부동산

서울 강동구와 경기도 과천시는 부동산시장에서 '준강남권'으로 분류된다. 강남 3구(서초·강남·송파구)와 가까워 강남권 주택 수요를 흡수할 수 있는 지리적 이점을 갖춘 데다 재건축이 활발해서다. 그만큼 투자 수요가 많고 집값 상승세도 비교적 크다.

정부가 지난 11·3 부동산 대책을 통해 이들 지역에 강남 3구와 같은 분양권 전매제한 규제(민간·공공택지 모두 소유권 이전등기 시까지)를 적용한 것도 이 때문이다. 올 상반기에도 강동구(2.97%)와 과천(0.61%) 아파트값은 전국 평균(0.42%)보다 많이 올랐다.

하지만 전세 시장 분위기는 극과 극을 달린다. 강동은 최근 전셋값이 무섭게 뛰고 있지만 과천은 연일 하락세다. 25일 한국감정원에 따르면 지난 5~6월 두 달간 강동구 아파트 전셋값은 1.96% 올라 전국에서 전셋값 상승률이 가장 높았다.

인근 경기도 하남 미사지구 입주 물량 증가 여파로 지난해 12월부터 5개월째 약세를 이어가다 5월에 상승세로 돌아섰다. 과천 전셋값은 같은 기간 1.28% 떨어져 수도권에서 가장 많이 하락했다.


세입자가 체감하는 가격 변동 폭은 훨씬 가파르다. 강동구 둔촌동 신성미소지움 2차 전용면적 84㎡ 전세는 최근 5억원에 거래돼 두세 달 전보다 8000만원가량 뛰었다. 현재 호가(부르는 값)는 5억4000만~5억5000만원이다. 천호동 삼성아파트 전용 84㎡도 4억3000만원으로 두 달 새 3000만원 올랐다.

반면 과천시 별양동 주공5단지 전용 103㎡ 전셋값은 지난 3월 7억2000만원에서 현재 5억9000만원까지 밀려났다. 3~4개월 만에 최대 1억원 이상 떨어진 것이다. 원문동 래미안 슈르 전용 84㎡도 올 초 7억3000만원대에서 6억5000만~6억7000만원으로 하락했다.  


전셋값 흐름이 엇갈리는 원인은 간단하다. 전세 공급 물량과 수요 차이 때문이다. 그 중심엔 '재건축 이주 수요'와 '아파트 입주 물량'이 있다. 두 지역 모두 재건축 사업이 활기를 띠는 곳이라 이주 단계를 밟는 단지도 많다.

다만 그 시점은 차이가 있다. 강동에선 최근 둔촌주공(5930가구)과 고덕주공6단지(880가구) 등의 이주가 시작되면서 전세 수요가 쏟아진다. 하지만 '전세 공급처'인 입주 물량은 많지 않다. 하반기에 강동구에서 입주 예정인 물량은 1600여 가구에 그친다.

당분간 분위기 이어질 듯

지난해 1만5000여 가구에 달했던 하남 미사지구 입주 물량도 올해 6000여 가구로 확 줄어든다. 둔촌동의 한 부동산중개업소 대표는 "두 달 전쯤부터 전셋집을 구하려는 세입자가 몰리고 있다"며 "수요는 많은데 전세 물건이 씨가 마른 상황"이라고 말했다.

과천의 경우 2008년(래미안 슈르) 이후 9년여 간 입주 물량이 전무하다. 수요는 어떨까. 지난해 하반기에 순차적으로 시작된 과천주공1·2·6·7-1단지 등의 이주가 올해 상반기에 마무리됐다. 하반기 이주 예정인 단지도 없다. 전문가들은 "이주가 끝나면서 전세 수요도 소강상태로 접어든 것"이라고 분석했다.


그러나 이런 이유만으로 과천 전셋값이 떨어졌다고 보기 힘들다는 지적이 나온다. 공급이 한정된 가운데 이주가 한창이던 지난 3~5월에도 과천 전셋값이 내리막을 타고 있었기 때문이다. 이에 대해 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "이주 예정자들이 안양이나 군포시 등 상대적으로 전셋값이 저렴한 주변 지역으로 이동했을 가능성이 크다"고 말했다.

실제 안양시 평촌 전용 84㎡ 전셋값은 4억5000만원 전후로, 과천보다 2억원가량 싼 편이다. 주변 지역에서 유입되는 전세 수요도 적은 것으로 보인다. 과천시 별양동의 한 중개업소 관계자는 "전셋값이 떨어졌다고 해도 여전히 만만치 않은 수준인 데다, 철거 또는 건립 중인 단지가 많아 주변환경이 어수선해선지 전세 수요가 붙지 않고 있다"고 귀띔했다. 

당분간 이런 흐름이 지속될 것으로 전망된다. 강동구에선 둔촌주공아파트 이주가 내년 1월까지 이어지는 데다 입주 물량도 많지 않아 전세난이 불가피하다는 지적이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "새 아파트 입주 물량이 이주 수요를 감당하지 못하기 때문에 다세대·다가구 주택으로 전세 수요가 확산할 것"이라며 "인근 하남과 성남시 전세 시장에도 영향을 미칠 수 있다"고 말했다. 

과천의 경우 재건축 후발주자인 주공4·5·8·9·10단지가 아직 사업 초기 단계라 당분간 이주 절차에 들어가는 단지는 없다. 수요가 크게 늘어날 요인이 없는 셈이다. 다만 비수기가 지나고 가을 이사철에 접어들면 수요가 반짝 증가할 수 있는 만큼 전세 시세가 보합권에서 등락할 것이란 전망이 많다.

 

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