"도정법 따를까, 건축법 따를까"..갈림길 선 여의도 서울아파트 재건축
서울 여의도 서울아파트 재건축 사업이 갈림길에 서게 됐다.
이 아파트는 ‘건축법에 의한 재건축’ 방식으로 그동안 재건축 사업이 추진돼왔고 이를 염두에 두고 주민들도 우선협상대상자 2곳(GS건설·여의공영)을 선정했지만, GS건설이 건축법에 의한 재건축 방식에 의문을 제기하고 나선 것이다.
GS건설은 재건축 사업단이 주민 모두의 동의를 얻어 건축법에 의한 재건축을 추진한다면 그 방식을 따르겠지만, 현실적으로 주민 100% 동의를 받는다는 게 어려울 것이라는 입장이다.
반면 여의공영은 건축법에 의한 재건축이 가능하다며 사업을 조속히 추진해야 한다고 주장하고 있다.
앞으로 이 아파트 재건축 사업이 어떻게 진행될지를 놓고 건설·부동산 업계의 관심이 쏠리고 있다.
◆ GS건설 “재건축 사업단 사업방식 따를 것”
GS건설은 지난 14일 서울아파트 재건축 사업단 설명회에서 건축법에 의한 재건축 사업은 주민들의 100% 동의가 필요해 현실적으로 어렵다는 뜻을 전했다.
GS건설 관계자는 “서울아파트 재건축 사업에서 발을 뺀다는 의미는 아니다”라며 “현실적으로 주민 모두의 동의를 얻어야 하는 상황이 어렵다 보니, 이를 사업단에서 풀어달라는 내용을 전달한 것으로 보면 된다”고 말했다.
이 관계자는 “GS건설은 서울아파트 재건축 사업단의 판단에 이 아파트 재건축 방식을 맡길 방침”이라고 덧붙였다.
건축법에 의한 재건축은 시행사와 토지주가 공동사업단을 꾸려 해당 지역을 개발한다. 소형평형 의무비율, 임대주택 건설 등의 도시 및 주거환경 정비법(도정법)을 적용받지 않고, 일반 건축법을 적용받는다. 층고 높이와 관계없이 300가구 미만이면 건축법의 적용을 받을 수 있다.
서울아파트의 경우 192가구인 데다, 일반 상업지구로 포함돼 지구단위계획과 상관없이 개별 건축을 할 수 있다. 용적률이 200%대인 주거지역과 달리 상업지 아파트는 개발 때 용적률을 최대 750%까지 끌어올릴 수 있다는 장점도 있다. 도시 및 주거환경 정비법(도정법)과는 다르게 조합 설립 등의 절차도 필요 없다.
문제는 이 사업이 추진되려면 토지주 전체의 동의가 필요하다는 점이다. GS건설도 이 점에 부담을 느꼈다. 재건축 사업에서 조합원 100% 동의를 받는다는 것은 사실상 불가능하다는 것이다.
확정지분제도 부담 요인이다. 확정지분제의 경우 시행사가 소유자들과 합의한 이익을 보장해야 하는데, 미분양이 발생할 경우 시행사가 손해를 볼 수 있다. 조합원 100%의 동의가 이뤄지지 않는다면 초기에 시행사가 투자한 자금도 날릴 위험이 있다.
◆ 여의공영 “건축법 재건축 열망 커”
또 다른 우선협상대상자인 여의공영은 주민들의 열망이 큰 만큼 한시라도 빨리 건축법에 의한 재건축을 추진해야 한다는 입장이다. 실제로 이들은 지난해 12월 3일 열린 주민 총회에서 이미 주민 대부분이 건축법을 통한 재건축과 확정지분제에 찬성했다고 주장하고 있다.
실제로 주민 총회 당시 총 191가구의 투표권 중 142가구가 참석했는데, 재건축사업단 구성을 위한 규약 승인 건에서 132건이 찬성하고, 반대 3건, 무효·기권 8건이 나왔다. 재건축사업단 구성을 위한 규약 승인 건에는 사업단이 건축법에 의한 재건축과 확정지분제 방식을 추진한다는 내용이 포함돼 있다.
여의공영 관계자는 “주민 열망이 큰 만큼 건축법에 따른 재건축 사업을 충분히 추진할 수 있다”며 “시공을 맡을 대형 건설사와도 어느 정도 협의가 됐다”고 말했다.
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