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조선일보 | 주용철 세무법인 지율 대표 | 입력 2017.08.12 07:00 | 수정 2017.08.19 08:40

[주용철의 절세캅] 재개발·재건축 지분, 어떤 시점에 사야 유리한가

서울 용산재개발정비사업조합은 부동산 침체기를 벗어나 어렵게 사업시행인가를 받게 됐다. 조합원들이 합심해 속도를 내면서 관리처분계획도 거의 수립돼 가고 이제 총회와 관할관청 인가만 받으면, 사업의 큰 고비는 넘는 만큼 조합원 모두 흡족해 하고 있다. 나지율씨는 이런 재개발 조합원 지분에 관심을 갖고 있었고, 언제 투자하는 것이 가장 높은 수익을 낼 수 있을 지 저울질하고 있다. 다만, 세금과 관련해서는 명확한 기준이 없어 의사결정에 도움을 줄 자료를 찾고 있다.

최근 재개발·재건축 투자는 일반인들이 소규모 투자로 새 집을 구입할 수 있는 기회를 제공한다는 장점 때문에 많은 관심을 받고 있다. ‘8·2부동산 대책’으로 인해 투기과열지구 내 재건축 조합원의 지위 양도가 금지되고, 이로 인해 일부 지역 재건축·재개발 사업이 위축되고 있는 것도 사실이다. 하지만 대도시의 정비사업은 도시 재생과 신규 아파트 공급이라는 역할을 담당해 긍정적으로 보아야 할 것이다.

■“주택과 토지의 취득세율은 다르다”

조합원 지분은 처음에는 빌라·다세대·다가구 같은 주택 형태에서 시작해 이주 개시 이후의 철거 상태, 그리고 공사를 거쳐 새로운 아파트라는 주택으로 변경된다. 재건축·재개발 등 정비사업은 그 절차가 거의 동일하고, 세금도 건물 준공 후 내는 취득세에서 약간의 차이가 있을 뿐 거의 유사하다. 일반적인 조합원 지분 투자시 발생하는 세금을 알아보고, 그 투자 시점의 결정에 영향을 주는 사안을 짚어보자.

우선, 취득세다. 조합원 지분은 언제 사는 것이 취득세가 가장 저렴할까. 취득세 구조를 잠깐 들여다보자. 취득세율은 주택과 그 외의 부동산으로 구분해 별도 세율이 적용된다. 주택은 매매가격의 1~3%의 세율이 차등 적용된다. 반면 그 외의 부동산은 일률적으로 4% 세율이 적용된다. 따라서 재개발 지분을 살때 주택인 상태에서 사느냐, 주택이 아닌 상태에서 취득하느냐에 따라 세금이 달라지게 된다.

예를 들어 조합원 지분이 관리처분 이후 주택이 아닌 상태에서 사는 경우라면 땅을 사는 것이 되기 때문에 4%의 취득세율이 적용된다. 매매가격이 5억원인 집을 주택 상태에서 취득하면 1% 세율(6억원 이하)이 적용된다. 취득세는 500만원이 부과된다. 그런데, 같은 조합원 지분이라도 토지 상태에서 사게 되면 취득세로 2000만원을 내야 한다. 세부담이 4배로 늘어난다. 그렇다면, 주택이냐, 아니냐는 어떻게 구분할까. 최근 조세심판소의 판례는 아래처럼 설명한다.

“주택재개발정비사업 등을 위해 세대의 세대원이 퇴거・이주하여 단전・단수 및 출입문봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 주택의 경우에는 비록 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하여도 곧 철거될 것이기 때문에 이미 그 주택은 사용가치를 상실하고 단지 앞으로 새로이 건축되는 주택을 소유할 수 있는 분양권으로서의 가치만 보유하고 있다고 할 수 있으므로 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수는 없음”(조심2010지0080,2010.11.05.)

즉, 관리처분이후 이주가 개시되고, 이주 완료된 주택에 단전·단수되고 출입문을 봉쇄해 더 이상 주거가 불가능해진 상태가 되면 비록 철거가 진행되지 않았다고 해도 주택이 아닌 토지로 본다는 것이다. 따라서 취득세를 아끼려면 세입자나 집주인이 거주하는 상태에서 매매가 이뤄져야 향후 취득세율 다툼에서 자유로울 수 있다.

■재산세와 종합부동산세도 다르다

재산세도 위 판례와 같이 철거에도 불구하고, 실질적인 주택 여부에 따라 과세기준이 달라지게 된다. 종합부동산세는 재산세 과세기준을 따르기 때문에 동일하게 판단한다.

주택 상태에서는 개별주택가격, 공동주택가격 등 고시된 가격이 과세기준이 된다. 여기에 0.1~0.4%의 세율이 차등 적용된다. 토지는 개별공시지가가 과세기준이 되고, 아파트 공급목적의 토지이므로 분리과세된다. 즉, 다른 재산세처럼 합산되지 않고 0.2%의 단일세율로 과세된다. 또한 사업용 토지이므로 종합부동산세 과세대상에서도 제외된다.

결국 고가(高價) 아파트를 재건축한다면 소유자는 철거 이후엔 재산세가 크게 절감된다. 특히 종합부동산세 과세대상에서도 빠져 절세 효과가 커진다. 반면 재개발 지역 내 소형 주택 보유자의 경우 오히려 재산세 부담이 커지는 경우가 종종 생긴다. 이유는 종전에 주택으로서 0.1%의 최저세율을 적용받던 사람이 0.2%의 단일세율로 변경되는 탓이다. 무엇보다 과세기준 금액이 증가되는 사례(개별주택가격이 단순 토지 상태의 개별공시지가보다 적은 경우)가 적지 않기 때문이다.

재산세와 종합부동산세의 경우 과세기준일이 매년 6월1일이다. 그렇다면 5월30일까지 이주 완료해 단전·단수 등 절차를 완료할 경우 주택이 아닌 사업용 토지로서 과세한다. 종합부동산세가 부담된다면 해당일 이전까지 이주 완료 등을 통해 절세가 가능하다. 조합원 지분 취득자 역시 과세기준일이 지난 6월2일 이후 취득해 재산세와 종합부동산세를 1년 유예 시킬수 있다.

■“양도세 줄이려면 관리처분인가 이전에 사라”

양도소득세는 취득 시점이 매우 중요하다. 이유는 관리처분인가일을 기준으로 그 이전에는 주택을 취득한 것으로 보고, 그 시점 이후부터는 조합원의 입주권을 취득한 것으로 보아 그 취급이 크게 달라지기 때문이다. 이는 취득세 과세시 실질적인 주택으로서의 판단기준일과는 다르기 때문에 주의해야 한다. 이주완료 이전 주택을 취득해 주택으로서의 취득세를 낸 경우에도, 관리처분인가일 이후 취득했다면 입주권의 취득으로 보아 불이익을 당할 수 있다.

우선 주택으로서의 보유기간 판단이다. 관리처분인가일 이전에 조합원 주택 지분을 취득시, 공사기간을 보유기간에 포함시킨다. 따라서 최초 조합원 지분을 취득했을 때부터 공사 완료 후 아파트 상태로 양도할 때까지가 주택으로서의 보유기간이 된다.

예를 들어 1억원에 재개발 주택을 취득하고, 이를 준공 후 9억원에 양도한다고 해보자. 관리처분인가일 이전에 취득한 경우 공사기간이 보유기간에 포함돼 준공 후 즉시 양도해도 다른 주택이 없는 한 1세대 1주택 비과세규정에 의하여 양도소득세를 한 푼도 안낸다.(단, 조정대상지역 내에서 2017년 8월 3일 이후 취득 주택의 경우 2년 이상 거주요건 추가됨)

반면 관리처분인가일 이후에 취득하는 경우 준공 이후부터 주택보유기간이 시작되기 때문에 준공 후 즉시 양도시 40%의 높은 단기보유 세율이 적용돼 큰 낭패를 보게 된다. 따라서 양도소득세의 관점에서는 무조건 관리처분인가일 이전에 취득해야 세금혜택을 볼 수 있다.

[절세캅의 한마디]

재건축·재개발 주택의 투자 시점은 투자수익률에 막대한 영향을 주게 된다. ‘8·2부동산 대책’으로 조합원 지분 양도에 대한 제한이 가해진 상태다. 비록 재개발의 경우 아직까지는 지분 양도가 가능하지만 조만간 법개정을 통해 매매행위가 제한될 수 있다. 따라서 조합원 지분 투자는 실수요 측면에서 장기적 관점에서 접근해야 한다. 또 처분권 제한에도 불구하고 다른 일반 주택의 양도시 주택 수에 포함돼 중과세 여부의 판단, 1세대 1주택 비과세의 판단 등에 큰 영향을 주기 때문에 엄밀한 검토가 필요하다.

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