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여의도 재개발의 밑그림이 거의 완성됐다. 노른자위 땅 중에서도 노른자로 불리던 옛 문화방송(MBC) 부지는 삼수 끝에 최근 우선협상대상자가 선정돼 개발에 속도가 붙었다. 골칫거리였던 파크원은 6년여의 방황을 끝내고 다시 공사가 한창이다. 35층 층수제한 무풍지대인 여의도 일대 대규모 아파트단지는 안전진단을 통과하고 정비구역지정을 신청하며 마천루를 향한 큰 꿈에 부풀었다. 교통·교육·편의시설 삼박자 호재를 갖춘 여의도 재개발의 앞길은 과연 쾌청할까.

옛 MBC 사옥 부지. /사진=김창성 기자

◆노른자 중 노른자 ‘옛 MBC 부지’

MBC 자산기획부 관계자에 따르면 MBC는 2014년 마포구 상암동 사옥으로 이전하며 발생된 비용을 충당하기 위해 그동안 두차례나 옛 MBC 사옥 부지 매각을 시도했지만 불발됐다.

옛 MBC 사옥 부지는 교통 편의성과 각종 생활인프라, 앞으로의 개발 호재 등을 동시에 품어 여의도 노른자위 땅 중에서도 노른자로 통했지만 가격 등 매각조건이 맞지 않아 주인을 못 찾았다.

MBC는 그동안 이곳을 드라마와 예능 촬영장소로 제공하거나 지하주차장 일부를 주차장 전문업체 AJ파크에 임대해수익 창구로 활용했다.

지난 두차례 매각 불발로 사업을 원점에서 재검토한 MBC는 최근 삼수 끝에 우선협상대상자로 ‘NH투자증권·GS건설·신영 컨소시엄’을 선정하며 부지 매각에 물꼬를 텄다.

이들은 지난달 29일 진행된 경쟁 제안 프리젠테이션에서 ‘GS리테일·포스코건설·이지스자산운용·HMC투자증권·IBK투자증권’, ‘삼성물산·요진건설’, ‘MDM플러스·한국자산신탁’, ‘한화건설·메리츠종금증권’, ‘롯데건설·DS네트워크 컨소시엄’ 등과 경쟁해 승리했다.

NH투자증권·GS건설·신영 컨소시엄이 제출한 약 1조2000억원대에 이르는 옛 MBC 부지 개발 프로젝트는 오피스와 오피스텔, 상업시설과 아파트가 들어서는 도시재생단지(1만7795㎡) 개발이 골자다. 사업 추진이 원만히 진행되면 2019년 초 착공해 2022년 하반기 준공될 예정이다.

옛 MBC 사옥 부지가 삼수 끝에 새 주인을 맞을 채비를 하면서 인근 부동산시장도 들썩인다. A공인중개업소 관계자는 “옛 MBC 사옥 부지는 뛰어난 지하철 접근성과 IFC몰·파크원과의 시너지가 기대돼 벌써부터 문의전화가 쇄도한다”고 분위기를 전했다.

파크원 공사현장. /사진=김창성 기자

◆‘파크원’,흉물에서 랜드마크로

옛 MBC 사옥과 도로 하나를 두고 마주한 파크원도 여의도 부동산시장 돌풍의 중심에 섰다.

파크원은 4만6465㎡ 땅에 지상 53·69층 오피스 빌딩 2동과 8층 쇼핑몰 1동, 31층 호텔 1동을 짓는 대형 프로젝트다. 여의도 랜드마크로 꼽히는 국제금융센터(IFC)의 1.3배 규모인 매머드급 사업이지만 그동안의 행보는 순탄치 않았다.

파크원은 세계적인 복합문화공간 탄생을 예고하며 2007년 6월 착공했지만 2010년 10월부터 3년10개월 동안 땅주인 ‘통일교유지재단’과 시행사 Y22프로젝트금융투자주식회사(Y22)의 소송으로 공사가 중단됐고 이후에도 새 시공사 선정에 애를 먹으며 6년 넘게 현장이 흉물로 방치됐다.

지난해 말 포스코건설이 극적으로 발주처인 Y22와 공사비 1조1940억원에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정 체결을 조건으로 공사도급계약을 체결하면서 표류하던 사업이 활기를 찾았다.

공정률 15% 수준에서 중단된 파크원 공사는 2020년 2월 완공을 목표로 올 초부터 공사가 재개됐고 지난 4월에는 철근·콘크리트·전기 관련 협력사를 선정하며 공사에 속도를 냈다.

2007년 착공 때부터 파크원 현장을 지킨 안진영 Y22 상무는 “우려했던 부분이 말끔히 해소되면서 공사진행이 순조로운 상황”이라며 “공기가 많이 지난 만큼 앞으로 차별성 있는 랜드마크로 거듭나도록 하겠다”고 말했다.

여의도 공작아파트. /사진=김창성 기자

◆마천루 꿈꾸는 ‘재건축아파트’

흉물로 표류했던 파크원 공사가 활기를 띠고 길 건너 옛 MBC 부지 개발 사업에 속도가 붙자 인근 재건축아파트 단지는 겹호재에 들썩인다. 기존 IFC몰과 옛 MBC 사옥 부지 개발에 파크원까지 잇단 랜드마크 사업 소식이 전해지면서 시세 상승 여력이 더해진 덕이다.

B공인중개업소 관계자는 “그동안 생각만큼 여의도 시세가 들썩이지 않았지만 최근 MBC·파크원 호재로 분위기를 탔다”며 “여기에 지하철 5·9호선 4개역, 버스환승센터, 여의도공원과 한강 조망, 초·중·고교, 각종 편의시설 등까지 더해져 여의도는 상당히 매력적인 카드가 됐다”고 반겼다.

현재 여의도에서 재건축을 추진 중인 단지는 시범아파트(1790가구), 광장아파트(744가구), 공작아파트(373가구), 수정아파트(329가구) 등이다. 주목할 점은 여의도가 강남 등 주요 재건축단지와 달리 35층 층수제한 무풍지대라는 점이다.

서울시의 ‘2030서울도시기본계획’과 ‘한강변 관리기본계획’에 따라 한강변을 포함한 서울시 주거용 건축물 층수가 35층 이하로 제한되지만 여의도는 예외다. 여의도는 상업·업무시설중심지역으로 구분돼 예외조항에 따라 도심 내 중심기능을 지원할 수 있도록 50층 이상의 초고층 주상복합아파트 건축이 허용된다.

여의도가 MBC·파크원 겹호재와 맞물려 마천루 꿈에 부풀었지만 우려의 목소리도 있다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “MBC나 파크원 개발 호재가 여의도 재건축아파트에 긍정적 요인이지만 서울시가 35층 층수제한을 풀어줄지 의문이고 초과이익환수제를 피하기 위해 연내 관리처분계획인가를 받아야 하는데 사업 추진 속도가 빠른 신탁추진 방식을 감안해도 시간이 촉박하다”고 진단했다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제496호(2017년 7월12~18일)에 실린 기사입니다.

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김창성 기자
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