부동산

투기지역(서울 11개구,세종시)에서는 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한된다. 투기과열지구(서울 전역과 세종, 과천시)에서는 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)이 기본 40%, 이미 주택담보대출을 보유한 다주택자는 30%로 낮아진다.

2일 발표된 부동산 대책엔 이전한 내용의 대출 규제가 포함돼있다. 과거에도 투기지역·투기과열지구 관련 대출 규제는 있었지만 이전보다 규제 수위를 크게 높였다. 타깃은 다주택자다. 다주택자가 대출을 지렛대 삼아 투기에 나서지 못하도록 꽁꽁 묶어놓는 셈이다.
 
가장 눈에 띄는 건 투기지역의 주택담보대출 건수 제한이다. 3일부터 새로 투기지역으로 지정되는 지역은 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서구와 세종시다.

그동안은 투기지역이어도 대출 건수가 차주당 1건으로 제한되기 때문에 부부가 각각 대출을 받을 수 있었다. 이번엔 규제를 강화해 건수를 세대당 1건으로 못 박았다.

따라서 투기지역에 이미 주담대를 1건 갖고 있는 세대라면 투기지역 안에서 추가 주택을 구입하더라도 이를 담보로 추가 대출을 받을 수 없다.
 
투기과열지구(투기지역 포함)에 적용되는 DTI·LTV 규제도 한층 깐깐해졌다. 그동안은 주택유형·대출만기·담보가액 등에 따라 LTV를 40~70%로 적용했지만 앞으로는 이와 관계없이 모든 투기과열지구에서 DTI·LTV가 기본적으로 40%로 낮아진다.

또 기존에 주택담보대출을 1건이라도 이미 보유한 세대는 DTI·LTV를 30%로 낮춰 적용한다. 따라서 이미 주택담보대출을 보유한 다주택자라면, 투기과열지구에서 추가 대출을 받을 수는 있지만 그 대출 한도가 줄어든다. 물론 투기지역에 주담대가 있다면 아예 추가 대출을 받을 수 없다.

다주택자가 대출을 지렛대 삼아 투기에 나서지 못하도록 꽁꽁 묶어놓는 셈이다. 단, 서민층에 대해서는 투기과열지구라 해도 대출 규제를 완화해 적용키로 했다.

분양시장 규제를 위해 중도금 대출 보증 건수도 제한키로 했다. 앞으로는 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 대출 보증(9억원 이하 주택)은 합쳐서 세대당 2건으로 제한된다.

그동안은 1인당 2건이었기 때문에, 부부가 각각 분양을 받으면 세대당 총 4건까지 가능했다. 다만 조정대상지역(투기과열지구와 투기지역 포함)에서는 중도금 대출 보증 건수를 세대당 1건으로 제한한다.

다음은 대출규제 관련 일문일답.


투기지역인 강남구에 보유한 대출을 담보로 이미 주택담보대출을 갖고 있다. 투기지역인 강남이나 용산에서 추가로 대출을 구입하면서 주택담보대출을 받을 수 있나.

“안 된다. 투기지역 내에서는 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한된다.”

강남 아파트를 담보로 대출이 있다. 서울 동작구(투기과열지구이지만 투기지역은 아님)에 아파트를 새로 구입하려고 한다. 추가 주택담보대출이 가능한가.

“그렇다. 동작구는 투기지역은 아니기 때문에 주택담보대출을 추가로 받을 수 있다. 다만 DTI와 LTV 한도는 30%가 적용된다.”

경기도 용인(투기과열지구와 투기지역 모두 아님)에 아파트 담보대출이 있다. 서울 강남에 새로 아파트를 사려고 한다. 강남 아파트로 추가 주담대 받을 수 있나.

“그렇다. 용인은 투기지역이 아니기 때문에 추가로 투기지역 주택담보대출을 1건은 받을 수 있다. 다만 이미 주담대가 있기 때문에 LTV와 DTI 모두 30%가 적용된다.”

투기과열지구에 대한 DTI·LTV 규제는 언제부터 적용되나.

“감독규정 개정안이 시행된 이후 승인된 주택담보대출부터 적용된다. 금융위는 규정 개정을 최대한 빠른 시일 내에 할 예정이다. 2주 뒤인 8월 중순부터 시행될 거다. 개정안 시행 이전에 대출이 승인됐다면 종전의 규제비율을 적용 받는다. 집단대출의 경우, 대책이 발표된 3일 이후 입주자 모집 공고가 된 사업장 관련 중도금 대출과 잔금대출에 강화된 금융규제를 적용한다.”

실수요자들의 주택구입 자금 조달이 어려워질 수 있는데.

“그렇다. 대출한도 축소로 보유자금과 소득능력이 부족한 젊은층 등 실수요자가 자금 애로를 겪을 가능성이 있다. 이 때문에 서민층 무주택 세대에 대해서는 실수요자 보호차원에서 완화된 기준을 적용키로 했다.

이때 서민층이란 부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애 최초 구입시 7000만원)이고 주택가격 6억원 이하인 무주택 세대를 뜻한다. 이 계층에 대해서는 DTI·LTV를 50%로 적용한다. 또 질병치료 등 불가피성이 인정되는 주택담보대출에 대해서도 예외를 인정해서 50%로 완화한다.”

강화된 DTI·LTV 적용 대상은 얼마나 되나.

“지난해 하반기에 투기과열지구에서 나간 주택담보대출에 대해 시뮬레이션 한 결과, 이 지역 주담대의 80%는 이번 규제 강화로 대출 한도가 줄어드는 것으로 나타났다. 다만 이 중 15%포인트는 서민 무주택세대에 해당하기 때문에 DTI·LTV한도 50%가 적용된다.”

투기과열지구에서 분양을 받으려고 한다. 분양은 받았는데 집단대출 한도가 줄어들어 자금을 마련하지 못하게 되면 어떻게 하나.

“집단대출 규제는 3일 이후 입주자 모집 공고된 사업장에 한해 적용되기 때문에 규제 강화로 실수요자의 자금애로가 발생할 가능성은 크지 않다. 앞으로 분양을 신청할 땐 중도금대출에도 강화된 LTV 규제비율이 적용된다는 점을 미리 알고 청약을 해야 한다.”

DTI·LTV 규제 강화가 시행되기 전까지 대출 수요가 늘어날 가능성이 있는데.

“그럴 수 있다. 감독규정이 개정되기까지 2주가 걸려서다. 금융당국은 가급적 시행 준비 기간을 최대한 단축시키고, 금융회사에 대출 건전성을 철저히 관리하도록 지도해나갈 예정이다.”

 

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