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새 정부서 마감 임박한 부동산 정책 과제
보유세 강화·양도세 중과 가능성과 함께 187만 명의 다주택자를 긴장시키는 또 하나의 ‘세금 시한폭탄’의 시계 소리가 커지고 있다. ‘쌈짓돈’으로 여겨지는 소규모 임대소득에 대한 과세다.

박근혜 정부가 2018년 말까지 과세를 미룬 여유 시간 4년 10개월 중 아직 2년 6개월이 남아 있지만, 그 이후에 어떻게 할지는 새 정부가 결정해야 한다.  

소규모 임대소득 과세는 새 정부에서 가장 ‘뜨거운 감자’가 될 가능성이 크다. 현재 과세 대상인 임대소득에 대해 세금을 내지 않고 있는 상황에서 임대소득 과세 시스템 전반에 파장을 미칠 수 있어서다. 집이 여러 채여서 임대소득이 있는 것으로 추정되는 인원은 전국적으로 187만 명에 달한다. 

소규모 임대소득 과세는 처음에 박근혜 정부가 미숙하게 일 처리 하면서 꼬였고 정부는 ‘꼬리 자르기’를 해 이번 정부로 ‘공’을 떠넘겼다. 

소규모 임대소득 분리과세 '역풍'

2014년 2월 26일 정부는 2주택자의 2000만원 이하 임대소득을 분리과세(세율 14%)하겠다고 밝혔다. 분리과세 기준 금액과 세율은 이자·배당소득 등 금융소득 분리과세의 기준을 따랐다.

이전에 임대소득은 급여 등 다른 소득과 함께 종합과세됐다. 다른 소득과 합치면 소득이 많을수록 세율이 올라가기 때문에(최고 40%) 종합과세보다 분리과세가 납세자에겐 유리하다.

애초 정부는 임대소득 과세를 강화하기 위해 발표한 게 아니었다. 이를 포함한 당시 대책 제목은 ‘주택임대차시장 선진화 방안’이었다. 소규모 임대소득 분리과세는 두 번째 항목인 민간 임대주택 공급 활성화의 세 번째인 ‘임대소득 과세 방식 정비’에 들어 있었다. 

 
종합과세에서 분리과세로 과세방식을 바꿔 소규모 임대소득의 세금 부담을 덜어주려는 취지였다. 세금 부담을 줄이면 임대주택이 늘어날 것으로 기대한 것이다. 순진한 발상이었다.
 
정부의 예상과 달리 임대소득자들은 ‘날벼락 세금’이라며 반발했다. 사실 임대소득 세금을 제대로 내고 있지 않아 임대소득은 세금 없는 부수입이나 마찬가지였다. 그러다 보니 ‘분리’보다 ‘과세’에 방점이 찍혀 시장이 받아들이게 됐다.

불과 열흘 뒤인 3월 5일 정부는 부랴부랴 진화에 나섰다. 당시 현오식 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 경제 관계 장관회의를 열고 2014~2015년은 비과세하고 2016년부터 본격적으로 분리과세를 하기로 했다.

그 뒤 비과세하는 과도기를 1년 더 늘려 2016년까지 늘렸고 지난해엔 2018년까지 추가 연장했다. 2000만원 이하 소규모 임대소득의 범위에 3주택자 이상도 포함했다. 주택 수에 상관 없이 2000만원 이하면 한시적으로 비과세, 그 이후엔 분리과세하기로 했다. 

3주택 이상 전세도 비과세 대상에 포함

2000만원 이하 임대소득에 전세 임대소득도 포함된다. 이전 전세는 2주택자까지는 비과세였고 3주택 이상에 종합과세됐다. 2주택자는 여전히 비과세이고 3주택 이상으로 2000만원 이하 소득이면 2019년 이후 분리과세되는 것이다.

전세 임대소득은 전세금을 은행에 넣어 생기는 정기예금 이자소득을 기준으로 계산된다. 간주임대료라고 한다. 간주임대료가 2000만원이 넘으려면 전세보증금 총액이 20억원을 초과해야 한다. 현재 정기예금이자율이 지난해 기준 1.8%로 낮기 때문이다.

잠시 소규모 임대소득 과세 역사를 돌아보자. 금액이 얼마 되지 않는 임대소득은 소득세 과세 사각지대였다. 집 주인도 제대로 신고하지 않았다. 정부는 관행적인 소규모 임대소득 불신고를 제도권으로 끌어들이기로 하고 1999년 임대소득 비과세 조항을 법률에 담았다.

“국세청이 법률상 근거 없이 서민생활 보호 차원에서 일부 주택임대소득에 대해 비과세하고 있던 것을 감사원의 요구에 따라 그 근거를 마련하려는 것으로서, 법률에 근거하지 않은 행정청의 행위를 사후에 입법으로 정당화하는 것이라 할 수 있다”고 법률 개정 취지를 설명했다.

눈 감아 주던 소규모 임대소득을 확실히 봐주겠다는 뜻이다. 

비과세 대상이 처음에는 3주택 이하 소유자였다. 그러다 2003년 2주택 이하로 바뀌었고 2006년 1주택자(9억원 초과 소유자는 제외)로 굳어졌다.
 

2011년부터는 전세도 3주택 이상에 대해 임대소득 과세 대상에 포함됐다.  

김수현 수석 "임대수입 세금 부과돼야"

새 정부에서는 소규모 임대소득 과세가 이뤄질 가능성이 크다. 김수현 청와대 사회수석비서관은 일찌감치 저서 등에서 임대소득 과세를 주장했다.

지난 2월 낸 『꿈의 주택정책을 찾아서』에서 “임대수입에 대한 세금 부과가 사각지대에 놓여 있다”며 소규모 임대소득 과세 유예를 염두에 두고 “이 문제에 대한 본격적인 공론화가 필요하다“고 밝혔다. 새 정부는 아직 명확한 입장을 밝히고 있지 않은데 국정기획자문위원회는 소규모 임대소득 과세를 아예 1년 당겨 내년부터 시행하는 방안을 검토 중이라는 얘기도 나오고 있다. 

소규모 임대소득 과세 대상은 얼마나 될까. 현재보다 과세 대상이 상당히 늘어날 것으로 예상된다. 2015년 기준으로 2주택 이상 보유자는 전국적으로 187만 명이다. 이 중 현재 임대소득이 2000만원이 넘는 종합과세 대상자는 5만 명 정도다. 나머지 180만여 명 중 2채 이하 전세를 갖고 사람은 빠지게 된다.

소규모 임대소득에 나올 세금은 얼마 되지 않는다. 임대소득의 60%를 경비로 인정해 소득에서 빼주기 때문이다. 게다가 다른 소득이 2000만원 이하이면 400만원 기본공제도 받는다. 

다른 소득이 2000만원 이하인 경우 임대소득 2000만원에 나오는 세금은 60여 만원이다. 다른 소득이 2000만원이 넘으면 세금이 120여 만원으로 60만원 가량 늘어난다. 

소규모 임대소득 과세로 우려되는 점은 집주인이 세금을 임대료에 전가하지 않겠느냐는 것이다. 

전세가 임대소득 과세에 포함될 때도 이런 우려가 있었다. 전세 임대소득 과세가 결정된 게 2009년 말이고 시행은 2011년부터였는데 2010년 6.7%, 2011년 11.7% 등 전셋값이 많이 올랐다.

올 하반기부터 입주물량이 크게 늘고 이미 월세는 하락 추세여서 임대소득세를 임대료에 넘기더라도 임대료 상승 압박이 덜할 것 같다.  

 
임대소득 과세는 세수 차원이 아니라 임대차시장 안정 차원에서 다뤄져야 한다. 다주택자 임대사업자 등록 의무화 등과 병행돼야 한다. 그래야 임대차시장의 투명화, 임대료 안정 등의 효과를 거둘 수 있다.

현재 임대소득 파악 시스템이 미비한 것은 아니다. 전월세 확정일자 신고 자료가 국토부에서 국세청으로 넘어가고 있고 국세청이 월세 소득공제 자료를 바탕으로 임대소득을 파악할 수 있다. 그렇더라도 임대사업자로 등록하면 임대료가 완전히 노출되기 때문에 임대소득 과세 시스템이 제대로 갖춰지는 것이다.

단계적인 과세도 검토할 만하다. 주택 수를 기준으로 하든, 임대소득으로 나누든 한꺼번에 시행하기보다 점진적으로 임대소득 과세를 확대하는 것이다. 

다주택자 세금 부담 완화 필요

다주택자 세금 부담을 줄이는 방안도 모색될 필요가 있다. 임대소득 과세는 소득세이지만 사실상 보유세나 마찬가지다. 새 정부 들어 보유세 강화, 양도세 중과 등 다주택자 세부담이 늘어날 수 있는 상황에서 임대소득 과세까지 맞물리면 다주택자는 ‘세금 폭탄’을 맞게 된다. 

이렇게 되면 다주택자 조세저항이 커지고 과세 실효성도 떨어질 수 있기 때문에 다주택자 과세 시스템 정비가 필요하다. 

김수현 사회수석은 과거 다주택자 양도세 중과와 임대소득 과세를 ‘빅딜’하자고 주장한 적 있다. 양도세를 일반과세로 해서 양도세 부담을 줄여주는 대신 임대소득에 과세하자는 것이었다. 지금 양도세 중과가 폐지됐기 때문에 양도세와 임대소득 과세 빅딜은 물건너 갔다. 다른 세금과 빅딜을 고려할 필요가 있겠다.

정부는 소규모 임대소득 과세가 시행될 경우 차질이 없게 준비가 돼 있다고 밝혔다.

국세청 관계자는 "국토부로부터 넘겨받은 확정일자 자료 등이 있기 때문에 과세 준비는 완벽하다고 볼 수 있다"고 말했다.

 

 

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