이데일리

가장 사업 속도가 빨랐던 구마을1지구는 조합 설립 자체가 무효화될 위기에 처하면서 올해 하반기 예정됐던 분양이 사실상 어럽게 됐다. 지난해 사업시행인가를 받은 구마을2·3지구 역시 사업이 지연되면서 내년부터 부활하는 재건축 초과이익 환수제 적용을 받을 가능성이 커졌다.

◇1지구 “인허가 절차 다시 밟을 수도…연내 분양 어려울 듯”

대치동 구마을은 강남구 대치동 은마아파트와 휘문고 사이에 있는 강남구 유일의 단독주택 재건축 사업지다. 대현초·대명중·휘문중·휘문고·경기고 등 내로라하는 명문학교가 가까이 있는 데다가 대치동 학원가도 인접해 있어 구마을 재건축 일반분양 일정에 시장의 관심이 남달랐다.

대치동 구마을 단독주택 재건축사업은 1·2·3지구로 나뉘어 이뤄지고 있다. 지구별로 살펴보면 1지구가 대치동 963번지 일대 면적 2만9532㎡로 가장 넓고 사업 규모도 가장 크다. 이곳에는 최고 18층 높이의 아파트 9개동 454가구가 들어설 예정인데 이미 지난해 관리처분계획을 인가받은 만큼 올해 하반기 일반분양 물량이 나올 것으로 예상됐다. 그러나 이달 초 예정됐던 조합 설립 무효 소송 결과 발표가 늦춰지면서 일반분양 일정이 당초 계획보다 늦어질 가능성이 커졌다.

현재 구마을1지구 재건축조합은 일부 조합원들이 제기한 조합 설립 무효 소송을 놓고 다툼을 진행 중이다. 소송은 대형 평수를 보유한 일부 조합원들이 감정평가액이 시세를 충분히 반영하지 못했다는 이유로 제기하면서 시작됐는데 이미 1심에서는 조합 측이 패소했다. 만약 법원이 항소심에서도 원고 측 손을 들어줘 조합 설립 자체가 무효화되면 구마을1지구 재건축조합이 그동안 밟아왔던 각종 사업 인허가도 전면 무효가 된다.

이를 대비해 조합은 패소 판결이 날 경우 조합을 빠르게 재설립하고 다시 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가 등 인허가 절차를 밟을 계획이었다. 이미 지난달 총회를 열어 사업시행계획 변경절차도 마쳤다. 그러나 법원이 변론 재개를 선고하면서 이마저도 여의치 않게 됐다. 변론 재개 시기는 3월 말로 판결이 나오려면 변론이 끝나고 또 시간이 걸릴 수밖에 없기 때문이다.

당장 올해 말 재건축 초과이익 환수제 유예 기간 만료를 앞둔 조합으로서는 마음이 급해졌다. 조합 관계자는 “만약 조합이 승소한다면 별 문제가 없지만 패소할 경우 인허가 절차를 다시 밟아야 한다”며 “관리처분계획을 올해 안에 신청하더라도 연내 분양은 어려울 것 같다”고 말했다.

◇3지구 “재건축 초과이익 환수제 적용받을 수도”

1지구 다음으로 사업 속도가 빠른 구마을3지구는 지난해 사업시행인가를 받고 올해 안에 관리처분계획을 신청한다는 계획이다. 하지만 상황이 여의치 않아 연내 분양은 커녕 재건축 초과이익 환수제도 피하기 어려울 수 있다는 게 조합 측 설명이다. 역시 소송으로 한동안 내홍을 치뤘던 3지구는 최근 조합장과 지도부를 새로 선출했다. 대치동 964번지 일대에 1만4833㎡ 규모로 조성되는 3지구에는 최고 16층짜리 아파트 273가구가구가 들어선다. 시공은 대림산업이 맡는다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 부담금 형태로 정부가 환수하는 제도다. 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 정부의 재건축 규제 완화로 올해 말까지 제도 시행이 한시적으로 유예된 상태다. 올해 말까지 관리처분인가를 신청하면 이 제도의 적용을 피할 수 있다.

대치동 977번지 일대 1만 4594㎡를 재건축하는 구마을2지구는 내달 시공사 선정을 앞두고 있다. 시공사 입찰에는 대림건설·롯데건설·중흥건설이 참여했다. 조합은 재건축 초과이익 환수제 유예가 끝나는 올해 말까지 관리처분계획을 신청하겠다는 입장이다. 다만 올해 분양은 물리적으로 힘든 상황이다. 이곳에는 아파트 273가구가 들어선다.

권일 부동산인포 팀장은 “대치동 구마을은 강남 한복판 및 대치동 학군이라는 이점을 가지고 있는 데다가 강남 유일의 단독주택 재건축 사업지라는 상징성이 있어 관심을 갖는 수요자들이 적지 않다”며 “사업 속도가 가장 빠른 1지구가 원활하게 추진됐으면 바로 옆 지구인 2·3지구도 재건축 사업도 한층 탄력을 받았을 가능성이 크다”고 말했다.

정다슬 (yamye@edaily.co.kr)