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'인구고령화가 주택시장에 미치는 영향' 보고서
‘고령화로 인구구조가 바뀌면 주택시장의 패러다임이 달라지면서 일본처럼 집값 대세 하락기가 온다.’

수년 전부터 제기된 ‘부동산 폭락론’의 핵심 주장이다. 하지만 한국은행의 최근 연구 결과는 이와 다르다. 고령화가 심화하더라도 집값이 급격히 내려가는 일은 없을 거라는 결론이다.

26일 오강현 한은 금융안정국 과장 등이 낸 ‘인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향’ 보고서가 이러한 내용을 담았다.

일본은 1991~92년 부동산가격 버블이 꺼진 뒤 생산가능인구 비중이 줄고 단카이세대가 은퇴하면서 집값이 장기 하락세를 이어갔다. 1992년 이후 2016년까지 일본 주택가격의 누적 하락률은 무려 53%에 달한다. 

한국은 2017년부터 생산가능인구 비중이 줄어든다. 그럼 한국도 버블 붕괴 직전의 일본과 비슷한 상황일까.  

일본은 생산가능인구 비중이 줄어드는 시점부터 주택가격이 하락세를 보였다. 한국은 2017년부터 생산가능인구 비중이 줄어든다. 

보고서는 크게 세 가지 점에서 한국과 일본의 상황이 다르다고 봤다. 우선 현재 한국 부동산 시장의 상승률은 일본만큼 가파르지 않다.

일본은 버블 붕괴 직전인 1986~90년 동안 6대 대도시의 연평균 주택지가 상승률이 22.1%에 달했다. 당시 일본은 대출 규제도 약해서 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 100%를 초과했다. 이와 달리 한국은 정부가 주택시장 안정을 위해 택지공급 조절, 대출 규제 등 정책적 노력을 기울이고 있다.   

두 번째로 1990년대 일본처럼 주택공급량이 높은 수준도 아니라고 봤다. 일본은 1990년대 초 버블 붕괴로 땅값이 떨어지자 주택건설이 오히려 개선되면서 이후 5~6년간 주택공급량이 크게 늘었다. 이는 주택시장 침체를 더 부추겼다. 

이에 비해 한국은 대규모 택지개발보다는 기존 주거지 정비사업(재건축·재개발) 위주로 주택공급이 이뤄지고 있다. 재건축·재개발은 기존 주택을 없애면서 새 주택을 공급하기 때문에 대규모 택지개발 방식에 비해 순 공급량이 크지 않은 편이다. 따라서 공급과잉이 장기화될 가능성은 크지 않다고 봤다.

세 번째 일본과의 뚜렷한 차이점은 일본은 단독주택 비중이 높은데 비해 한국은 아파트 거주 비중이 높다는 점이다. 일본의 경우 목조 단독주택이 많아서 주택매매거래가 활성화되지 않았다.

실제 일본의 주택매매 회전율(연간 매매건수/재고주택량)은 1988년 0.39%, 2013년 0.32%로 매우 낮다. 반면 한국은 표준화·규격화된 아파트 비중이 높다보니 거래가 활발하다.

한국은 주택 거래 회전율이 지난해 기준 10.4%이다. 아파트는 거주 편의성으로 청년가구가 선호하는데다 주택의 처분, 임대가 용이해서 은퇴가구의 유동성 확보 측면에서도 유리하다. 따라서 아파트에 대한 매매수요는 꾸준히 증가할 가능성이 크다는 결론이다.  

▲ 일본은 생산가능인구 비중이 줄어드는 시점부터 주택가격이 하락세를 보였다. 한국은 2017년부터 생산가능인구 비중이 줄어든다.


일본과 달리 대규모 주택공급 없고 단독주택보다 아파트 위주

일본 주택시장은 한국과 달리 아파트보다 단독주택의 비중이 크다. 이는 거래 회전율을 떨어뜨리는 요인이다. 한국은 아파트 비중이 2015년 기준 59.9%로 높은 편이다.

그렇다고 해서 인구 고령화로 인한 주택시장의 구조 변화가 없다는 뜻은 아니다. 이 보고서에 따르면 노후 생계비 마련과 부채 상환을 위해 은퇴자가 보유하던 주택을 처분하는 행태는 70세를 기점으로 뚜렷해진다. 중장기적인 주택수요(주거면적의 합)의 증가세가 완만히 둔화되는 것도 맞다.

하지만 1~2인 고령가구가 늘어나고 은퇴자가 좀더 작은 평형으로 갈아타고자 하면서 이들의 선호에 부합하는 중소형 주택, 아파트에 대한 수요는 오히려 늘어날 것으로 전망됐다. 동시에 수요가 적은 지방이나 노후된 주택은 수요가 줄어서 빈집이 증가할 것으로 내다봤다.

고령화 심화로 전세 대신 월세 중심으로 임대차 시장이 바뀌는 추세도 이어질 전망이다. 50대 이상 가구를 중심으로 월세가 따박따박 나오는 임대업을 하려는 경향이 점점 커지는데다, 집을 사기보다는 임대하려는 청년가구의 수요도 꾸준해서다.

다만 수도권 지역에서는 월세로의 전환 속도가 더디고 전세가 좀더 오래 살아남을 것으로 예상했다. 전세를 끼고 집을 매매하려는 갭 투자 수요, 자녀 교육과 교통 편의를 이유로한 전세 수요가 많은 지역이기 때문이다.

오강현 한은 과장은 “인구고령화는 중장기적으로 주택수요 증가세를 둔화시키겠지만 그 정도는 매우 완만할 것”이라며 “주택시장의 구조적 변화가 수급불균형을 유발하지 않도록 고령가구 맞춤형 주택공급, 청년층·저소득층을 위한 공공임대주택 확충 등을 추진해야 한다”고 지적했다.

아울러 고령층의 주택 매도 압력을 줄이기 위해 주택연금을 더 활성화하고 은퇴가구의 보유주택 임대 전환을 지원하는 사업 등을 지속적으로 추진해야 한다고 강조했다.

▲ 일본 주택시장은 한국과 달리 아파트보다 단독주택의 비중이 크다. 이는 거래 회전율을 떨어뜨리는 요인이다. 한국은 아파트 비중이 2015년 기준 59.9%로 높은 편이다.

 

 

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