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24곳 집값·분양권 모니터링 대상
"경기도 성남시 분당구, 대구시 수성구엔 ‘돌직구’, 인천 연수구·부평구, 안양 만안구·동안구, 성남 수정구·중원구, 고양 일산동구·서구와 부산 전역(16개 구·군)엔 ‘견제구’를 던졌다."

정부가 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 한 달여 만에 내놓은 9·5 후속 대책에 대한 분석이다. 정부는 5일 성남 분당구(판교 포함), 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했다. 앞서 8·2 대책에서 서울 전역과 경기도 과천, 세종시를 투기과열지구로 묶은 데 이은 후속 조치다.

두 곳을 제외한 나머지 지역에 대해선 ‘집중 모니터링 지역’으로 묶어 과열 시 언제든 투기과열지구로 추가 지정하겠다고 밝혔다. 유명무실했던 분양가상한제도 본격 적용키로 했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "8·2 대책 이후 안정된 집값이 ‘풍선효과’로 들썩일 빌미를 주지 않겠다는 견제구를 던진 것으로 풀이된다"고 말했다.

투기과열지구는 대출·청약·재건축에 걸친 19개 규제를 동시 적용해 ‘규제종합세트’로 불린다. 일단 지정되면 청약 1순위 자격 요건 강화(청약통장 가입 후 2년 경과, 납입 횟수 24회 이상), 입주 때까지 분양권 전매 제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지, 조합원 분양 가구 수 1가구 제한 등 규제가 가해진다.

담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)은 모두 40%까지 강화된다(현재 조정대상지역은 LTV 60%, DTI 50%이고 일반 지역은 LTV 70%, DTI 60%). 지정 효과는 6일부터 발생한다.
 
 
전문가 "대책 성급…시장 위축 우려"

정부가 돌직구를 던진 두 곳은 8·2 대책 발표 이후 아파트값이 매주 0.03~0.04%씩 하락세로 돌아선 서울과 달리 풍선효과가 나타나면서 과열 조짐을 보였다. 8·2 대책 때 투기과열지구에서 빠진 성남 분당구는 최근 수도권 투자 수요가 몰리면서 집값이 올랐다. 대구 수성구는 범어동 일대에서 활발히 추진 중인 재건축 사업으로 인해 집값이 들썩이고 있다.

박선호 국토교통부 주택토지실장은 "두 곳은 8·2 대책 이후에도 주간 아파트값 상승률이 0.3% 내외를 기록하는 등 상승세가 과도해 투기과열지구로 추가 지정했다. 정량 요건이 충족된다고 해서 무조건 정한 게 아니라 상승세가 지속되거나 주변 지역으로 과열이 확산될 가능성이 높은지 정성적 판단까지 더했다"고 설명했다.

집중 모니터링 지역에 견제구를 던진 근거는 최근 집값 상승률이다. 국토부에 따르면 고양 일산서구는 지난달 집값이 전달보다 1.15%, 일산동구는 0.56% 올랐다. 평촌신도시가 있는 안양 동안구는 0.54%, 만안구는 0.57% 각각 상승했다. 같은 기간 인천 연수구(0.51%)·부평구(0.45%), 부산(0.23%)도 만만치 않은 상승세를 보였다.

국토부는 이들 지역에 대해 매매가격과 아파트 분양권 거래 동향, 청약 상황 등을 상시 모니터링하고 이를 바탕으로 시장이 과열됐거나 과열될 우려가 크다고 판단되면 즉각 투기과열지구 지정에 나설 계획이다.

정부는 그동안 엄격했던 민간택지 분양가상한제 적용 요건 문턱도 낮추기로 했다. 분양가상한제는 땅값에 정부가 정한 건축비 등을 반영해 분양가를 책정한 뒤 그 가격 이하로 아파트를 분양하도록 하는 제도다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "8·2 대책을 내놓은 지 한 달 만에 추가 규제에 나섰다. 거시경제나 시장 여건을 두루 고려해야 하는데, 오로지 집값 변동률에만 매몰된 것 같다"고 말했다.

그는 "지난 8·2 대책에 따른 실수요자의 피해를 최소화하는 보완 대책을 마련해야 한다"고 덧붙였다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "너무 잦은 대책이나 강력한 규제는 정상적인 주택 거래마저 위축시킬 수 있다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "부동산은 심리다. 단기적으로 시장이 정부를 이길 수 없는 만큼 해당 시장이 당분간 잠잠해질 것"이라고 내다봤다.

 

 

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