세계일보

인터넷 쇼핑을 할 땐 조금이라도 저렴하게 사려고 온갖 할인쿠폰, 적립금에, 각종 사이트별 비교 등 다 하는 사람도 수억원의 집을 거래 할 땐 의외로 꼼꼼하게 살피지 않은 채 계약하는 경우가 많다. 자신에게 불리하게 작용할 수도 있는 내용이 있을지 모르는데도 어떤 내용인지 정확히 확인하지 않고 그냥 부동산 중개업자만 믿은 상태에서 거래에 임하는 것이다.

좋은 부동산을 선택하는 것도 중요하지만, 좋은 부동산을 잘 보았다고 하더라도 한 번의 실수로 그 동안의 수익을 날려 버릴 수 있어 실제 부동산 거래를 할 경우는 좀 더 신중을 기해야 한다.

우선 매수를 할 경우 잔금과 등기는 반드시 평일에 하는 것이 좋다. 은행과 등기소는 주말에 근무를 하지 않는다. 큰 금액이 거래되는 부동산 거래이다 보니 혹시나 잔금 처리하는 수표에 문제가 있을 수도 있고, 이체 거래가 원활하지 않을 경우 은행의 도움이 필요하다.

또한 소유권 이전 등기를 당일에 바로 접수해야 하는데, 주말계약을 함으로 등기를 지연한 2~3일 사이에 매도자의 부채에 대한 압류나 근저당이 설정되어 집도, 계약금도 날려버리는 불상사가 발생할 수도 있다. 따라서 가능하면 잔금과 동시에 바로 등기 이전을 할 수 있는 평일에 거래를 완료하는 것이 좋다.

많은 사람들이 거래 계약서의 중요한 특약도 무심코 지나치는 경우가 많다. 준공된지 10년 이상 된 부동산의 경우는 윗집이나 아랫집에 누수가 있지 않은지 반드시 확인해 봐야 한다. 윗집으로 인해 내집에 물이 샌다면 가구가 망가지거나 여러 물건들이 훼손될 수 있어 수리 보상과 상관없이 여러모로 불편함이 발생할 수 있다. 반대로 아랫집에 누수가 생겼다면 윗집에서 하자 보상을 해주어야 하기 때문에 아랫집의 누수는 곧 나의 수익과 연결이 된다.

이런 경우 일반적으로는 매수자가 ‘울며 겨자 먹기’로 손해를 감수한다. 하지만 매매거래 후 6개월 이내에 중대한 하자가 생겼을 때는 집을 매도한 매도자가 수리를 보상해 주도록 매매계약서 상에 특약을 넣는다면 매도자에게 보상을 받을 수 있다.

비단 매매거래뿐만 아니라 임대차 계약에서도 이러한 세심함은 요구된다. 최근 필자의 한 지인이 확정일자를 받는다고 주민센터를 방문한다길래 이사한 지 거의 1년이 지났는데 확정일자를 받는다고 해서 또 다시 이사를 했는가 물어보았다. 그분은 이사 당시 확정일자와 전입신고를 해야 하는 것을 몰랐고 최근 누군가가 이야기 해서 이제라도 등록을 하려 한다고 했다.

등기부등본은 잘 살펴 보았는지 물어 보았더니 그게 무엇이냐며 되묻는다. 걱정스러운 마음으로 등기부등본을 다시 확인해 보라고 했으나 자신은 잘 볼 줄 모르니 사진을 찍어서 보낼테니 대신 확인해 달라고 했다.

확인해보니 집주인의 대출이 지나치게 많아서 근저당과 임차료를 합치면 해당 부동산의 매매가가 훨씬 넘었다. 현재는 집 주인이 대출이자를 잘 내어서 크게 문제 없이 살고 있었지만, 만약 집주인의 상황이 안 좋아 진다면 경매로 넘어가는 것은 시간 문제였다. 생각만 해도 아찔했다. 당장 계약을 해지 할 수는 없기 때문에 우선은 계약기간 종료까지 아무 문제 없기를 고대하며 다음번 이사할 때는 반드시 등기부등본을 정확히 확인하기로 했다.

집을 매수하지 않고 임차를 하는 경우도 마찬가지이다. 계약서를 작성하기 전에 반드시 등기부등본을 떼어 근저당이나 압류 등 권리사항에 문제가 없는지 확인한다. 문제가 있다면 아무리 저렴해도 계약하지 않는다. 조금 저렴하게 임차를 살려고 하다가 보증금을 잃을 수도 있기 때문이다.

전세의 경우라면 등기부등본에 아무 권리 관계가 없는 것이 좋고, 월세의 경우라면 담보대출관련 근저당과 임차 보증금의 합계가 매매가의 70%를 넘지 않도록 한다. 근저당이 일부 설정이 되어 있다면 혹시나 다른 압류가 들어올 것이 없는지, 국세완납증명서와 지방세 완납증명서, 대출기관의 이자납입 확인서 등도 계약 전 확인하는 것이 좋다.

임차 계약을 했다면 주민센터를 통해 이사 하루 전날 전입신고를 해야 하고, 이사 당일에는 확정일자를 받아야 한다. 전입신고는 신고 익일 00시부터 실효가 적용되기 때문에 반드시 하루 전날 하는 것이 효과적이다. 추후 집주인의 상황이 좋지 않아져서 피치 못할 근저당이나 가압류가 들어왔을 때 나의 권리를 지킬 수 있는 최소한의 방어책인 것이다.

집을 사지 않고 임차인으로 살고 있다고 해서 나의 자산이 온전히 지켜지는 것은 절대 아니다. 필자도 적지 않은 나이임에도 부동산 투자를 본격적으로 하기 전에는 등기부등본 하나를 제대로 볼 줄 몰랐다. 투자자가 아닌 주변의 평범한 다른 사람들도 상황은 비슷하다. 평생 본인의 집 한 채만 거래해 보았거나 평생 10회 미만의 부동산 거래를 하는 분들이 얼마나 많은가. 등기부등본조차 볼 줄 모르는 것은 어쩌면 당연할지도 모른다. 많이 접해 보지 않았기 때문이다.

하지만 많이 접해 보지 못했다는 이유가 나의 재산을 지키는 '방패막이'가 되어주지 않음은 자명하다. 투자를 해서 돈을 버는 것도 큰 이득이지만 필자가 투자를 해서 진짜 얻은 것은 내가 미처 알지 못하고 세심하게 신경쓰지 못하여 언제든 나의 자산을 날려버릴 수 있던 상황들을 사전에 대비하고 준비하여 최소화 할 수 있다는 점이다.

살아가면서 꼭 필요한 집에 대한 공부를 우리는 너무 소홀히 하는 경향이 있다. 돈을 버는 것은 어렵다. 하지만 그보다 더 어려운 것은 그 돈을 잘 지켜내는 것이다. 그러기 위해서는 반드시 그에 선행한 공부가 뒷받침 되어야 할 것이다. 내 소중한 자산을 지키기 위해서 지금부터라도 부동산과 관련된 공부를 시작해보자.

박미옥('직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다' 공동저자, 필명 'freegirl')