 ‘강남 3구(강남·서초·송파구)’ 재건축과 기존 아파트, 분양권 등은 뚜렷한 가격 변화 없이 숨 고르기에 들어갔다. 거래가 급감하며 가팔랐던 상승세만 주춤한 분위기다. 반면 입지 여건이 좋은 새 아파트 분양 시장에는 청약조정지역이라도 여전히 청약자가 몰리고 있다.

정부가 “부동산 과열 양상이 확산할 경우 추가 조치를 마련하겠다”고 한 만큼 하반기 시장엔 먹구름이 낄 것으로 예상된다. 이런 상황에서 하반기 부동산 시장 분위기를 좌우할 변수로는 기준금리 인상과 대출 규제 강화, 입주 물량 확대가 꼽힌다.
 

▲ 서울 강남구 일대에 밀집한 아파트 단지 전경.


①금리 인상 ‘초읽기’=부동산 시장을 좌우하는 한 축이 금리다. 금리가 오르면 부동산에 몰렸던 돈이 썰물처럼 빠져나갈 수 있다. 그런데 여기저기서 금리 인상 ‘깜빡이’가 켜진 상태다. 일단 미국 연방준비제도(Fed)가 올 상반기 두 차례 금리 인상을 단행한 데 이어 하반기에도 추가 금리 인상을 예고하고 있다. 현재 미국 기준금리는 1~1.25% 수준으로 국내 기준금리(1.25%)와 비슷한 수준이다.

그러자 한국은행도 2014년 이후 3년 만에 금리 인상 가능성을 언급하기 시작했다. 이주열 한국은행 총재는 지난달 “경기 상황이 좋아지면 통화정책 완화 조정이 필요할 수 있다”고 말했다.

금리가 인상되면 대출을 받아 기존 주택을 사거나 새 아파트 청약에 나섰던 투자자들이 소극적으로 돌아선다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “저금리 기조가 장기화되면서 소비자들이 ‘금리 리스크’에 둔감해졌다. 이런 상황에선 기준금리가 조금만 올라도 시장이 얼어붙으면서 저가 매물이 나올 수 있다”고 내다봤다.

②DTI·LTV 강화할까=정부는 6·19 부동산 대책을 통해 조정대상지역에 대한 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 규제 강화 카드를 꺼내들었다. DTI는 주택담보대출 원리금과 그 외 대출의 이자가 연소득에서 차지하는 비중을 따져 대출 한도를 정하는 식이다. 따라서 DTI를 강화하면 소득 적은 사람이 아파트를 분양받기 어려워진다. 6·19 부동산 대책에선 조정대상지역에만 DTI·LTV를 강화했지만 8월 이후론 이 조치를 전국으로 확대할 수 있다.

8월에 나올 가계부채 종합관리대책도 수요자들의 심리에 영향을 줄 것으로 전망된다. 여기엔 미래 소득까지 반영하는 신(新) DTI와 새 규제 지표인 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등이 담길 것으로 알려졌다. DSR은 DTI보다 강력한 대출 규제라는 평가를 받는다. 총 소득에서 주택담보대출 원리금과 그 외 대출의 이자가 차지하는 비중만 보는 DTI와 달리 DSR은 모든 대출의 원금·이자가 차지하는 비중을 따지기 때문이다.

③지방은 ‘입주 폭탄’=입주 물량도 주택 시장을 좌우할 변수다. 주택산업연구원에 따르면 올 하반기 전국 입주 예정 물량은 31만3000가구다. 상반기(26만1000가구)보다 약 20% 많다. 지방의 경우 가뜩이나 미분양이 늘어나는 추세다. 여기에 입주 폭탄까지 떨어지면 시장이 급속도로 양극화할 수 있다.

연구원은 입주물량 급증이 예상되는 지역으로 경기·인천·대구·울산·경남·충남 등을 꼽았다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “입주 물량이 급증하는 지역을 중심으로 미입주, 신규 분양 단지에서 미분양이 늘어날 수 있다”고 말했다.

전문가들은 하반기 부동산 시장을 떠받칠 만한 우호적인 요인이 없어 집값 상승세가 둔화하거나 제자리 걸음할 가능성이 높다고 봤다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으론 금리인상과 대규모 입주, 정부 규제 등 악재가 많아 상반기처럼 큰 폭의 상승세가 장기 지속하긴 어려울 것”이라고 내다봤다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “정부가 추가 대책을 통한 규제 강화를 예고한 만큼 하반기 집값 상승 여력이 높지 않다. 특히 지방은 과잉공급 위험에 경기 침체까지 맞물려 집값 하방 압력이 커질 것”이라고 내다봤다.

 

 

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