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'8·2 부동산 대책' 이후 서울 강남권 마수걸이 분양단지인 서초구 잠원동 '신반포 센트럴자이'(신반포 6차 재건축)의 평균 분양가가 시장 예상보다 3.3㎡당 400만원가량 낮아질 전망이다.  
 
9월 ‘분양대전’을 앞두고 분양가 책정 문제로 눈치 보기에 들어갔던 일부 강남 재건축 단지도 더는 미루지 못하고 분양에 들어간다. 
 
30일 건설업계에 따르면 신반포 6차 재건축 조합은 최근 이사회를 열고 분양가를 3.3㎡당 평균 4250만원으로 책정키로 결정했다. 당초 시장에선 3.3㎡당 분양가가 평균 4600만~4700만원대로 정해질 것이란 예상이 나왔지만, 이보다 낮아진 것이다. 

문재인 정부가 출범 이후 고분양가 책정 흐름에 제동을 하는 분위기가 형성된 데다, 주택도시보증공사(HUG)가 지난해 12월 인근에서 분양한 '래미안 신반포 리오세트' 분양가(3.3㎡당 4250만원)를 보증 가이드라인으로 정한 결과로 풀이된다.

HUG는 강남권 등 고분양가 관리지역 사업장의 분양가를 산정할 때 1년 내 인근에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하게 하고 있다. 만약 1년 이내 인근에서 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 지난 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 선에서 책정하도록 지침을 내리고 있다.

다만 아직 분양 승인이 나지 않은 상태여서 분양가가 일부 변동될 여지는 있다. HUG에 따르면 이 단지는 현재까지 분양보증을 받지 못했다.

HUG 관계자는 "시공사인 GS건설이 아직 분양보증 신청서를 제출하지 못한 상태"라며 "분양가를 포함한 서류상 내용에 문제가 없다면 분양보증 심사를 통과할 것"이라고 말했다.

 
다른 재건축 단지도 분양가 '하향 조정' 전망

HUG의 분양보증 심사를 통과한 뒤 서초구청으로부터 분양 승인을 받게 되면 분양가는 최종 확정된다. 이 과정이 대개 3~4일 정도 걸린다. 이 때문에 이번 주 금요일(9월 1일) 예정이던 견본주택 개관 일정이 미뤄질 가능성도 있다.

GS건설 관계자는 "구청 승인을 1일 오전까지 받는 것을 목표로 하고 있다"며 "그렇게 되면 1일 견본주택을 여는 데 지장 없을 것"이라고 말했다.

다음 달 이후 강남권에서 분양하는 다른 재건축 추진단지들도 분양가 인하에 나설 것으로 전망된다. 삼성물산이 다음 달 강남구 개포동에서 분양 예정인 '래미안 강남 포레스트'(개포시영 재건축)는 당초 3.3㎡당 4500만~4600만원으로 책정하려 했던 분양가를 300만원가량 낮추는 방안을 논의 중이다.

한 대형 건설사의 분양담당 팀장은 "어느 한 아파트라도 분양가를 예상보다 낮추게 되면 다른 재건축 단지도 영향을 받을 수밖에 없다"며 "또 정부가 민간택지 아파트에 대한 분양가를 10월부터 규제할 예정이라 조합들의 고민이 깊어질 것"이라고 말했다. 

9월 분양대전은 더 뜨겁게 됐다. 부동산114에 따르면 9월 전국 36곳에서 1만8700가구(임대주택·뉴스테이·오피스텔 제외)를 일반 분양한다. 2015년을 제외하면 9월 기준으로 5년 내 가장 많은 물량이다. 전통적인 분양 성수기는 10월이다. 2013년엔 10월 분양 물량이 9월 대비 6배에 달할 정도였다. 하지만 올해는 10월(3만1884가구) 대비 59% 수준까지 따라잡았다.
 
이현주 부동산114 연구원은 “8·2 대책 이후 분양을 미뤘던 단지가 9월에 몰린 데다 추석 황금연휴가 10월 초로 잡히면서 예년보다 한 달 앞서 10월 못지않은 성수기가 찾아왔다”고 말했다.
 
9월 초에 분양이 몰린 건 8·2 대책에서 정부가 예고한 규제가 9월 중순부터 본격 적용되기 때문이다. 국토교통부는 주택공급에 관한 규칙을 개정해 이르면 9월 중순 이후 입주자 모집공고를 내고 분양하는 아파트 단지부터 청약 문턱을 높인다. 

전국 투기과열지구·조정대상지역 40곳에서 청약 1순위 자격을 기존 청약통장 가입 후 1년에서 2년으로 강화하는 내용이다. 투기과열지구에선 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해 청약 가점제를 100% 적용한다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 “청약제도 강화는 달아오른 분양 열기를 차갑게 식힐 수 있는 규제”라고 분석했다.

민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 적용도 10월로 예고돼 있다. 건설사 입장에선 분양가를 낮춰서라도 분양을 9월로 당기는 게 낫다. 분양가상한제는 땅값에 정부가 정한 건축비 등을 반영해 분양가를 책정한 뒤 그 가격 이하로 아파트를 분양하도록 하는 제도다.

9월 30일(토)부터 10월 9일(화)까지 열흘간 이어지는 ‘황금연휴’도 변수다. 명절 연휴가 길수록 분양 시장에 대한 수요자 관심이 낮아질 수 있다.
 
건설업체는 아파트를 분양할 때 주말을 앞둔 금요일에 견본주택을 개장하는 경우가 많다. 1~2주 내에 청약 일정을 잡고 당첨자 발표, 계약 등 일정을 마치기까지 3~4주가량 걸린다. 10월 황금연휴를 피하려면 분양 ‘데드라인’은 9월 8일이다.

 

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