6·19 대책에 복잡해진 내 집 마련 셈법.."뭘 해도 목돈 50%는 필수"

이진혁 기자 입력 2017. 6. 23. 07:50
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정부가 6·19 부동산 대책을 통해 서울 전 지역의 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지로 제한하고, 조정 대상지역의 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 비율을 10%포인트씩 강화하면서 수요자들의 내 집 마련 셈범이 복잡해졌다.

6·19 부동산 대책 이후 분양권 전매와 대출이 어려워지자 수요자들도 그동안의 전략을 수정해야 한다는 전문가들의 분석이 나오고 있다. /조선일보DB

투자 수요가 신규 분양시장에서 빠지며 청약 경쟁률은 어느 정도 둔화될 것으로 보이지만, 대출 규모가 줄어드는 실수요자의 경우 그동안 모아놓은 자금이 없다면 내 집 마련이 어려워졌다. 전문가들은 그동안의 전략과 다른 틀을 짜야 한다고 조언하고 있다.

①실수요 위주로 접근해야

부동산 전문가들은 이번 대책으로 실수요자들의 내 집 마련은 이전보다 나아졌다고 평가했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “이번 대출 규제에 내 집 마련을 어려워하는 수요자를 배려한 고민의 흔적이 보인다”고 했다. 김지은 주산연 책임연구원도 “실수요자에게 부담을 주지 않으려고 한 정부 생각이 반영됐다”고 말했다.

부동산업계 관계자들은 내 집 마련을 꿈꾸고 있다면 실수요 위주로 접근해야 할 타이밍이라고 조언했다. 서울 강남 4구 외 21개구 민간택지 전매제한 기간이 소유권이전 등기 때까지로 강화돼 적어도 집값의 절반 이상 목돈이 없다면 섣불리 청약에 나서면 안 된다. 7월부터 LTV가 70%에서 60%로, DTI는 50%로 규제가 강화되기 때문이다.

그동안 집값의 10%인 계약금만 갖고 청약시장에 뛰어들고 여건이 안되면 전매제한 기간이 끝난 이후 분양권을 팔아 중간에 시세차익을 올릴 수 있었던 방식도 더는 통하지 않게 됐다. 내 집 마련을 위해서라면 돈부터 불리는 게 우선이라고 전문가들은 설명한다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “대출 문턱이 과거보다 높아졌기 때문에 자금 조달 계획을 철저하게 세워야 한다”고 말했다.

② 전매 노린다면 기존 아파트 분양권에 관심을

실수요자라면 기존 아파트 분양권을 노리는 것도 염두에 둘만 하다는 게 전문가들의 분석이다. 더는 서울에 분양권 공급이 없는 이유도 있지만, 앞으로 혹시 모를 자금난 같은 불가피한 상황에 부닥쳤을 경우 입주 전에 분양권을 전매할 수 있기 때문이다.

부동산114에 따르면 올해 상반기 분양권 전매가 해제된 주요 단지는 강남구 ‘디에이치아너힐즈’, 서초구 ‘아크로리버뷰’, 강동구 ‘래미안명일역솔베뉴’, ‘고덕그라시움’, 동대문구 ‘답십리파크자이’, 마포구 ‘마포한강아이파크’, ‘신촌숲아이파크’, 성북구 ‘래미안장위퍼스트하이’, 영등포구 ‘신길뉴타운아이파크’, 용산구 ‘롯데캐슬센터포레’, 은평구 ‘백련산파크자이’ 등이 있다.

올해 상반기 전매제한 규제가 풀린 서울 단지들. /자료: 부동산114

올해 6월 19일 이전에 입주자 모집 공고가 뜬 강남 4구 외 자치구의 분양권은 이번 대책의 영향을 받지 않는다. 지금처럼 민간택지의 경우 1년 6개월의 전매제한 기간을 적용받는다. 11·3대책 이전 분양권의 경우 서울 민간택지의 경우 전매제한기간이 6개월이었다. 공공택지는 1년이었다.

실제로 이런 생각을 가진 수요자들이 많았다. 지난해 11·3대책이 발표된 날 서울 용산구 ‘용산 롯데캐슬 센터포레’ 청약에는 157가구 모집에 2만4500명이 몰렸다. 경기 동탄2신도시 ‘동탄 린스트라우스 더 레이크’는 평균 79대1, 세종시 ‘캐슬앤파밀리에 디아트 세종’은 평균 249대1의 청약 경쟁률을 기록했다.

다만 서울이나 부산 등 청약 조정 대상지역의 경우 기존 아파트 분양권을 살 때도 집단대출 등에 총부채상환비율(DTI)이 적용된다는 점을 고려해야 한다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “분양권 손 바뀜이 일어나면서 매매가에 거품이 있을 수 있어 지나친 웃돈을 주고 분양권을 사는 것도 조심해야 한다”고 말했다.

③ 규제 벗어난 지역이나 상품 유심히 봐야

청약 조정 대상지역에 포함되지 않은 수도권이나, 해운대·연제·수영·동래·남·부산진구 이외 전매제한이 없는 부산 아파트 등에 눈을 돌릴 필요도 있다. 부동산업계에 따르면 6~7월 수도권 비조정지역 17개 지역에서 1만2263가구가 분양될 예정이다. 지역별로 경기도 13곳 9256가구, 인천 4곳 3007가구 등이다. 분양마케팅업체 앰게이츠 장원석 대표는 “이번 규제로 청약 조정 대상지역의 부동산 열기는 확실히 식을 것으로 보인다”며 “조정 대상지역에 포함되지 않고, 개발 호재가 있는 지역의 신규 물량을 살펴보는 것도 방법”이라고 말했다.

다만 이 모든 전략은 자금 계획이 촘촘하게 짜 있어야 한다. 8월 정부의 가계부채종합관리대책 발표가 예정돼 있는데, 이때 지금보다 더 강력한 금융규제가 나올 수 있기 때문이다. 게다가 미국의 추가 금리 인상 가능성이 커졌고, 한국은행도 3년 반 만에 기준금리 인상을 언급했다. 대출금리가 오르면 자금 부담이 커질 수 있기 때문에 수요자는 대출 원리금을 얼마나 짊어질 수 있는지 충분히 고려해야 한다고 전문가들은 조언했다.

함 센터장은 “정부 대출 규제가 강화되고, 금리 인상이 예고된 상황에서 부동산 가격 상승 흐름이 지지부진할 수 있다”며 “집값의 60~70% 정도는 확보한 뒤에 내 집 마련에 나서야 한다”고 말했다.

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