부동산

한동안 잠잠했던 서울 아파트값이 다시 급등세를 타고 있다. 30일 한국감정원에 따르면 서울 아파트값이 이번 주 0.29% 상승했다. 8·2 대책 직전 주에 0.33% 오른 데 이어 올 들어 두 번째 높은 상승률이다.
 
좀처럼 열기가 식지 않는 부동산 시장에 기준금리 인상이란 ‘경고등’이 켜졌다. 금리는 대출과 맞물려 주택공급량, 정부 규제와 함께 부동산 시장을 좌우하는 한 축이다. 예상했던 수순이지만 정부 출범 후 잇따라 나온 부동산 대책과 지난달 29일 발표한 ‘주거복지 로드맵’에 이어 금리까지 오르면서 부동산 시장에 몰린 돈이 빠질 수 있다는 분석이 나온다.
 
함영진 부동산114 리서치센터장은 "저금리 기조가 장기화하면서 소비자가 ‘금리 리스크’에 둔감해졌다. 금리가 조금만 올라도 저가 매물이 나오면서 집값 상승세가 한풀 꺾일 것"이라고 내다봤다.
 
시중은행에 따르면 지난해 여름 변동금리로 1억원을 빌린 사람은 1년 만에 월 이자 부담이 5만원가량 늘었다. 미미할 수 있지만 대출 규모가 큰 다주택자가 많고, 부동산 대책을 통해 이미 서울 등 투기과열지구에서 담보인정비율(LTV)을 40%까지 낮춘 상황이다. 이자상환 비용이 조금만 늘어도 주택 수요에 타격을 미칠 수 있다.
 
국토연구원은 기준금리가 0.5~1%포인트 오를 경우 주택 매매가격상승률이 0.3~0.6%포인트 하락할 것으로 예상했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 "금리 변동에 민감한 부동산 투자자를 중심으로 주택담보대출을 레버리지(지렛대) 삼은 수요가 크게 위축될 것으로 본다. 향후 금리가 추가 인상될 것이란 심리적 불안감도 크다"고 말했다.
 
하지만 금리 인상의 영향엔 온도차가 있을 전망이다. 부동산 시장에선 ‘달궈진 프라이팬 위 달걀은 노른자(도심)·흰자(비도심) 모두 뜨겁지만 식을 때는 흰자부터 식는다’는 내용을 빗대 ‘에그 프라이(egg fry)’ 이론이 통용된다. 
   
실수요자 내집 마련 기회 될 수도

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "입주 물량이 많은 수도권, 지역 경제가 좋지 않은 지방 위주로 타격을 받을 것"이라고 내다봤다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "1차적으로 오피스텔·상가 같은 수익형 부동산이 타격을 받고, 이어 주택 수요자에게 영향을 미칠 것"이라고 전망했다.

금융 시장에 후행하는 부동산 특성상 빠르게 바뀌지 않을 것이란 시각도 있다. 이상우 유진투자증권 연구원은 "금리가 올라도 대체할 만한 뚜렷한 투자대상이 없어 투자수요가 유지될 것"이라고 말했다.
 
전문가들은 "바람이 불 땐 누워야 한다"고 입을 모았다. 섣불리 투자하기보다 숨을 고르는 게 낫다는 얘기다. 장기적으로 시장을 이기는 정부, 단기적으로 정부를 이기는 시장은 없다는 주장을 편다.

박원갑 위원은 "대출을 극대화하는 전략은 바람직하지 않다. 공격적인 부동산 투자보다 보수적인 안전 위주의 접근이 필요하다. 집을 살 때 ‘집’에다 ‘돈(보유자금)’을 맞추기보다 ‘돈’에다 ‘집’을 맞추는 알뜰·실속 투자가 낫다"고 말했다.

그는 "대출금은 집값의 30% 이내에서 빌리고 매달 갚는 대출 원리금은 월급여의 30% 이내로 맞추는 ‘30% 룰’을 지켜야 한다"고 덧붙였다.
 
위 조건 아래서 실수요자라면 내집 마련도 추천했다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "금리가 오르더라도 월세보다 이자 부담이 적은 경우가 많다. 구매력만 갖춘 실수요자라면 공급과잉 지역을 제외하곤 매수해도 좋다"고 말했다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "금리 인상 충격을 흡수할 수 있도록 임대 수요가 많고 확실하게 시세차익을 기대할 수 있는 곳 위주로 공략해야 한다"고 말했다.
 
수익형 부동산의 경우 "관망해야 한다"는 분석이 다수였지만 다른 의견도 있었다. 이상우 연구원은 "금리 상승은 경기 개선의 신호다. 임대수익률도 오를 것으로 보기 때문에 수익형 부동산 투자도 나쁘지 않다"고 말했다.

 

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