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서울 모든 주택 담보인정비율 40%…유례 없는 강력한 규제
“평범한 월급쟁이는 서울은 집 살 생각하지 말라는 거네요. 그 사이에 집값은 계속 올라가고요.” “흙수저 고연봉자가 실거주를 위해 월세 80 주느니 대출이자 80 내면서 내 집 만들겠다는데 왜 문제인가요.”
 
8·2 부동산 대책이 나온 지 엿새째. 여전히 고강도 대책의 영향을 둘러싼 논란은 거세다. 그중에서도 인터넷 부동산 카페에서 부동산시장 참여자들이 자주 지적하는 부분이 강화된 담보인정비율(LTV) 규제다.

정부는 8·2 부동산 대책에서 서울 전역을 포함한 투기과열지구에서는 모든 주택에 대해 주택 유형이나 담보가액과 상관없이 집값의 40%까지만 대출을 받도록 규제를 크게 강화했다. (기존엔 조정대상지역 60% 적용) 동시에 서민·실수요자(연 소득 6000만원 이하, 주택가격 6억원 이하, 무주택세대 동시 충족 시)는 50%, 주택담보대출을 이미 보유한 다주택자는 30%로 차등 적용한다. 

과거에도 LTV 40%를 적용한 적 있었지만 당시는 투기지역으로 묶인 강남권 6억원 초과 아파트만 대상이었다(아파트 이외 주택+6억원 이하 아파트는 60%). 이번처럼 서울 전역의 모든 주택으로 대상이 넓혀진 건 처음이다.

LTV 40% 규제를 비판하는 쪽은 실수요자의 내 집 마련을 막는 과도한 규제라고 지적한다. 서울 지역 집값이 천정부지로 치솟는 상황에서 월급 모아 집값의 60%를 준비해놓기가 어렵다는 점 때문이다.

 
금융당국 "빚 과도하게 져서 집값 조정으로 피해 입는 것 방지해야"

모아둔 자산은 없어도 소득이 높아서 빚 갚을 여력이 충분한 젊은 층엔 소득을 기준으로 계산하는 총부채상환비율(DTI)보다 LTV 규제가 대출 한도를 사실상 결정한다. 무주택자나 생애 첫 대출자에 대해서도 일률적으로 40%를 적용하는 게 지나치다는 지적도 나온다. 

LTV 일률 40%는 해외 주요국과 비교해도 강력한 규제다. 국제통화기금(IMF)과 국내 연구기관 자료에 따르면 유럽 주요국의 LTV 한도는 80% 내외를 보이고 있다.  
 
아시아권에서는 중국이 1가구 1주택엔 75%, 2주택 구매 땐 70%를 적용한다. 한때 2주택자의 LTV 상한을 40%로 낮췄던 중국은 부동산 경기를 살리기 위해 2015년 이후 다시 LTV 규제를 풀고 있다.   

싱가포르는 주택담보대출이 1건인 경우엔 LTV 한도가 60%이지만 두 번째 대출은 30%, 세 번째는 20%로 강화된다(만기 30년 초과 기준). 홍콩은 집값에 따라 LTV 50~70%를 적용한다. 집값이 비쌀수록 LTV 규제를 강화하는 방식이다. 

하지만 정부가 지금 부동산 시장 상황을 ‘과열’로 진단한 이상, LTV 강화 처방을 쓰지 않을 수 없다는 게 금융당국의 설명이다. 지금 집값이 이상 급등하고 있는 상황이고, 거품이 꺼질 위험이 있다고 본다면 LTV를 낮춰 대출을 조여야만 실수요자를 보호할 수 있다는 논리다.

금융위원회 관계자는 “LTV 규제로 실수요자가 집을 못 산다고 비판하는 사람은 집값이 계속 가파르게 뛴다고 보는 것”이라며 “이번 대책으로 집값이 안정화된다면 중장기적으로는 자산이 적은 실수요자가 집을 사기가 지금보다 더 쉬워질 수 있다”고 말했다.

 

 

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