부동산

심 씨는 몸이 불편한 부모님을 가까이서 모시려고 자신이 사는 아파트 단지에 아파트를 한 채 더 샀다. 당시 부모님의 자금이 부족해 심 씨가 매수대금의 대부분을 치렀지만, 명의를 어머니 앞으로 해둔 것이 문제였다. 아버지는 5년 전 돌아가셨고 홀로 계신 어머니도 고령인 데다 건강도 좋지 않다. 어머니는 아파트 명의를 심 씨에게로 옮기라고 하는데, 괜찮을까?

응답 :A. 심 씨처럼 부모님을 모시기 위해 집을 샀지만, 부모님 명의로 해 두는 바람에 이를 다시 찾아오려고 고민하는 경우가 많다. 심 씨가 어머니 명의로 주택을 샀을 당시보다 몇 배 올라 지금은 시세 7억원 정도다. 만일 심 씨가 어머니의 당부대로 지금 심 씨 명의로 옮긴다면 이는 증여에 해당해 약 1억 2600만원의 세금을 내야 한다.

국세청, 가족 간 매매 실질 조사

증여세가 부담되는 심 씨는 세 부담을 줄이기 위해 어머니가 심 씨에게 집을 양도하는 것으로 처리하려 하나, 찜찜한 건 마찬가지다. 어머니는 1세대 1주택자이고 양도가액이 9억원을 넘지 않아 양도세 자체가 비과세 된다. 심 씨 또한 증여받은 것이 아니라 매매로 취득한 것이라 취득세 외에 별다른 세 부담 없이 본인 명의로 바꿔 놓은 셈이 된다. 얼핏 보면 괜찮은 방법 같다. 그러나 이는 나중에 더 큰 문제를 낳는다.

국세청에서는 가족들 간의 매매에 대해 실제로 매매대금이 오고 갔는지 일일이 조사를 하는데, 그 과정에서 심 씨가 매매계약서만 작성해 놓고 어머니에게 매매대금을 한 푼도 건네지 않은 사실이 다 드러나게 된다. 이 경우 이를 매매가 아닌 증여로 보아 증여세뿐 아니라 가산세까지 더해져 약 1억 7500만원을 추징당하게 되므로 주의가 필요하다.

 
만일 심 씨가 어머니 명의의 집을 당장 찾아오지 않고 더 기다렸다가 상속을 받게 되면 상속세는 얼마나 나올까?

일괄공제 5억원 등이 공제된다면 약 2600만원 정도의 상속세를 내게 된다. 비록 상속세 부담이 있지만, 미리 증여를 받거나 가족 간 매매를 하는 등 무리한 방법으로 찾아오는 것보다는 세 부담을 훨씬 줄일 수 있다.

이처럼 상속재산이 상속공제금액인 10억원(일괄공제 5억원 + 배우자공제 5억원) 또는 5억원(홀로 되신 부모의 경우 일괄공제 5억원) 전후라면 미리 증여받는 것보다는 상속을 통해 물려받는 것이 절세하는 방법이다.
 
형제 간 분쟁 대비 유언공증 필요
 
그러나 심 씨는 어머니로부터 상속을 받는 방법에 대해 걱정이 많다. 심 씨가 어머니 명의 아파트를 단독으로 상속받으려면 나머지 형제 3명으로부터 동의를 받아야 한다. 심 씨의 큰형이 미국에 이민을 간 후 먼저 세상을 떠나 미국에 있는 형수와 조카들과의 연락이 끊긴 지 오래되었기 때문이다.

그럼 심 씨는 어떻게 하는 것이 좋을까? 유언 공증을 활용하는 것이 좋다. 즉, 어머니가 돌아가시면 어머니 집은 심 씨에게 상속해 주겠다는 내용으로 유언을 공증해 두는 것이다. 유언공증을 해두면 향후 혹시 모를 상속 분쟁을 피할 수 있고, 형제들의 동의나 협조가 없더라도 곧바로 심 씨의 명의로 등기이전할 수 있기 때문이다.  
 
어머니 돈을 자녀 계좌로 옮기면 증여세 

그러나 어머니의 생활비, 병원비 등 어머니를 모시기 위한 자금이 필요한 상황이라면 심 씨가 상속받기 전 부득이하게 어머니 명의로 된 집을 제삼자에게 팔 수 있을 것이다. 이때 주의할 것은 아파트 양도대금을 심 씨의 통장으로 받는다거나 향후 어머니 계좌에서 심 씨 계좌로 이체하면 안 된다는 점이다.

물론 거동이 불편한 어머니를 대신해 마트에 가거나 은행에 다니는 등 심씨가 어머니의 자금을 관리하긴 하지만 세무서는 심 씨의 계좌로 이체된 돈을 증여받은 것으로 보아 증여세 및 가산세를 추징할 가능성이 크다. 특히 국세청은 부모님 사후 상속세 점검 과정에서 사망 전 양도한 부동산이 있을 경우 그 양도대금의 흐름을 조사하기 때문에 심 씨는 어머니의 양도대금 관리에 각별히 주의해야 한다. 

그럼 어떻게 해야 할까? 가급적 양도대금은 어머니의 예금 통장에 둔 채 심 씨가 관리하는 것이 좋다. 만일 이렇게 생활비 등으로 약 2억원을 사용한 상태에서 어머니께서 돌아가신다면 잔액 5억원을 심 씨가 상속받게 될 것이고, 일괄공제 5억원이 공제되면 상속세는 내지 않는다.

미리 어머니 집을 증여받거나 양도대금을 심 씨의 통장으로 이체하는 등 무리한 방법보다는 훨씬 절세하는 셈이다. 물론 어머니 사후 어머니 명의의 예금 잔액을 심 씨가 단독으로 상속받으려면 미리 유언 공증을 해 두는 것이 좋겠다.

 

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