파이낸셜뉴스

최근 수년간 주택경기가 살아나면서 신규 분양시장에서 아파트 이름을 차용한 오피스텔인 '아파텔'이 아파트 수요자들을 현혹시키고 있어 주의가 필요하다는 목소리가 높아지고 있다.

아파트와 오피스텔의 합성어인 '아파텔'은 주거형태를 표현하는 법적 용어가 아닌데도 건설업계가 이를 아파트인 것처럼 분양 마케팅에 활용해 수요자들에게 혼란을 주고 있다는 것이다. 또 주무부처인 국토교통부가 이를 그대로 방치하고 있어 관리.감독을 소홀히 하는 것 아니냐는 지적까지 나오고 있다.

28일 업계에 따르면 이달 부터 오는 5월까지 전국에 공급되는 주거용 오피스텔은 총 1만191실이다. 특히 서울(1024실)과 경기(4692실) 등 수도권에 집중적으로 물량이 공급된다.

■취득세율 아파트보다 4배 이상 높아

이처럼 1~2인 가구 증가 등으로 주거용 기능이 대폭 강화된 주거용 오피스텔이 쏟아지고 있지만 상당수 단지가 아파텔이라는 용어를 사용해 "아파트인척"하며 주택 수요자들을 끌어모으고 있다. 그러나 아파텔은 아파트가 아니고 엄연한 오피스텔이기 때문에 취득세 등 각종 세금체계가 다르다.

우선 가장 큰 차이점이 세금 부분이다. 주거용 오피스텔의 취득세는 4.6%로 같은 면적대 아파트(1.1%)보다 약 4배가 넘게 비싸다. 같은 면적대 3억원 짜리 상품이라면 아파트는 취득세를 330만원만 내면 되지만 주거용 오피스텔은 무려 1380만원을 내야한다. 여기에 전기요금 등은 아파트와 달리 고율의 누진세가 적용된다. 같은 용량의 전기를 사용해도 누진세 구간이 달라 세금 부담이 더 클 수 밖에 없다.

■실제 분양가도 아파트보다 훨씬 비싸

분양가도 눈속임이 많다. 오피스텔의 경우 전용면적이 같더라도 발코니가 없어 아파트보다 거주면적이 훨씬 좁다. 단위면적당 분양가가 싸더라도 실제 거주면적 당 분양가는 훨씬 비싸다는 얘기다. 실제로 최근 동탄2신도시에서 아파트와 오피스텔이 함께 섞어 분양중인 A단지의 경우 아파트의 분양가는 3.3㎡당 1300만원이고, 아파텔(오피스텔)은 3.3㎡당 700만원 수준이었다. 그러나 파이낸셜뉴스가 실제 거주면적을 따져 산정한 분양가는 아파트가 발코니 확장비용을 포함해 1350만원, 아파텔은 무려 1721만원에 달했다. 이는 아파트와 오피스텔의 전용률이 다르고 발코니 확장 여부에 따라 실제 거주면적이 크게 차이나기 때문이다.

■아파트보다 감가상각 빨라 수익성 낮아

특히 아파트처럼 연식이 오래되더라도 재건축을 기대하기 힘들다보니, 장기적인 관점에서 아파트 보다 투자 수익성이 낮다는 분석도 있다.

한 업계 관계자는 "오피스텔은 감가상각이 심한 편인데다 한 건물안에서도 각 실마다 주인들의 주거 목적도 제각각이라, 이들 전원의 동의를 얻어 1대1 재건축을 진행하기는 사실상 불가능하다"며 "아파트와 달리 오피스텔을 재건축 한다는 이야기를 거의 듣지 못하는 이유도 여기있다"고 말했다. 그는 또 "전.월세 가격에 비해 매매가격이 크게 오르지 않는 것도 이러한 이유 때문"이라고 설명했다.

오피스텔 평면 구조가 '아파트화' 됐다해도, 단지 안쪽이나 주변에 놀이터 등이 마련되기 어렵다는 단점도 있다. 여기에 부동산 중개 수수료도 부담이 될 수 있다는 지적이다. 주거용 오피스텔도 사실상 오피스텔로 분류되는 만큼, 중개 당시 사무실 등 건물로 분류돼 수수료가 더 비싸다.

■법적 용어 아닌 '아파텔' 국토부가 규제나서야

이 때문에 주거용 오피스텔이 아파트인것처럼 '아파텔'로 불리며 마케팅에 활용되는 것에 대한 국토부의 관리도 시급하다는 지적이 일고 있다.

오피스텔은 주택법상 '준주택'(주택이 아니더라도 주거시설로 이용 가능한 시설)으로 분류돼 있다. 하지만 '주거용 오피스텔'이라는 용어 조차 법적으로 규정돼 있지 않아 '아파텔' 용어 사용 관리도 사실상 국토부에서 손을 놓은 모습이다. 실제로 국토부에 이와 관련한 문의를 해본 결과 주택 관련 부서에서 정확한 답을 들을 수 없었다.

건국대학교 부동산학과 심교언 교수는 "용어가 혼동을 줄 수 있는 만큼 관리가 필요하다고 본다. 특히 아파트와 전용면적이나 공용면적 기준도 다른만큼 (주거용 오피스텔 분양시)실제 평수가 얼마인지에 대해서도 알 수 있도록 하는 시스템이 필요하다"면서 "주거용 오피스텔은 1가구2주택에 해당되는지 여부를 두고도 사실상 논란이 많은 상황이다. 업계 반발이 있을 수 있지만 사실상 주택 역할을 하는 만큼 (준주택이 아닌) 주택으로 완전히 편입하는 방안도 검토해볼 필요가 있다는 생각"이라고 했다.

jyyoun@fnnews.com 윤지영 기자