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-내년 재건축 초과이익환수 적용이 변수

신탁 방식의 재건축 돌풍은 어디까지 이어질까.

여의도와 강남 등 재건축 단지 요지 곳곳에 깃발을 꽂고 있는 신탁사들은 ‘간소화된 절차’를 경쟁력으로 내세워, 이르면 내년부터 실시되는 재건축 초과이익환수 제도를 피하려는 갈길 급한 사업장들을 불러모으고 있다.

하지만 신탁 방식의 재건축의 장점으로 꼽히는 수익성에 대한 의문을 제기하는 목소리가 나오고 있다. 신탁 방식 재건축이 지닌 ‘동전의 양면(兩面)’을 모두 봐야 한다는 주장이 나오는 것도 이런 이유 때문이다.

◆ 신탁방식, 재건축 시장의 획기적인 대안 될까

지난해 3월 ‘도시 및 주거환경 정비법(도정법)’ 개정안이 시행되면서 부동산 신탁사도 재개발·재건축 사업의 단독 시행자로 참여할 수 있게 됐다.

신탁사를 통한 재건축은 주민들이 구분 소유자(각 세대 소유자) 4분의 3 이상의 동의를 얻어 신탁사를 사업시행자로 지정하면, 신탁사가 단독 시행자로 사업비 조달부터 분양까지 모든 과정을 책임진다. 기존 정비사업과 달리 추진위원회나 조합을 설립할 필요가 없어 사업 기간과 이자비용을 줄일 수 있는 장점이 있다. 조합 집행부의 비리와 횡령 문제도 어느 정도 피할 수 있다.

재건축 아파트의 초과이익 중 일부를 환수하도록 하는 재건축 초과이익환수 면제 기한이 올해 말로 다가오자 이를 피하기 위한 재건축 사업장들이 신탁사를 시행사로 속속 선정하면서 신탁 방식의 재건축이 더 눈길을 끌었다.

여의도 시범아파트(1790가구)를 시작으로 용산 한성(129가구), 여의도 공작(373가구), 강동구 삼익그린맨션2차(2400가구) 등이 신탁사를 우선협상대상자로 선정했고, 여의도 수정, 서초구 신반포 2차 아파트 등도 신탁사 선정을 앞두고 있다.

익명을 요구한 여의도 시범아파트 주민은 “신탁개발을 통해 기존 조합 방식보다 빨리 사업이 진행된다는 점이 매력적”이라며 신탁방식을 선택하게 된 배경을 설명했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “투명성과 신속성을 갖춘 신탁 방식이 재건축 시장의 획기적인 대안이 될 수 있을 것”이라고 말했다.

◆ 수익성 장담할 수 있나

신탁 방식의 재건축에 대한 의구심도 남아 있다.

아무리 신속한 신탁 방식의 재건축을 추진한다 하더라도 물리적으로 올해 말까지 관리처분인가를 받기 힘든 단지가 많다. 신탁 방식의 재건축이 재건축 초과이익환수를 피하기 위한 ‘절대 해법’은 아니란 얘기다.

한국자산신탁이 우선협상대상자로 선정된 여의도 시범아파트의 경우 지난해 9월 시행사 지정인가를 받고 11월 시공사를 선정한다는 애초 계획과 달리 시공사 선정을 5월로 미뤘다.

신탁업계 관계자는 “몇몇 사업장에서 신탁 방식이 초과이익환수를 피할 수 있다는 식으로 홍보한 것으로 아는데, (유예기간이 끝나는) 12월 말까지는 시간이 너무 촉박해 관리처분 인가를 받을 수 있을지 의문”이라고 말했다.

지난 21일 국회 국토교통위원회 법안심사 소위에서 신탁방식의 재건축도 초과이익을 환수받도록 명시하는 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일부 개정안’이 통과된 것도 신탁사로서는 부담이 된다.

신탁을 통한 재건축 사업이 일반 재건축과 비교해 수익이 더 큰지에 대한 의문도 있다. 김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “신탁 방식을 통한 재건축 허용은 원래 정체된 소규모 사업장 문제를 해결하기 위해 도입됐다”며 “대규모 자금이 있어야 하는 사업장에 자금 여력이 부족한 신탁사가 시행자로 참여할 경우, 리스크 증가로 비용이 더 커질 수 있다는 점을 주의해야 한다”고 말했다.

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