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긴장하는 강남권 부동산 시장
공사비가 역대 최대(2조6000억원)인 재건축 수주를 두고 국내 대표적인 건설사인 GS건설과 현대건설이 맞붙은 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구.

재건축으로 새로 짓는 아파트 규모가 5388가구에 달한다. 조합원 몫을 제외한 일반분양분은 3000가구가량이다. 이 아파트는 한강변 등의 좋은 입지여건을 갖춘 데다 대단지여서 일반분양 가격으로 강남권 재건축 최고인 3.3㎡당 4500만~5000만원을 받을 수 있을 것으로 업계는 예상한다.

그런데 정부가 지난 5일 8·2부동산대책의 후속 조치로 발표한 민간택지 분양가 상한제가 갑작스러운 변수로 떠올랐다.

상한제가 적용되면 분양가가 3.3㎡당 500만원 이상 떨어질 것으로 예상된다. 그러면 일반분양 당첨자는 분양가가 내려가는 만큼 느는 시세차익을 기대할 수 있다. 반면 조합원의 추가분담금 부담은 커진다.
 
민간택지의 분양가를 원가 이하로 제한하는 분양가 상한제 요건이 대폭 낮아지면서 서울 강남권 등 주거 인기 지역이 상한제 ‘사정권’에 들게 됐다. 민간택지는 택지지구 등 공공택지 이외 재건축·재개발 등 민간이 개발하는 사업지를 말한다.

정부는 집값 상승률이 물가 상승률보다 훨씬 높은 지역 등에 상한제를 적용하기로 했다. 관련 법령 개정을 거쳐 빠르면 10월 하순 시행할 방침이다. 올해 들어 집값이 크게 오른 강남권 등이 첫 대상 지역으로 거론된다.

상한제가 시행되면 분양가 상승에 제동이 걸릴 것은 분명하다. 상한제에 따른 분양가는 주변 시세에 상관없이 땅값과 건축비 등 실제 공사비에 들어가는 비용 범위 내에서 정해지기 때문이다. 업계는 3.3㎡당 4200만원 정도까지 올라간 강남권 분양가가 4000만원 이하로 떨어질 것으로 본다.

과거 노무현 정부 때 실시된 민간택지 상한제로 재건축 가격 상승세가 꺾였었다. 강남구 역삼동에서 옛 개나리5차 아파트가 상한제 적용을 받지 않고 2011년 6월 3.3㎡당 3300만원에 분양됐는데 3년 뒤 상한제 대상인 인근 개나리6차의 분양가는 3150만원이었다.

상한제가 폐지된 이후 분양가 급등을 뒤집어봐도 상한제의 분양가 억제 효과를 짐작할 수 있다. 2014년 10월 서초구 서초동 옛 우성3차는 상한제로 3.3㎡당 3130만원에 분양됐는데 상한제가 없어지면서 불과 1년 뒤인 2015년 10월 옆 우성2차는 20% 넘게 오른 3850만원이었다.

J&K도시정비 백준 사장은 "새 아파트 장점 등을 반영해 주변 기존 아파트보다 대개 10% 이상 높은 분양가 책정이 어렵다"며 "분양가가 10~20% 내려갈 것"으로 내다봤다.

분양가 인하는 주택 수요자에게 ‘대박’을 안겨주는 셈이다. 분양가가 저렴해도 입주 후 가격은 주변 시세를 좇아 오르기 때문이다. 실제로 상한제로 분양된 단지들의 가격이 크게 오른 것으로 나타났다.

조합원들은 추가분담금 부담 늘어

2013년 10월 상한제로 10억~11억원에 분양된 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스(옛 청실) 84㎡는 지난달 18억5000만원까지 오른 가격에 거래됐다. 4년새 70%가량 뛰었다. 이 기간 강남구 아파트값 상승률(25%)의 3배에 가깝다.

이와 달리 재건축을 추진하는 조합 입장에선 상한제가 날벼락이다. 일반 분양분이 많을수록 분양수입은 더 줄기 때문에 손해가 더 크다. 5층 이하 저층 단지에 일반분양분이 많다. 재건축으로 늘어나는 가구수가 많지 않은 중층 재건축 단지는 그나마 상대적으로 타격이 덜하다.

상한제에서는 일반분양분보다 30~40% 저렴한 조합원 분양가 메리트도 없어진다. 일반분양분과 조합원분 분양가가 비슷해져서다.
 
내년 재건축초과이익환수제 부활이 예정된 가운데 상한제까지 겹쳐 재건축 사업은 큰 타격을 받을 전망이다. 상한제 적용은 시행 이후 일반분양계획인 관리처분인가 계획을 신청하는 단지부터 적용된다. 올해 말까지도 관리처분 인가를 신청하지 못하면 환수제도 적용된다.

환수제는 재건축 이후 오른 집값의 일부를 부담금으로 내놓는 제도다. 강남구 개포동과 강동구 고덕동 일대 주공단지들은 모두 관리처분 인가를 신청했다. 강남구 대치동 은마, 송파구 잠실주공5단지 등은 상한제와 환수제 ‘이중고’를 겪을 수 있다.

강남권 재건축 단지에 환수제에 이어 상한제까지 시행되면 재건축 사업이 늦어지면서 신규 재건축 주택 공급이 줄어들 것으로 예상한다. 노무현 정부의 민간택지 상한제 실시로 강남권 재건축 사업승인 사업장이 2006년 14곳에서 2007년 2곳, 2008년 한 곳으로 줄어들었다.

강남권 재건축 조합 관계자는 "재건축 메리트가 확 떨어지는데 주민들이 사업을 서두르겠느냐"고 말했다.

상한제 충격을 덜 수 있는 대안으로 우선 착공해 어느 정도 지은 뒤 분양하는 후분양이 떠오를 것 같다. 후분양도 상한제 대상이지만 조합은 착공부터 분양 시점까지 오른 땅값 상승분, 공사비 등을 반영해 분양가를 조금이라도 높일 수 있기 때문이다. 대신 공사비를 먼저 투입해야 해 자금력이 있어야 한다.

하지만 상한제를 너무 겁낼 필요는 없을 것 같다. 민간택지 상한제는 이제 윤곽만 드러낸 상태로 실제 적용 여부는 앞으로 집값 동향에 달렸다.

정부가 11월 상한제 대상지역을 선정할 경우 8~10월 집값 변동률이 기준이 된다. 올해 들어 월 평균 0.26%인 물가상승률의 2배가 넘어야 하는데 8·2대책 후 강남권 집값이 바짝 엎드린 상황에서 상환제 요건에 미치지 못할 수도 있다.

 

 

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