올해 수익형 부동산시장은 정부 규제에도 불구하고 상승세를 이어갔다. 저금리 장기화와 창업 열풍, 베이비붐 세대 은퇴, 인구 고령화 등이 맞물려 수요가 증가했다는 분석이다.
수익형 부동산 전문기업인 상가정보연구소가 '올 한해 시장을 달군 5대 뉴스와 내년 시장 전망'을 정리한 자료를 소개한다.
상업시설 거래량 '역대 최고'올해(1~11월) 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 34만7047건으로, 지난 2006년 통계 집계 이래 역대 최고치를 기록했다.
국토교통부에 따르면 올해 월별로 ^1월 2만3160건 ^2월2만5606건 ^3월 2만8950건 ^4월 2만8816건 ^5월 3만1013건 ^6월 3만3675건을 ^7월 3만6418건 ^8월 3만8118건 ^9월 3만5547건 ^10월 2만8714건 ^11월 3만7030건 거래됐다. 지난 5월 3만 건을 처음 돌파한 이후 10월 2만건 대로 하락했지만 한달 만에 다시 3만 건 고지를 회복했다.
상업·업무용 부동산시장은 베이비부머 세대의 은퇴가 늘고, 창업이 증가하는 등 영향으로 임차·투자 수요가 활황세를 보이고 있다. 여기에 저금리 기조 속 수익형 부동산 투자 열기, 주택시장 안정화 대책의 풍선효과 등이 더해지며 상승세에 불을 붙인 것으로 풀이된다.
골목상권 급부상…젠트리피케이션 우려골목상권이 새로운 쇼핑 명소로 부상했다. 특히 서울 샤로수길·망리단길·연트럴파크 등 주목을 받지 못했던 지역들이 순식간에 핫플레이스로 떠오르면서 외부 수요를 끌어들이고 있다. 공트럴파크·송리단길 등 새로운 골목상권이 유행처럼 만들어지고 있다.
그러나 이면에는 치솟은 임대료를 감당치 못한 원주민이 내쫓기는 '젠트리피케이션'이 사회적 문제로 대두되고 있다. 정부는 상가임대차보호법 개정을 통해 임대료 상승률을 연 5% 이내로 제한하고 영세상인·청년 창업자 등이 저렴하게 입주할 수 있는 공간을 공급하는 등 제도적 지원 방안 마련에 공을 들이고 있다.
가계부채 종합대책, RTI 도입금융위원회는 지난 11월 26일 여신심사 선진화 방안을 통해 내년 3월부터 부동산 임대사업자가 사업자대출을 받을 경우 임대수익 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출의 적정성 여부를 심사키로 했다. 주택은 1.25배, 상가·오피스텔 등 비주택은 1.5배를 각각 적용해 임대소득이 이자를 감당치 못하면 은행이 대출을 내주지 않겠다는 게 주요 내용이다.
부동산임대업 대출액은 지난해 말 기준 140조4000억원으로 전체 자영업자 대출금액 중 가장 큰 비중(26.9%)을 차지한다. RTI 도입에 대해 가계부채 건전성 제고에서 바람직하다는 의견과 부동산 투자여건을 악화시킬 수 있다는 우려가 대립하고 있다.
기준금리 인상한국은행 금융통화위원회는 지난 11월 30일 기준금리를 기존 연 1.25%에서 0.25%포인트 올려 연 1.50%로 정했다. 금리 인상이 단행된 것은 지난 2011년 6월 이후 6년 5개월 만이다.
그동안 수익형 부동산 거래 시장이 달아오르는 데 저금리 기조가 큰 역할을 한 것은 분명하다. 다만 이번 기준금리 인상은 소폭으로 이뤄진데다 여전히 1%대 저금리 기조를 유지하는 만큼 시장을 급랭시킬 가능성은 적은 것으로 판단된다.
이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 "부담해야 할 금리와 이를 통해 얻을 수 있는 기대 수익 중 어느 쪽이 더 큰가에 따라 투자자의 의사결정이 이뤄진다"며 "향후 어느 정도 대출금리 상승을 감안하더라도 은행 예금금리에 비해 수익형 부동산 수익률이 우위에 있는 한 수익형 부동산 투자시장은 여전히 견고할 것으로 보인다"고 말했다.
상가임대차보호법 개정안 입법 예고법무부는 상가건물 임대차보호법 시행령 개정안을 지난 12월 21일자로 입법 예고했다. 소상공인을 보호하고 젠트리피케이션을 방지하려는 취지다. 개정안에 따라 내년부터 상가 임대료 상승률을 현행 최고 9%에서 5%로 제한하기로 했다. 법 적용 기준이 되는 환산보증금도 지역별로 50% 이상 높여 대다수의 임차인이 법의 보호를 받도록 했다.
임차인의 계약갱신청구 기간을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 방안은 포함되지 않았지만, 추가 개정 여지가 남아 있다.
새해 수익형 부동산 시장은?올해 정부 부동산 대책이 주택시장에 국한돼 상가시장이 반사이익을 누렸지만, 새해엔 상가에도 일부 규제가 가해질 전망이다. 때문에 대출 비중을 줄이고 검증된 물건 위주로 접근하는 등 보수적인 접근이 필요하다는 조언이다.
이상혁 연구원은 "정부 규제에 금리 인상까지 겹쳐 내년 상반기에는 시장이 다소 잠잠해질 수 있겠으나, 시장 진입을 노리는 수요는 여전할 것"이라며 "단기적으로는 수익률이 낮거나 공실에 처한 물건을 중심으로 급매물(또는 경매물건)이 증가할 가능성이 있고, 자금이 넉넉한 사람에게 오히려 투자 적기가 될 수도 있다"고 설명했다.
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