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(서울=뉴스1) 오경묵 기자 = '부동산과 관련된 모든 업무를 수행한다.'

미국과 일본 등 선진국은 종합부동산 서비스 시장이 활성화 돼 있다. 이제 막 걸음마를 뗀 한국과는 다른 양상이다. 하나의 회사가 개발·분양·임대·관리·중개·금융 등 모든 부동산 서비스를 일괄적으로 제공하는 것이 종합부동산 서비스다. 해외에서는 개발과 분양 위주의 시장에서 벗어나 임대와 관리 등이 부각되면서 늘어나기 시작했다. 특히 미국과 일본의 경우 부동산 버블과 집값 폭락을 경험하면서 사업 포트폴리오를 다양화한 경우가 많다.

◇43곳 계열사 日 미쓰이부동산, 롯본기 모리타워 유명한 모리빌딩 일본의 대표적 종합부동산 서비스 회사로는 미쓰이부동산과 모리빌딩을 들 수 있다.

KB금융지주 경영연구소의 자료를 보면 미쓰이부동산은 총 6개 본부를 가지고 있다. 부동산솔루션 서비스본부는 기업보유 부동산의 활용·운용 전략을 수립하고 개인부동산 투자를 자문한다. 오피스빌딩본부는 업무용 빌딩 개발·임대·위탁관리 사업을 한다. 리조트·호텔 사업본부는 호텔과 리조트를 개발하고 위탁관리한다.

리테일사업본부는 상업시설 관련 업무를 맡고 로지스틱스사업본부는 물류창고의 개발·임대 등을 담당한다. 해외사업본부는 해외 리조트와 오피스 등을 개발하고 관리한다. 신규 개발에 따른 계획을 수립하는 한편 자금조달(금융)·시공·임대관리·매각까지 부동산 관련 모든 업무를 담당한다.

포트폴리오가 다양하기 때문에 안정적인 성장세를 유지하고 있다. 미쓰이부동산의 연간 매출은 2016년 3월 결산 기준으로 1조5700억엔선이다. 부문별로 보면 임대(32%)·분양(25%)·관리(21%)·신축 및 리폼(16%) 등 각 부문이 고른 매출을 내고 있다. 미쓰이부동산은 1940년대 설립 이후 분양 위주의 사업을 해왔으나 2000년대 들어 임대주택사업을 확장했고 현재는 최대의 캐시카우로 키워냈다.

미쓰이부동산의 매출은 대형 종합건설업체인 카지마건설과 비교하면 약간 낮은 수준이다. 하지만 카지마건설이 2008년 금융위기 이후 매출이 반토막나고 회복하는 사이 미쓰이부동산은 안정적 성장세를 보이고 있다. KB경영연구소 측은 "전환기에 있는 국내 부동산 산업에 시사하는 바가 크다"고 밝혔다.

롯폰기 힐스 모리타워로 유명한 모리빌딩도 주목할만한 회사다. 모리빌딩은 롯폰기힐스 외에도 도라노몬힐스·아크힐스 등의 개발을 총괄했다. 52층 높이의 도라노몬힐스는 컨퍼런스홀과 오피스·레지던스·호텔 등으로 구성돼있다. 한국의 롯데월드타워와 흡사한 구조다.

◇보유 부동산만 30조원 규모…美 EQR, 임대주택 수십만가구 미국에서는 EQR(Equity Residential REITs)을 주목할 만하다. 2015년 말 기준으로 보유한 부동산이 30조원 규모다. 임대·운영하는 집이 수십만가구 수준이다.

EQR의 핵심 정책은 핵심 지역(Core Market) 공략이다. 로스앤젤레스·뉴욕·워싱턴·보스턴·샌프란시스코·시애틀·샌디에이고 등 핵심지역을 중심으로 아파트를 매수·개발해 임대관리하는 전략이다. EQR이 임대관리를 운영하고 있는 지역은 미국 전체에 미해 주택중위가격은 3배 이상 높고 임대료는 2배 수준이다. 반면 공실률은 절반에 불과하다.

KB경영연구소 측은 "EQR은 미국내 인구·가구 움직임을 면밀하게 조사해 저평가된 지역의 개발부지나 주택을 매입해 수요에 따라 주택을 건설(리모델링)한 뒤 임대·관리한다"고 설명했다. 시장 변화에 따라 고평가된 지역의 보유자산은 매각하고 저평가된 지역의 부동산은 신규 매입하는 전략도 병행한다.

주거 서비스의 질을 높이기 위해서도 노력한다. 임차인들의 주거수요를 관찰해 필요한 서비스를 새로 도입하는 식이다. 자산가치를 늘리고 주거 서비스를 혁신하니 회사 규모는 물론 매출도 성장할 수 밖에 없다. EQR은 2001년 이후 매년 주당 1.5~2.2달러를 배당하고 있다. 지난해에도 특별 배당으로 40억달러를 지급했고 분기 배당으로도 7억6600만달러를 추가로 실시했다.

◇종합부동산서비스 발걸음은 뗐지만…"실효성 있는 모델 필요" 국내 건설·부동산업계도 점차 종합부동산 서비스화(化) 될 것이라는 게 업계 안팎의 전반적인 예측이다.

사회·경제적 변화가 급격하게 일어나고 있는 것도 이 같은 주장을 뒷받침한다. 국내의 경우 전체 가구 중 1인 가구가 27.2%(2015년 인구총조사 기준)에 달한다.

2000년(15.5%)에 비해 11.7%포인트 증가했다. 지역별로 보면 서울(21.4%)·경기(19.7%) 등 주로 수도권에 1인가구가 몰려있는 구조다.

1인가구가 늘어나면 자연스레 임대시장의 파이가 커질 수 밖에 없다. 도시형 생활주택이나 오피스텔에 이어 초소형 아파트의 공급도 늘어날 가능성이 크다.

뉴스테이 등 새로운 사업 모델이 자리를 잡아가고 있는데다 정부가 종합부동산 서비스를 육성하겠다고 밝힌 것도 긍정적인 요소로 읽힌다.

다만 업역간 갈등을 최소화하는 것은 숙제로 남아있다. 종합부동산 서비스회사가 자리잡은 외국과 달리 한국은 개발·건설과 중개·관리 사이의 칸막이가 자리잡고 있기 때문이다.

업계 관계자는 "뉴스테이는 투자·개발·관리·운영 능력이 필요한 사업이지만 시공·개발 경험만 있는 건설사들이 부채비율 부담을 안고 뛰어드는 게 쉽지 않는 것도 쉽지 않은 게 현실"이라며 "공급자와 수요자를 모두 고려한 사업 모델을 고민해야 할 때"라고 말했다.

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