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모든 주택이 중과 계산 주택수에 포함되지 않아
지난 8월 25일자 관보에 실린 정부공직자윤리위원회의 고위공직자 재산등록사항에 따르면 조현옥 청와대 인사수석은 집을 두 채 가지고 있는 다주택자다. 서울 강서구 아파트와 전북 익산 단독주택이다. 모두 본인 명의다. 

2주택자는 내년 4월부터 서울 등 전국 40곳 조정대상지역에서 매도하는 주택의 양도 차익에 붙는 양도세가 중과된다. 8·2부동산대책에 따라 일반세율(내년 이후 6~42% 예정)에 10%포인트 가산세율이 붙는다. 3주택 이상자의 가산세율은 20%포인트다.  

하지만 조 수석은 조정대상지역인 강서구 아파트를 팔더라도 양도세 중과를 걱정할 필요가 없을 것 같다.   

조 수석의 익산 집이 시골에 있는 공시가격 3억원 이하 저가주택이어서 중과 주택 수 산정에서 제외될 예정이어서다. 조 수석은 양도세 산정에선 1주택자가 돼 강서구 아파트를 팔면 일반세율을 적용받는다. 

문재인 대통령은 3주택자다. 경남 양산에 단독주택 2채가 있고 서울 서대문구 홍은동에 연립주택이 있다. 

문 대통령도 내년 4월 이후 서대문구 주택을 팔더라도 양도세에 20%포인트 가산세율이 붙지 않을 것으로 예상한다. 양산 집 두 채가 모두 조 수석 경우와 마찬가지로 양도세 중과 산정대상에서 빠지기 때문이다. 

보유 주택 수와 양도세 중과 계산 주택 수는 달라
 
집을 두 채 이상 갖고 있더라도 모두 양도세가 중과되는 게 아니다. 양도세 중과 주택 수를 계산할 때 제외하는 집이 많다. 다주택자 주택 중에서도 돈 벌기 위한 목적이 아닌 것으로 간주하는 집은 중과 산정에서 빠지기 때문이다. 

때문에 ‘양도세 중과’를 앞두고 중과에서 제외되는 주택에 대한 관심이 높다. 중과 대상 여부에 따라 세금 부담이 달라지기 때문이다. 다주택자는 양도세를 가늠해야 주택 처분과 임대사업자 등록, 버티기 가운데 유리한 방향을 판단할 수 있다.  

 
2015년 기준으로 전국 다주택자는 188만 명이다. 

집 두 채여도 양도세 비과세 혜택 받기도
 
양도세를 내지 않는 비과세 혜택은 1주택자에게만 있다. 현재로는 2년 이상 보유한 경우다. 앞으론 2년 이상 거주도 해야 한다.  

그런데 집을 두 채 갖고 있으면서 중과를 피하는 것은 물론 양도세 비과세까지 누릴 수 있는 집이 있다. 불가피한 사정이나 집을 갈아타는 과정에서 2주택이 된 경우다.

우선 일시적 2주택자다. 집을 1년 이상 갖고 있던 세대가 한 채를 추가로 구입해 2주택이 되더라도 새로 구입한 날로부터 기존 집을 3년 이내에 팔면 양도세가 없다. 

일시적 2주택 간주 기간이 3년에서 5년으로 늘어나는 집이 있다. 수도권에 있던 공공기관의 지방 이전으로 이사하는 경우엔 5년 안에 팔면 된다. 

상당수 정부 부처가 내려가 있는 세종시의 공무원 가운데 이에 해당하는 2주택자가 적지 않을 것 같다. 

다음은 부모 부양 2주택이다. 1주택자가 1주택을 갖고 있는 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시기 위해 같은 주민등록으로 세대를 합치면서 2주택자가 되는 경우다. 세대를 합친 날부터 5년 이내에 1주택자 비과세 요건을 갖춘 어느 집이든 팔면 양도세가 나오지 않는다. 

신혼부부 2주택도 다주택이 아니다. 집을 한 채씩 갖고 있다가 결혼해 2주택이 되면 결혼한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 집은 1주택으로 간주돼 양도세가 비과세된다. 

지방에 있으면서 일정한 요건을 갖춘 ‘농어촌주택’도 주택으로 간주되지 않는다. 농어촌주택을 소유한 2주택자가 농어촌주택이 아닌 일반주택을 팔 때 1주택자 비과세 혜택이 있다. 농어촌주택은 수도권 이외 지역 중 도시지역 내를 제외한 읍면에 있는 집으로, 대지 660㎡ 이하이고 매입 당시 공시가격이 2억원 이하여야 한다. 

1주택자가 직장 변경, 전근, 질병 치료 등의 이유로 수도권 밖 지방으로 이사한 뒤 기존 집을 팔 때도 비과세될 수 있다. 다시 직장을 바꿨다든지, 병이 완치되는 등 지방으로 옮겨간 이유가 없어진 때로부터 3년 이내에만 처분하면 된다. 이 경우 세대원 전원이 옮겨가야 한다. 

2주택자가 한 채를 임대주택으로 등록하면 나머지 주택에 양도세 비과세 혜택이 있다. 자신이 거주하는 주택이어야 한다.  

중과세에서 제외되는 집
 
위의 집들을 제외하고 2주택에 포함되지만 중과되지 않는 집이 있다.

정부는 8·2대책 때 정비구역 내 주택을 제외한 수도권과 광역시의 공시가격 1억원 이하 주택과 지방의 공시가격 3억원 이하 주택은 2주택자 중과세에서 제외하겠다고 밝혔다. 이에 해당하는 집이 꽤 된다.  

수도권·광역시에 있는 공시가격 1억원 이하 주택은 300만 채다. 지방의 공시가격 3억원 이하 공동주택은 320만 가구로 전체 공동주택(1200만 가구) 넷 중 하나다.  

  
수도권에서 3주택 이상이면서 중과를 피하는 방법이 있다. 재개발 입주권을 팔면 된다. 재개발·재건축 입주권도 양도세 중과 주택 수 산정에 들어가지만 입주권을 팔 때는 주택이 아니어서 일반세율 적용을 받는다. 입주권과 주택 등 3주택 이상을 갖고 있는 다주택자가 주택을 팔면 양도세가 중과되지만 입주권은 '권리'여서 그렇지 않다.  
 
서울 투기지역이 8월 3일부로 투기과열지구로도 지정돼 재건축 입주권은 조합원 지위양도 금지에 따라 팔지 못한다. 하지만 재개발 입주권은 거래 가능하다.  

 
정부는 양도세 중과 법안이 국회를 통과해 확정되는대로 양도세 중과 제외 기준을 확정할 방침이다. 중과 여부를 판단할 수 있는 세부기준이 정해진 뒤 다주택자들이 주택을 처분할지, 임대사업자로 등록할지 등을 결정할 것으로 예상한다. 그때까지는 '눈치보기' 장세가 이어질 전망이다.

 

 

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