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문재인 정부가 기존의 총부채상환비율(DTI) 산정 방식을 바꾼 새로운 DTI와 금융부채의 원리금과 소득을 따져 대출해주는 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하는 것을 골자로 하는 가계부채 종합대책을 추석연휴 이후 발표할 예정입니다.
내달 발표 예정인 가계부채 대책에는 아파트 등 주택을 살 때 무리하지 말고, 예상소득으로 대출 원리금을 갚을 수 있을 만큼 빌리라는 뜻이 함축되어 있습니다. 여기에 다주택자에 대한 대출 옥죄기로 주택 투기수요를 차단해 주택시장 불안을 잠재우겠다는 정책 의지도 엿볼 수 있습니다.
새로운 DTI는 대출 시점의 소득 개념이 아닌, 대출 기간의 평균 예상소득을 기준으로 사용합니다. 급여가 오를 신입사원 등 젊은 층에는 유리하지만, 퇴직을 앞둔 장년층에게는 불리한 구조입니다. 대출심사시 기존 주택담보대출의 원금까지 반영하기 때문에 기존 대출자의 추가 담보대출은 거의 불가능해질 수도 있습니다. 신(新) DTI 도입은 이미 시행중인 양도소득세 중과에 더해져 다주택자들에게 상당한 압박이 될 것으로 보입니다.

기존 주택담보대출이 있을 경우 내년부터 추가 주택담보대출을 받을 때 기존 대출의 원금까지 DTI에 반영된다.

지난달 23일부터 다주택자 DTI 한도가 30%로 낮춰진 데다, 또 다른 주택담보대출 규제가 더 강화되어 다주택자는 사실상 돈을 더 빌릴 수 없게 된다.

금융위원회 등 관계부처는 이 같은 내용의 가계부채 대책을 마련해 다음달 발표할 계획이다.

가계부채 대책의 핵심은 기존의 DTI 산정 방식을 개선한 신 DTI와 대출심사의 근본적 전환을 목표로 한 DSR 도입이다.

신 DTI는 내년부터 적용된다. 연간 대출 원리금 상환액을 소득으로 나누는 DTI 산정 체계를 바꾼다.

분모인 소득은 주택담보대출 만기의 평균 예상 소득을 쓴다. 급여가 오를 신입사원은 분모가 커지고, 임금피크나 퇴직을 앞둔 경우 분모가 작아진다.

분자인 대출 원리금은 기존 DTI가 신규 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 상환액이었지만, 신 DTI는 기존 대출 중 주택담보대출의 원금까지 포함한다.

◆다주택자 추가 대출 거의 불가능해질 듯

기존 대출이 있을 경우 신규 대출이 가능한 금액이 줄어들거나 대출 자체가 불가능해진다.

이에 따라 다주택자의 '갭(gap) 투자'를 차단하는 효과가 기대된다. 갭 투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식을 말한다.

지금까지는 기존 주택담보대출이 있어도 집을 더 사려고 추가 대출을 받을 경우 기존 대출의 연간 이자 상환액만 DTI에 반영했다.

앞으로는 기존 대출의 원금이 DTI 분자에 더해지고, 다주택자는 DTI 한도가 30%로 묶이면서 추가 대출이 어려워질 것으로 보인다.

애초 지난달 발표 예정이던 가계부채 대책은 이달 중순으로 미뤄졌다가 추석 이후로 또 한 차례 미뤄졌다.

8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책 이후 시장 상황과 북핵 위협 등 경기 변동 요인을 점검하고, 부처 간 이견을 조율하는 데 시간이 필요하기 때문이다.

◆8·2 부동산 대책, 9·5 후속 대책…다음달 가계부채 대책의 강도는?

모든 대출의 원리금을 각각의 만기와 상환 방식에 따라 계산하는 DSR는 은행의 자율성을 최대한 보장, 금융위가 최소한의 가이드라인을 제시할 방침이다.

신 DTI는 2019년 DSR 전면 시행 전까지 부동산시장에 직접적인 영향을 줄 수 있어 시장의 움직임을 살펴보겠다는 것이다.

신 DTI와 DSR를 도입할 경우 주택구매 자금뿐 아니라 집을 담보로 한 생활자금 등의 조달에 어려움을 겪을 수 있다.

이를 보완하기 위해 DTI나 DSR가 높은 대출의 비중을 은행마다 5∼10% 허용하는 방안도 대책에 담길 것으로 전해졌다.

분양 주택의 중도금(60%)과 잔금(30%) 비중을 각각 40%와 50%로 바꾸거나, DTI를 전국으로 확대하는 것은 관계부처 간 이견 조율을 거쳐야 한다.

금융위는 DTI·LTV(담보인정비율) 하향에 맞춰 중도금 비중을 줄여야 한다는 입장이지만, 이 경우 건설사가 따로 자금을 조달해야 하는 부담이 커질 수 있다.

대출자의 상환 능력을 따지는 DTI를 전국으로 확대하는 게 이론적으로는 맞지만, 현재 DTI가 적용되지 않는 지역은 부동산 경기 과열과 무관한 것도 사실이다.

김현주 기자 hjk@segye.com

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