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조합원 이익 제고는 허울, 출혈 경쟁 피하기 위한 자구책
국토교통부가 팔을 걷어 부치고 고강도 대책을 쏟아 부으며 부동산 안정에 나서고 있지만 주택정비사업은 여전히 활기를 띄고 있다. 올해도 두어 달 밖에 남지 않은 상황에서 전국적으로 재개발ㆍ재건축 시공사 선정을 추진하는 조합들이 10여 곳에 달하고 있다.

서울에서는 장위6구역ㆍ신당8구역ㆍ노량진8구역 재개발 사업이, 수도권에서는 성남 은행주공 재건축 사업이 최대어로 손꼽히고 있다.

재건축초과이익환수제 적용으로 서울 강남권 재건축 단지들이 (재건축초과이익환수금 추정치 고지를 받기 전까지) 시공사 선정을 미룬 사이 현대ㆍ대우ㆍ롯데ㆍGSㆍ현산 등 대형 건설사들이 서울의 재개발과 수도권 재건축 시공권 확보를 위해 치열한 각축을 벌이고 있다.

특히 작년 반포1(1ㆍ2ㆍ4주구)ㆍ신반포15차ㆍ한신4차ㆍ잠실 진주아파트 재건축과 같이 단독 수주를 위해 건설사들이 치열한 경합을 벌였던 것과는 사뭇 다르게 올해는 시공권 확보를 위해 대형건설사들이 컨소시엄을 구성해 참여하는 사례가 늘어 눈길을 끈다.

‘수주 실패’ 부담이 자생적 컨소시엄 탄생 배경

일각에서는 건설경기가 장기 침체로 접어드는 상황에서 수주 실패로 인해 많게는 수백억에 달하는 돈을 잃는 것에 대한 부담으로 건설사들이 컨소시엄을 구성해 리스크를 덜어 보려는 행보로 풀이하고 있다.

실제로 지난해 9월 신축 기준 약 5700여 가구에 달하는 강남권 모 재건축 현장에서 수주 실패한 A사는 부쩍 컨소시엄 행보를 택하고 있다. 단군이래 최대 재건축 수주전이라 불리는 이 현장에서 A사가 쏟아 부은 돈이 무려 200여억원에 달하는 것으로 알려졌다.

건설사들의 순이익은 전체 매출의 평균 5% 안팎에 머물고 있어 1조원에 달하는 대규모 아파트 신축공사를 해도 건설사 수중에 남는 돈은 고작 500억원 정도로 마진이 박하다. 이 때문에 확실한 승기를 잡지 못하는 한 컨소시엄이 확실한 안전망인 셈이다.

▲ 컨소시엄 방식으로 사업이 추진되다 중단된 서울 용산국제업무지구 전경.



강남은 랜드마크 전략, 비강남은 수익확보 목표

또한 비강남권 주택 정비사업일수록 컨소시엄이 활발한데 이는 건설사들이 강남권과 비강남권의 수주 목표를 달리하는 것도 한 몫하고 있다. 강남은 랜드마크 전략으로 자사의 브랜드 가치를 알리고 향후 수주 우위를 점하기 위한 투자의 성격이 강하다면 비강남권은 안정적 수익과 매출확보 목적이 강하다.

지난해 반포ㆍ잠원ㆍ잠실 등 강남 주요 재건축 단지들에 대형 건설사들이 단독 입찰하여 치열한 경합을 펼친 것에 반해 비강남권 사업장은 컨소시엄 사업단을 구성, 입찰에 참여하는 경우가 눈에 띄게 많아진 것이 이를 뒷받침한다.

실제로 금년 6월까지 컨소시엄 사업단이 입찰에 참여한 7개 구역 중 6개 구역이 수도권, 지방 소재 정비사업이었다.

여기에다 컨소시엄 건설사간 대립하거나 사업인허가 책임을 서로에게 떠넘겨 사업이 장기간 지연되는 부작용이 비일비재하고, 단일 시공에 비해 관리 인력 중복 투입 등 불필요한 조합 비용 지출이 늘어 공사비가 상대적으로 높은 단점도 간과할 수 없다.

이에 대해 건설 전문가들은 “건설사들이 컨소시엄을 통해 수주 비용을 아낀 만큼 명품 아파트 조성을 위한 투자가 뒤따라야 하는데 그렇지 못하다”고 지적하면서 “책임시공을 명확히 하고 단지의 품질 고급화를 위해서 단일 시공사가 선정이 낫다”고 조언했다.

 

 

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