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금리 인상, DTI규제 강화 등 변수
6·19 부동산 대책 발표 이후 시장 관망세가 길어지고 있다.

정부가 "부동산 시장 과열이 확산할 경우 추가 대책을 마련하겠다"고 한 만큼 하반기 시장엔 먹구름이 끼었다. 이런 상황에서 한국은행의 기준금리 인상 가능성, 대출 규제 강화, 입주 물량 증가 같은 ‘3각 파도’까지 몰려올 전망이다.

부동산 전문가들은 하반기 시장을 떠받칠 만한 우호적인 요인이 없어 집값이 내려가거나 제자리걸음 할 가능성이 높다고 봤다. 기상도로 치면 매매는 ‘흐림’, 전·월세는 ‘갬’, 오피스텔은 ‘맑음’에 가깝다고 내다봤다. 하반기 부동산 시장 투자 전략. 어떻게 짜야 할까.

하반기엔 여기저기서 금리 인상 ‘깜빡이’가 켜진 상태다. 일단 미국 연방준비제도(Fed)가 올 상반기 두 차례 금리를 인상한 데 이어 하반기에도 추가 금리 인상을 예고하고 있다.

이에 맞춰 한국은행 금융통화위원회도 이르면 올해 말쯤 기준 금리 인상을 단행할 가능성이 크다. 여기에 정부는 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 규제도 강화할 수 있다는 입장이다.
 
◆하반기에 집 사야 하나=시장 수요자가 가장 궁금해하는 "지금 집을 사야 하느냐"는 질문에 대해 전문가들은 "기상도로 ‘흐림’에 가깝다. 공격적인 매수는 자제해야 한다"고 입을 모았다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "금리 인상과 대규모 입주, 정부 규제 등 변수가 많아 상반기처럼 큰 폭의 상승세를 지속하긴 어려울 것"이라고 말했다.

특히 가격이 많이 오른 지역에서 추격 매수하는 것은 자제해야 한다는 조언이 많았다. 강성호 GS건설 건축기획팀장은 "정부가 투기 단속을 공언한 만큼 단기 시세 차익을 노린 투자가 직격탄을 맞을 수 있다"고 말했다. 전재범 강원대 부동산학과 교수는 "하반기부터 2018년까지 분기당 10만 가구씩 입주 물량이 쏟아진다. 단기 차익을 노린 ‘갭 투자(전세가율 높은 주택을 전세를 끼고 산 뒤 값이 뛰면 팔아 시세차익을 노리는 투자)’는 위험하다"고 말했다.

다만 집값의 60% 이상을 현금으로 충당할 수 있고 실거주 목적이라면 시장 상황을 따져보고 매수해도 괜찮다는 의견도 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "집값은 등락을 반복해도 (경제가 성장하는 한) 꾸준히 오른다. (실수요자라면) 하반기 중 금리가 오르기 전 주택을 마련하는 것은 검토할 만하다"고 말했다.

◆전·월세 시장은=올 하반기 전·월세 재계약을 앞둔 임차인이라면 2년 전보다 부담이 다소 줄어들 전망이다. 아파트 전셋값 오름세가 주춤해졌기 때문이다.

올 상반기 아파트 전세 재계약시 증액 비용은 1413만원으로 2015년(4379만원)보다 3000만원 가량 줄었다. 전세 부담이 가장 큰 서울은 2년 전 재계약할 때 집주인에게 8696만원을 추가로 내야 했지만 올 상반기엔 3137만원으로 부담이 60% 가량 줄었다. 일부 지방은 전셋값이 떨어졌다.

전·월세 시장이 갤 것으로 보는 이유의 하나가 하반기들어 늘어날 것으로 예상되는 아파트 신규 입주 물량이다. 부동산114에 따르면 올 하반기(7~12월) 전국에서 입주예정인 아파트는 23만 가구다. 2011~2016년 하반기의 연평균 입주 가구 수는 13만 정도였다. 하반기에 20만 가구 넘게 준공된 해는 2004년 한 해뿐이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "전세 수요자라면 하반기 입주 물량이 대거 쏟아지는 대단지 아파트를 추천한다. 서울에선 하반기 강동구(1686가구)·영등포구(1419가구)·중구(1341가구) 아파트 전세를 눈여겨봐야 한다"고 말했다.

◆오피스텔 투자는=오피스텔 투자는 전망이 밝은 편이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "1인 가구 증가 등 수요가 꾸준한 데다 6·19 부동산 대책 규제 대상에서도 빠졌다. 기상도로 치면 ‘맑음’에 가깝다"고 말했다. 부동산114에 따르면 올 상반기 오피스텔 임대수익률은 5.62%를 기록했다.

박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "임대수익률이 낮아지는 추세지만 여전히 예금 금리 대비 수익률이 높아 투자 상품으로 전망이 밝다"고 말했다.

함영진 센터장은 "오피스텔은 공실(空室)이 나지 않도록 하는 게 가장 중요한 만큼 도심 역세권을 추천한다. 주택의 2~4배 수준 세금이 붙고 추가 관리 비용이 나가는 점을 감안해야 한다"고 말했다.

 

 

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