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정부가 ‘8·2 부동산 대책’ 후속 조치로 다음달 주택법 시행령 개정을 통해 분양가상한제를 민간 분양까지 확대하겠다고 밝히면서 건설업계와 재건축 조합 등이 바짝 긴장하고 있다.

서울 강남권 재건축 단지와 청약 인기지역을 중심으로 이어졌던 고분양가 행진을 차단해 주택시장을 안정시키겠다는 취지로 상한제를 도입하겠다는 것인데, 과거에 이 제도가 도입됐을 때 분양가 안정화에 효과가 있었는지 불투명해 실효성 논란이 이어질 전망이다.

분양가를 낮추기보다 ‘꼼수 분양’ 등 부작용만 양산했다는 지적도 만만치 않다.

◆ 상한제 실시 후 분양가 더 올라

분양가상한제는 택지비와 국토교통부가 정한 기본형 건축비 등을 반영해 일정 수준 이하의 가격에 분양하도록 하는 제도다. 집값이 급등했던 2005년 공공택지에 먼저 적용됐고 2007년에는 민간택지까지 전면 도입됐다. 그러다 글로벌 금융위기로 주택경기가 얼어붙자 이를 살린다는 명분으로 2015년 4월 민간택지에 한해 상한제가 폐지됐다.

실제 부동산114에 따르면 분양가상한제가 처음 도입된 2005년 서울 아파트(주상복합 포함)의 3.3㎡당 평균 분양가는 1429만원이었고, 2007년에는 이보다 더 오른 3.3㎡당 1789만원에 달했다. 전면 도입 이듬해에는 3.3㎡당 2171만원까지 치솟았다. 상한제 도입 이후에도 분양가가 잡히기는커녕 꾸준히 올랐다.

그러다 2008년 글로벌 금융위기 발생 이후 서울 아파트 분양가는 3.3㎡당 1759만원으로 꺾였고 한때 3.3㎡당 1549만원(2011년)까지 떨어졌다가 다시 오르는 등 등락을 거듭했다.

분양가상한제 제도 자체보다는 주택경기와 지역별 주택 수급 상황 등이 분양가에 더 큰 영향을 미친다는 게 상당수 전문가들의 분석이다.

이 시기엔 분양가상한제를 피하기 위한 ‘꼼수 분양’도 속출했다. 2009년 서울 용산구 한남동에서 분양한 고급아파트 ‘한남더힐’이 대표적인 예다. 이 아파트는 상한제를 피해 일반분양이 아닌 분양전환을 전제로 한 민간임대분양을 통해 시장에 선보였다. 임대 후 분양전환을 할 경우 감정평가액을 기준으로 분양가가 산정돼 상한제 적용을 피할 수 있었다.

임차인 모집 당시 전용면적 177㎡ 이상 주택형의 경우 보증금 14억5900만~25억2000만원에, 월세가 240만~430만원에 책정돼 화제가 되기도 했다. 이후 5년 뒤 분양전환 시점이 되자 적정 분양가를 두고 시행사와 입주민이 제시하는 분양가 차이가 3배 가까이 벌어져 소송까지 가는 논란도 빚어졌다.

◆ 건설사·재건축 조합, 눈치보기

물론 지난 2015년 4월 민간택지 분양가상한제가 사실상 폐지된 이후 강남권 재건축 단지들이 경쟁적으로 고분양가를 책정해 주변 집값까지 끌어올리는 주범으로 지목됐던 만큼, 고분양가와 집값 상승의 연결 고리를 차단해야 한다는 목소리도 만만치 않다.

지난해 전국 분양가 상위 10개 단지 중 9개 단지가 강남 4구에 쏠렸고, 이중 7곳이 재건축 단지였다. 잠원동 신반포자이(3.3㎡당 평균 4477만원)와 개포동 디에이치아너힐즈(4259만원), 잠원동 아크로리버뷰(4233만원) 등이 대표적이다. 강남권에서 시작된 분양가 인상은 인근 지역으로 퍼졌다. 서울 아파트 평균 분양가는 2015년 3.3㎡당 1946만원이었지만 지난해(3.3㎡당 2131만원) 3.3㎡당 2000만원 선을 돌파했고 올해(8월 7일 기준)도 3.3㎡당 2241만원을 기록하고 있다.

분양가상한제 부활을 앞두고 건설업계와 재건축 조합은 눈치보기에 들어갔다. 국토부가 ‘투기과열지구 지정 요건보다 다소 높은 수준’에서 지역을 선정하겠다고 하면서 사정권에 들 가능성이 높은 강남권 재건축 조합들은 분양가 인하를 잇따라 검토하고 있다.

이달 분양할 예정인 서울 강남구 개포시영(래미안 강남 포레스트)의 경우 원래 3.3㎡당 4500만~4600만원선에서 분양가를 계획했지만 최근 4200만~4300만원으로 300만원가량 낮추는 방안을 논의하고 있는 것으로 알려졌다. 이달 분양을 앞둔 서초구 잠원동 신반포6차(센트럴자이)도 원래 계획보다 분양가를 내리는 방안을 논의 중이다.

한 대형 건설사 관계자는 “서울에서 분양되는 단지는 대부분 재건축·재개발 현장인데, 분양가 상한제가 전면 시행되면 당분간은 전처럼 분양가를 마냥 올리기 어려울 것”이라면서 “상한제에 맞추려고 무리하게 분양가를 낮추다 추가분담금이 커져 사업이 중단되는 부작용도 나타날 수 있다”고 말했다.

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