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“당장 집을 팔 생각이 없는 다주택자인데 살고있는 집을 제외한 나머지는 임대주택으로 등록해야 하나요?” “대치동에 전세 돌리는 아파트가 있는데 앞으로 어떻게 하죠?”

한경닷컴이 13일 서울 논현동 건설회관에서 연 ‘다주택자의 임대등록 해법’ 설명회에선 행사가 끝나고 한 시간이 넘도록 참석자들의 질문이 쏟아졌다. 30대 샐러리맨부터 60대 노부부까지 질의응답 기회를 얻기 위해 손을 번쩍 들었다. 내년 4월부터 양도소득세가 중과되는 만큼 당장 주택을 처분해야 절세에 유리한지 주택임대사업자로 등록한 뒤 세제 혜택을 받는 게 유리한지를 두고 고민에 빠진 다주택자들이다.

이날 강연자로 나선 김종필 세무사는 “자신이 어떤 상황인지부터 정확히 파악해야 한다”며 “주택의 위치와 가격, 취득 형태 등에 따라 절세 전략이 달라진다”고 말했다. 임대사업자 등록이 유리한 경우가 있는 반면 잘못 등록했다간 오히려 세금에서 손해를 볼 수 있다는 설명이다.

임대사업자 등록은 당분간 집을 팔 생각이 없는 다주택자들에겐 ‘출구전략’으로 통한다. 임대주택은 의무임대기간(4년~8년) 동안 처분할 수 없지만 이 기간이 지난 뒤부턴 양도세 중과가 면제되기 때문이다. 최고 62%(3주택)의 양도세를 피하려면 일단 임대사업자로 등록하라는 게 정부가 유도하는 방향이기도 하다.

하지만 임대개시일 기준시가가 6억원이 넘는 주택은 의무임대기간이 지난 뒤에도 양도세가 중과된다. KB국민은행에 따르면 서울 아파트 평균 매매가는 지난 7월 기준 6억2448만원으로 이미 6억원을 넘어섰다. 임대주택으로 등록하더라도 세금 혜택을 못 받는 아파트가 대부분이라는 의미다.

김 세무사는 “덜컥 임대사업자로 등록했다가 세금 혜택도 못 받고 매매까지 막히는 상황이 발생할 수 있다”며 “임대 등록을 하지 않더라도 매도할 때 중과 대상에서 제외되는 주택이 있는지부터 점검해야 한다”고 말했다.

조세특례제한법에 따르면 수도권 군·읍·면 소재 혹은 수도권 이외 지역 기준시가 3억원 이하 주택이나 2001년 5월~2003년 6월 사이 최초 분양계약을 체결하고 취득한 주택 등 16가지 경우에 한해 양도세 중과 대상 주택수에 포함되지 않는다. 예컨대 강남에 아파트가 한 채 있고 경기 김포시 군·읍·면 지역에 3억원 미만 아파트가 한 채 더 있는 2주택자라면 중과세를 판단할 때는 1주택자로 계산되는 셈이다. 

김 세무사는 “중과 대상 제외 주택은 2주택자와 3주택자의 판단 기준이 달라 주의해야 한다”며 “조특법이 개정되는 만큼 내년 2월께 열거 항목을 다시 한 번 점검해야 한다”고 당부했다.

주택수 계산이 세대별로 이뤄지는 만큼 자녀와 세대분리를 통해 주택수를 줄일 수도 있다. 2주택자가 자녀와 세대분리를 통해 각각 1주택자가 된다면 2년 거주 요건을 채운 뒤 비과세 혜택까지 받고 처분할 수 있다.

어떤 경우도 해당되지 않아 양도세를 줄일 방법이 없을 때 비로소 고려해야 하는 게 임대사업자 등록이라는 게 김 세무사의 설명이다. 3주택자가 두 채의 주택을 임대주택으로 등록하고 나머지 한 채의 집을 팔 때는 1주택자로 판단 돼 중과세를 피하고 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 조정대상지역 여부와 관계없이 2년 거주 요건을 채워야 한다.

김 세무사는 “임대사업자 등록을 두고 모두를 만족시킬 수 있는 정답은 없다”며 “‘이번 정권만 버티고 보자’는 무모한 생각보다는 개인별 상황에 맞춘 절세 방법을 따져봐야 한다”고 말했다.

이날 강연회에서 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 바뀐 부동산 시장 환경에 대해 분석했다. 서울 등 규제 직격탄을 맞은 지역에서 관망세가 이어지고 본격적인 입주 물량 증가로 추가 하락 변수가 여전히 남아 있다는 설명이다.

김 위원은 “노무현정부 시절 연이은 규제에도 집값이 올랐던 ‘불패’를 추억하는 이들도 많지만 당시엔 나오지 않았던 틈새규제까지 대거 포함됐다”며 “대구 수성구가 장기 하락국면에서 벗어나자마자 투기과열지구로 지정됐다는 건 과열 징후만 보여도 언제든 규제 카드를 꺼낼 수 있다는 정부의 엄포로 해석할 수 있다”고 말했다.

김 위원은 “단기적 조정을 피할 수 없지만 가치에 투자해야 한다는 기본 전략은 변하지 않는다”며 “지금까지보단 장기적인 안목을 갖고 부동산 자산 운용전략을 짜야 한다”고 조언했다. 

특히 정부가 지방분권과 국토균형발전에 의지를 보이고 있는 만큼 개발이슈가 많은 지방 시장도 면밀히 살펴 옥석을 가려내야 하는 시기라는 설명이다.

규제 이전 투자자들의 관심이 뜨거웠던 유망 단지들의 가치는 훼손되지 않았다는 평가도 나왔다. 김 위원 “강남 재건축 단지들의 경우 자산가들의 문의가 아직도 이어진다”며 “관리처분인가 신청을 끝내 재건축초과이익환수제와 분양가상한제를 피한 단지들은 아직도 상품성이 있다”고 말했다.

전형진 한경닷컴 기자 withmold@hankyung.com 

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